欲重点抑制住房需求调控关键在地方政府

http://finance.sina.com.cn 2006年05月17日 09:05 中国经济时报

　　本报记者王小霞

　　房价高涨，“房奴”一词在业界流行。因此，当近日一民间人士倡议“不买房，不当房奴”时，民众的反应显得非常热烈。

　　据了解，政府相关部门也因为房价的非理性上涨而备感棘手，因为房价飙升造成扭曲

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的跟风消费现状将会给个人和银行带来巨大隐患。来自业内的消息表明，近日政府与银行方面将会再次打出房地产调控组合拳。其中，房贷首付比例可能提高的消息最受关注。

　　提高首付比例作用最大

　　虽然此前央行对于媒体有关“房贷首付比例可能提高到四至五成”的报道予以否定，但是仍然有媒体得到相关人士的消息称，央行可能利用按揭手段来控制房地产市场的非理性需求以及供应结构问题。

　　“提高房贷首付比例要比提高银行贷款利率的作用更大。”ＳＯＨＯ中国董事长潘石屹在ＳＯＨＯ尚都的样板间开放之时接受本报记者采访时表示，房价涨得太快，解决的办法无非是增加供应量和抑制需求量。但是，短时间内增加供应量不太现实，而抑制需求方面银行已经提高了贷款利率，但由于额度不大，所以目前的效果并不明显。

　　提高个人按揭贷款首付比例，等于抬高银行的放贷门槛，将有效遏制银行的放贷冲动，也将把非理性需求人群挡在商品房交易市场大门外面。“需求的减少肯定会为房地产市场降温，同时刺激

二手房市场、租赁市场的发展。”潘石屹认为，梯级消费才是理智的市场消费行为，人人都买房是一种错误的购房观念。

　　“但是，假如政策真的出台，打击最大还是中低档楼盘的购买者。”潘石屹说。中原地产分析人士表示，从控制需求入手，购房首付提到四至五成肯定能使楼市“降温”，增加房价下调的压力。但是，该项政策如果出台，退出市场的不仅仅是炒房者，还有很多买房自用的普通购房者。

　　因此，有金融人士建议，如果确实将提高首付比例，应该实行分类的管理手段：对购买第二套住房的投资者，可以实施提高首付比例，但对第一次置业，真正需要购房安家的市民，还是应该提供较优惠的房贷政策。

　　小规模调控政策没停过

　　由于房价不断上涨，此前一些开发商采取“销控”措施进一步抬高房价。一时间，市场跟风者更加恐慌，楼市无房无售的消息迅速弥漫于业界。开发商与炒家趁机联手将房价炒得越来越高。针对这一现象，5月10日，北京市建委下发关于《加强商品房交易市场动态监管的通知》，从6月1日起，如果开发商虚拟买卖合同、囤积房源，欺骗购房人抢购，将面临至少1个月内不能卖房的处罚。市建委同时还公示了53种开发商可能存在的违规行为。该通知被业界称为房地产的新“53条军规”。

　　为了稳定房价，北京市建设委员会还在牵头制定有关推出部分低价土地用以建造中低价商品房的政策。据悉，北京准备推出不属于住房保障体制之内的中低价位普通商品房，办法也是在商品房的供地计划中拿出部分土地低价推出，并在土地交易过程中限定未来商品房的售价。

　　销售人员持证上岗、土地闲置收回政策趋紧、每日更新房源信息、囤积房源将被禁售一个月等，短短一个月，北京市主管部门共发布6项调控房地产市场的政策，目标直指土地囤积、房源销控、哄抬房价的行为。

　　“有些政策已经是老调重弹，这一方面说明政府加强了调控力度；同时，也说明这些政策以往的执行并不到位，政府对相关政策下达之后缺乏应有的执行监督机制。”一位不愿具名的开发商认为，老调重弹仍不能解决问题，房地产市场只能寄希望中央的调控组合拳。

　　调控效果需看地方政府执行力度

　　国家平抑房价的措施可以说是一道接一道。早在2005年，在不到两个月的时间中，国务院先后出台了“新、老国八条”。《关于切实稳定住房价格的通知》即老“国八条”中已明确要求各级政府稳定房价一个月后出台的“新国八条”《关于做好稳定住房价格工作的意见》又针对老“国八条”的方针提出了具体的操作办法。其中涉及到了土地、利率和税收很多方面的调整。当时的房价涨幅应声回落。然而时隔半年之后房价再次反弹，似乎这一记降温药仍然不够量。

　　“降温药够不够量，要看地方政府的执行力度如何？”一位往返于几个地方进行项目开发的房地产开发商告诉记者，宏观调控最终的落实者是地方政府。

　　国家信息中心经济预测部董月鲜指出，房地产市场的区域性特征决定了在调控房地产市场的过程中，地方政府起着举足轻重的作用。现实情况是，对房地产行业的高度依赖使地方政府不愿压制房地产的发展。在市场经济下，地方政府是一个相对独立的利益主体，在有限的财政收入条件下，土地出让收入和房地产税收已经成为地方政府收入的重要来源，也是地方政府对基础设施建设投入的主要财源。在这种情况下，地方政府出于各种考虑，对房地产调控政策的执行力度可能大打折扣。

　　有调查结果显示，不少地方政府在执行房地产新政时“阳奉阴违”，也是房地产新政难以落实的原因之一。２００５年６月初，国务院派出了四个检查组到八省市检查房地产政策的执行情况，结果是大部分被检查的省市只是学习了国务院的文件精神，并没有积极采取措施去落实这些精神。

　　例如，“国八条”中要求地方政府采取有效措施调整住房结构，增加

经济适用房的比例。但统计结果显示，２００５年下半年，经济适用房的投资增长速度不是加快而是放慢了。按照规定，出让的土地必须在两年内开发，否则要收回，但该政策也无法得到落实。甚至有些城市连税收政策（对非普通住宅和两年以内转让的物业征收５％的营业税）都没有得到落实。

　　以此来看，中央不仅要出台既有力度又有智慧的调控政策之外，对于地方政府执行的力度也需要有效的监督。事实上，就如潘石屹所言：“任何一个市场，无论是

股票市场、黄金市场，没有道理的暴涨之后肯定是暴跌，暴跌之后就有可能引起整个行业的危机。”房地产行业出现了危机，对地方政府不会有任何好处。

　　万科企业股份有限公司总经理郁亮也说：“任何行业价格上涨太快，都不会是行业之福。”同样，更不会是地方政府之福。

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欲重点抑制住房需求 调控关键在地方政府

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