远洋地产总裁李明：地产回归营销

　　杨丽萍

　　近日，远洋地产总裁李明在接受本报记者专访时坦承，目前，对于房企来说最需要解决的就是营销问题，为此，远洋地产决定将发展重点回归到销售及客户上，“我们已提出，公司一切为了销售，销售一切为了客户。”

　　可以理解，对于上市成功的远洋地产来说，重要的是将募集来的资金、买来的土地换成更强大的现金流。

　　“我现在最关注市场和管理”

　　《21世纪》：很长一段时间，资金才是房企的最大问题？

　　李明：是的，起码过去两年，市场乐观，大家都在拿地、扩张和企业重组，关注的焦点自然就成了上市融资和圈钱。

　　《21世纪》：如何看待楼市“拐点论”，向上还是向下？

　　李明：还是会慢慢涨。有拐点也好、没拐点也好，一个现实的问题就是今年一定是一个特定的调整期。所谓调整期，就是起码短期内市场不乐观，至于调整期有多长，市场预期将非常关键。

　　《21世纪》：从“快速上涨”到“慢慢涨”，房企的关注点又有什么变化？

　　李明：拿远洋地产来说，我现在最关注两个问题：市场和管理。市场调整期是非常敏感的，虽然远洋地产现在大多数的项目都在环渤海区域，这里也是目前中国经济增长的主要区域，相对于南方城市，这个区域受宏观调控的影响会稍好一些，市场也会更乐观一些。即便如此，也还有一些不确定因素，因为货币政策层面还将会有很多措施，今年全国“两会”期间，银监会领导就透露要修订个人住房信贷管理办法，要是真正动用这个手段的话，那就等于动到了房地产最敏感的部位。

　　而在管理方面，随着宏观调控的深入，从土地、资源、信贷、资金、税收等等都慢慢趋同，竞争关系也公平了，激烈的竞争就会转向企业内部管理。管理问题又恰恰是最难的，因为环境在几个月内发生了变化，但是企业人员的思想、内部管理机制，不可能几个月就发生很大的变化，这就需要企业在管理方面也做出相应调整。

　　以远洋地产为例，从一个国有企业变成一个合资企业，然后又成为公众公司，过去是单一股东，现在是很多股东，在资本增加的同时，最突出的挑战就是自己管理水平是否能跟得上。

　　市场和管理这两个问题，将在未来的房地产企业竞争中起着至关重要的作用。

　　《21世纪》：提出“回归客户”是不是也是迫于这两个现实问题的压力？

　　李明：这种压力只是一方面。最主要的原因还是公司在2005年就制定了一个发展战略。其中包括公司净资产回报率到第三年、第四年时要达到20%，并成为一家上市公司。另外，还要重新树立新品牌，现在这几个战略指标基本上都达到了，也完成了从中远房地产到远洋地产的品牌对接。但还有一个指标至今仍没有完成，那就是公司管理要向客户专家转变。房地产的所有问题最后都可以归纳到客户问题上，只有实实在在地为客户做一些事情，这才是应对市场变化最好的方式。市场压力才是真正的压力，我不能跟市场进行赌博。

　　《21世纪》：“客户年”的有形投入会是多少？

　　李明：1000万。

　　“兼并收购正当时”

　　《21世纪》：远洋地产有没有资金压力，毕竟现在还是一个观望的市场？

　　李明：应当说资金现在还不是问题。毕竟我们现在还是一个净现值公司，就是我的账面银行存款，减去银行负债还是一个净现值。这有三个方面的原因，其一是远洋地产去年下半年刚刚在香港上市，有100多个亿的融资规模。其次，公司并没有采取盲目扩张的策略，开发节奏也是按部就班，每年保持300万平方米的在建规模，从这一点来说，公司的发展速度还是比较稳健。第三，公司在国内的融资基础比较好，几大商业银行都跟公司有长期合作，有部分企业商业信贷利率上调较大，但我们目前还没有上浮超过10%的贷款，2%、3%、4%就差不多了，大多数都是基准利率下浮的情况下取得的。

　　《21世纪》：受国家外汇管理政策收紧的影响，远洋地产境外募集的资金如何顺利进入内地？

　　李明：对于这个问题，我们做了战略安排。上市之前，借外汇管理政策相对宽松的环境，远洋地产就在境外借有不少商业外债，以提前支持公司的土地储备。上市当日，便用其中的5亿美金用来抵偿外债。综合计算，远洋地产上市所融资金目前已有80%进入内地。

　　《21世纪》：远洋地产2007年的销售收入会有多少？

　　李明：将超过60个亿。

　　《21世纪》：远洋地产目前有多少土地储备？

　　李明：1500万平方米左右。和那些2000万平方米以上土地储备的企业相比，他们的土地储备相对分散，除了一、二线城市之外，有的甚至铺到三四线城市了，而远洋地产的土地储备相对集中，主要分布在北京、天津、沈阳、大连、中山这五个城市，平均每一个城市约为300万平方米左右。这种土地规模和集中程度与我们稳健的发展战略相吻合。

　　《21世纪》：现在还准备拿地吗？市场变化了，拿地方式有没有改变？

　　李明：拿地速度取决于开发速度、销售速度。我们目前的开发周期掌握在3到4年，每年开发量300万到400万平方米。简单算一下，远洋地产合理的土地储备为1600万平方米，我们基本上将保持这样的一个储备规模和年开发量。我们还将主要采取兼并的方式拿地。此前，公司40%的项目是通过兼并收购，这个比例在近期之内还会维持。而这些年来，我们已经具备较强的企业、团队以及文化整合能力。宏观调控又将对资金实力不强的中小企业形成生存压力，兼并收购正当时，这种机会不会永远都有。