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深圳房地产市场观望气氛渐浓


http://finance.sina.com.cn 2006年06月14日 04:15 深圳新闻网-深圳特区报

  国家九部委联合发布的稳定房价举措迅速产生效应

  深圳房地产市场观望气氛渐浓

  89%被访市民对房价不看涨,5月份二手房成交量下降25%

  本报记者徐强

  国务院九部委联合发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(以下简称《意见》)于6月1日正式实施已有两周时间,《意见》中提及的十五条调控举措已显现作用。记者近日在采访中了解到,新政的实施,让购房者、地产中介、开发商及银行这些“涉房一族”产生了不同的反应。

  昨天深圳新闻网公布的一份关于“国十五条”对市民购房行为影响的调查显示,在新政的影响下,市民购买小

户型住房的意愿大幅增加。

  近500名参与调查的市民中,认为新政实施后房价不再大幅上涨的占89%;倾向于购买90平方米以下住房的市民数目占到63.03%;对购买90平方米以上住房首付款要提高到三成的规定,有51%的市民认为首付的提高会影响他们的购房能力。

  市民:持币待购意愿增强

  旨在稳定房价的《意见》实施后,记者从我市几家房产中介机构了解到,二手房市场明显受到影响,购房者观望气氛较浓。

  在景田北中原地产的一家营业厅,市民曾先生表述了他对“国十五条”的看法,他说:“国家出台政策对居高不下的房价进行调整,让我们这些购房者对未来房价的走势充满了期待,我听过很多专家的评论,觉得十五条措施应该会对房价的持续上涨有抑制作用,对普通市民算是一个利好消息。目前我不会急着买房,要等等看。”

  深圳新闻网公布的调查也显示,市民普遍存在看跌房价的预期。根据调查,预期房价会继续上涨的市民仅占受访人数的11%,其余均预测房价会趋于平稳,甚至下跌。房地产专家称,对房价看跌的预期较大程度上影响了市民当前的购房行为,持币待购成了目前很多市民的选择。

  记者在一家地产中介公司还随机采访了多位前来看房的市民,他们也都表示,目前房价太高,“国十五条”应该会起到稳定房价的作用,基于此,他们会推迟购房计划。

  地产商:最近有点烦

  此次国家调控房价的《意见》规定,要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房,其中最引人注目的是两个“70%”:即自6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上;对普通商品房的土地供应量也不得少于住宅用地供应总量的70%。专家称,这两个“70%”对开发商而言是一个巨大的考验。

  一位不愿透露姓名的房地产开发商告诉记者,《意见》的出台,对刚刚以市场价拿到土地的开发商影响较大,因为以此种方式获得土地的价格通常比较高,尤其是已经进行了规划的开发商,很有可能做的规划设计不符合国十五条的有关规定,这必然会“打乱”开发商的施工计划。他告诉记者,一批还没有取得施工许可证的开发商,现正在忙着修改图纸,以期能够“达标”。

  此外,对尚未拿到施工许可证的开发商也会有比较大的影响,按照《意见》规定,对闲置土地要从高征收闲置费,超过两年就要收回来。这意味着开发商虽然拿到了土地资源,但每闲置一天,就要交一天的闲置费。有开发商表示,在新政策的要求下,一边要急着拿到施工许可证,尽快动工;一边又要按《意见》要求符合两个“70%”,实在有些忙得“慌”。

  房产中介:生意不太好做

  中原地产一位人士告诉记者,这些天,不时有人在店外驻足观望房源信息,但真正出手购买二手房的几乎没有,其中最主要的一个原因是卖房者把营业税转嫁到买房者身上,从而抬高了房价。据了解,在此次国家出台的房地产市场调控政策中,营业税征收时限由2年增至5年。举例来说,如果手里有一套总价60万元,购买时间在2年以上不到5年的房子,出售时就要多交纳33000元的营业税。记者在一些房屋中介公司了解到,不少持房不满5年的卖房者开始提高二手房售价,把多增的营业税向买房者转嫁,从而影响了二手房的交易量。

  来自中原地产的数据显示,5月份二手房交易总量大概下降了25%左右,显示出政策对二手房市场的影响。来自其他中介代理机构的统计也纷纷表明:几乎所有地产中介的成交量都有不同程度的下滑。

  房地产专家刘先生称,《意见》中的税收政策势必会增加卖房者的成本,继而影响买房者,很多买房者转为观望和等待,从而减少需求,需求的减少又必然打压二手房价格,受价格影响,卖房者往往会由售转租,最终受到冲击的将会是房产中介,房产中介将会面临重新洗牌。

  银行:调整房贷政策

  近日,深圳部分银行已经开始为呼应九部委《意见》,对房贷政策作出相应的调整,有消息称,深圳银行首批房贷操作细则将陆续出炉。据了解,此次银行整体调整幅度并不大,多数银行采取的措施与九部委的《意见》吻合,银行专业人士称,《意见》规定了一些硬性的指标,在实际操作中,一些细节的内容却会各不相同。

  按照《意见》中的规定,自6月1日起,国内个人住房按揭贷款的发放必须按九部委《意见》执行,其中,可以肯定的是“建筑面积超过90平方米的住房按揭首付成数最低3成”。一位不愿透露姓名的国有银行深圳分行专业人士透露,多数银行将按照“套数增加、成数增加”的原则,对购买两套以上住房的个人实行4成以上的首付规定,但其中的操作细则各家银行将会不同。

  深圳发展银行是深圳首个出台房贷新规的银行,据介绍,该行将对建筑面积超90平方米的住房,实施首付至少3成的规定;对购买两套以上的多套购房者,即使住房建筑面积在90平方米以内,首付至少3成或以上;此外,从支持市民自住需求的角度出发,深发展规定,90平方米以下、首套“自住房”,即便是二手房,首付成数也可适当放宽至两成。对于高档房的定义,深发展规定,“超过区域均价1.2倍的住房”,其首付成数须3成以上;经济型别墅首付最低3成,独栋别墅首付最低4成。

  记者通过银行服务热线了解到,目前除深发展外,深圳其他银行还没有出台具体的房贷实施细则。虽如此,按照《意见》的硬性规定,从6月1日起,购买90平方米以下,属于自住需求的市民仍然可以从银行申请到首付两成的房贷。一家国有银行深圳分行人士告诉记者,结合《意见》制定房贷操作细则的工作是由总行完成,目前该行深圳分行还没有接到总行的相关文件。

  相关链接

  操作细则“难”住了银行

  银行缘何迟迟不能公布实施细则,记者了解到,主要是受很多细节操作的影响,延缓了银行房贷细则的出台。比如,如何界定是否自住房?如何识别第一套、第二套、第三套住房?这些是银行在制订细则过程中碰到的难题。

  一位银行专业人士称,央行曾于上周结合《意见》发布了房贷指导意见,规定商业银行对购房面积在90平方米以下,且购房为自住需求的借款人执行两成的首付款比例。若不符合这两项条件,统一执行3成及以上的首付款比例。多数银行将会按此规定执行。

  但该银行人士也坦言,事实上,银行从控制风险的角度出发,更愿意为购买第二套住房的人提供房贷,而且这也符合深圳的实际情况,因为深圳人多有从

小户型房子过渡到大户型房子的经历。

  记者了解到,由于具体房贷细则的出台还涉及同业竞争等问题,现在谁都不想过早出台细则,大家都持观望态度。


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