深圳房地产市场观望气氛渐浓

　　国家九部委联合发布的稳定房价举措迅速产生效应

　　深圳房地产市场观望气氛渐浓

　　89％被访市民对房价不看涨，5月份二手房成交量下降25％

　　本报记者徐强

　　国务院九部委联合发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（以下简称《意见》）于6月1日正式实施已有两周时间，《意见》中提及的十五条调控举措已显现作用。记者近日在采访中了解到，新政的实施，让购房者、地产中介、开发商及银行这些“涉房一族”产生了不同的反应。

　　昨天深圳新闻网公布的一份关于“国十五条”对市民购房行为影响的调查显示，在新政的影响下，市民购买小

户型住房的意愿大幅增加。

　　近500名参与调查的市民中，认为新政实施后房价不再大幅上涨的占89％；倾向于购买90平方米以下住房的市民数目占到63.03％；对购买90平方米以上住房首付款要提高到三成的规定，有51％的市民认为首付的提高会影响他们的购房能力。

　　市民：持币待购意愿增强

　　旨在稳定房价的《意见》实施后，记者从我市几家房产中介机构了解到，二手房市场明显受到影响，购房者观望气氛较浓。

　　在景田北中原地产的一家营业厅，市民曾先生表述了他对“国十五条”的看法，他说：“国家出台政策对居高不下的房价进行调整，让我们这些购房者对未来房价的走势充满了期待，我听过很多专家的评论，觉得十五条措施应该会对房价的持续上涨有抑制作用，对普通市民算是一个利好消息。目前我不会急着买房，要等等看。”

　　深圳新闻网公布的调查也显示，市民普遍存在看跌房价的预期。根据调查，预期房价会继续上涨的市民仅占受访人数的11％，其余均预测房价会趋于平稳，甚至下跌。房地产专家称，对房价看跌的预期较大程度上影响了市民当前的购房行为，持币待购成了目前很多市民的选择。

　　记者在一家地产中介公司还随机采访了多位前来看房的市民，他们也都表示，目前房价太高，“国十五条”应该会起到稳定房价的作用，基于此，他们会推迟购房计划。

　　地产商：最近有点烦

　　此次国家调控房价的《意见》规定，要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，其中最引人注目的是两个“70％”：即自6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上；对普通商品房的土地供应量也不得少于住宅用地供应总量的70％。专家称，这两个“70％”对开发商而言是一个巨大的考验。

　　一位不愿透露姓名的房地产开发商告诉记者，《意见》的出台，对刚刚以市场价拿到土地的开发商影响较大，因为以此种方式获得土地的价格通常比较高，尤其是已经进行了规划的开发商，很有可能做的规划设计不符合国十五条的有关规定，这必然会“打乱”开发商的施工计划。他告诉记者，一批还没有取得施工许可证的开发商，现正在忙着修改图纸，以期能够“达标”。

　　此外，对尚未拿到施工许可证的开发商也会有比较大的影响，按照《意见》规定，对闲置土地要从高征收闲置费，超过两年就要收回来。这意味着开发商虽然拿到了土地资源，但每闲置一天，就要交一天的闲置费。有开发商表示，在新政策的要求下，一边要急着拿到施工许可证，尽快动工；一边又要按《意见》要求符合两个“70％”，实在有些忙得“慌”。

　　房产中介：生意不太好做

　　中原地产一位人士告诉记者，这些天，不时有人在店外驻足观望房源信息，但真正出手购买二手房的几乎没有，其中最主要的一个原因是卖房者把营业税转嫁到买房者身上，从而抬高了房价。据了解，在此次国家出台的房地产市场调控政策中，营业税征收时限由2年增至5年。举例来说，如果手里有一套总价60万元，购买时间在2年以上不到5年的房子，出售时就要多交纳33000元的营业税。记者在一些房屋中介公司了解到，不少持房不满5年的卖房者开始提高二手房售价，把多增的营业税向买房者转嫁，从而影响了二手房的交易量。

　　来自中原地产的数据显示，5月份二手房交易总量大概下降了25％左右，显示出政策对二手房市场的影响。来自其他中介代理机构的统计也纷纷表明：几乎所有地产中介的成交量都有不同程度的下滑。

　　房地产专家刘先生称，《意见》中的税收政策势必会增加卖房者的成本，继而影响买房者，很多买房者转为观望和等待，从而减少需求，需求的减少又必然打压二手房价格，受价格影响，卖房者往往会由售转租，最终受到冲击的将会是房产中介，房产中介将会面临重新洗牌。

　　银行：调整房贷政策

　　近日，深圳部分银行已经开始为呼应九部委《意见》，对房贷政策作出相应的调整，有消息称，深圳银行首批房贷操作细则将陆续出炉。据了解，此次银行整体调整幅度并不大，多数银行采取的措施与九部委的《意见》吻合，银行专业人士称，《意见》规定了一些硬性的指标，在实际操作中，一些细节的内容却会各不相同。

　　按照《意见》中的规定，自6月1日起，国内个人住房按揭贷款的发放必须按九部委《意见》执行，其中，可以肯定的是“建筑面积超过90平方米的住房按揭首付成数最低3成”。一位不愿透露姓名的国有银行深圳分行专业人士透露，多数银行将按照“套数增加、成数增加”的原则，对购买两套以上住房的个人实行4成以上的首付规定，但其中的操作细则各家银行将会不同。

　　深圳发展银行是深圳首个出台房贷新规的银行，据介绍，该行将对建筑面积超90平方米的住房，实施首付至少3成的规定；对购买两套以上的多套购房者，即使住房建筑面积在90平方米以内，首付至少3成或以上；此外，从支持市民自住需求的角度出发，深发展规定，90平方米以下、首套“自住房”，即便是二手房，首付成数也可适当放宽至两成。对于高档房的定义，深发展规定，“超过区域均价1.2倍的住房”，其首付成数须3成以上；经济型别墅首付最低3成，独栋别墅首付最低4成。

　　记者通过银行服务热线了解到，目前除深发展外，深圳其他银行还没有出台具体的房贷实施细则。虽如此，按照《意见》的硬性规定，从6月1日起，购买90平方米以下，属于自住需求的市民仍然可以从银行申请到首付两成的房贷。一家国有银行深圳分行人士告诉记者，结合《意见》制定房贷操作细则的工作是由总行完成，目前该行深圳分行还没有接到总行的相关文件。

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　　操作细则“难”住了银行

　　银行缘何迟迟不能公布实施细则，记者了解到，主要是受很多细节操作的影响，延缓了银行房贷细则的出台。比如，如何界定是否自住房？如何识别第一套、第二套、第三套住房？这些是银行在制订细则过程中碰到的难题。

　　一位银行专业人士称，央行曾于上周结合《意见》发布了房贷指导意见，规定商业银行对购房面积在90平方米以下，且购房为自住需求的借款人执行两成的首付款比例。若不符合这两项条件，统一执行3成及以上的首付款比例。多数银行将会按此规定执行。

　　但该银行人士也坦言，事实上，银行从控制风险的角度出发，更愿意为购买第二套住房的人提供房贷，而且这也符合深圳的实际情况，因为深圳人多有从

小户型房子过渡到大户型房子的经历。

　　记者了解到，由于具体房贷细则的出台还涉及同业竞争等问题，现在谁都不想过早出台细则，大家都持观望态度。