楼市二次调控谁吃泻药谁吃补药

　　□本报记者 陈雪根

　　专家学者地产商激烈交锋

　　房地产业的宏观调控始于去年3月的央行加息，今年4月27日，央行再次宣布加息，在房地产宏观调控见效并不显著的情况下，此举是否意味着针对房地产业的新一轮宏观调控 已经启动？果真如此，那么谁会在这场新调控中吃泻药，谁又会吃补药呢？

　　在宏观调控一周年之际，搜狐网焦点房地产网举办了一场11城市同步联动的“宏观调控一周年大型论坛”，对此展开了尖锐的交锋。

　　加息不是二次调控

　　北京大学

中国经济研究中心教授徐滇庆不同意加息是针对房地产业的二次调控的说法，在他看来，过去几年内，美国，欧洲特别是北欧，都出现了房价高速上涨的趋势。经过大量的分析和论证，学界认为北美房地产价格上涨的主要导因是低利率，所以美联储七次调整利率。在整个北美和欧洲大幅提高利率后，中国如果不提高，会对金融稳定带来相当的负面影响。因此，加息还刚开始，将来还会有多次小幅调整。

　　北京京汉集团董事长田汉直截了当地指出，光靠加息等单一政策只能起到短期作用，房价应该从根本上控制，即从房地产整个产业链来控制才行。比如，土地资源是政府的，政府拿出土地增值部分建一

　　些廉租房很容易，为什么不盖？还是因为政府盖廉租房没有利润。

　　政府为何不多建一些廉租房

　　深圳世联地产董事长陈劲松也认为，政府规定，开发商拿到预售许可之后必须销售，等于提前把价格预期加进去了，实际效果会适得其反。政府该做的一是大量推出廉租房，二是提高持有成本，降低交易成本。

　　但英联国际不动产董事长郭建波对陈劲松多建廉租房的观点不以为意，他的理由是很难鉴别谁是中低收入者，谁是高收入者，大量推出廉租房又会形成高收入者占用廉租房的情况。另外，土地极为稀缺，而中国的中低收入者是大多数，大量建设市场救济型的廉租房不太可能。

　　房价为何上涨

　　据介绍，一年宏观调控以来，按照官方公布的数据，广州房价增长在15%以上，但有些楼盘的增幅可能达到30%。广州市场出现了土地价格越拍越高，

户型面积越来越大，总价越来越高的现象，今年“五一”又出现了捂盘现象。广州房价增长非常快，超出了老百姓的心理承受能力。

　　在分析广州房价上涨的因素时，有两个观点被人提起，一是广州市场盛行“补涨”说，此说推高了房价预期，二是土地价格越来越高，推动房价上涨。

　　SOH O中国有限公司董事长潘石屹认为，去年公布的“国八条”，包括尽快公布今明两年的土地供应计划，并且要公布土地的分布情况，开发进展情况等规定，但实际上当年的土地供应计划绝大部分省市和城市是下半年才公布的，有一些城市到今天为止都没有公布，这就给市场一个信号，就是土地供应会非常紧张，结果势必影响房子的供应。如果“国八条”能够得到严格执行，目前的情况会更好些。同时，

二手房市场建设严重滞后，没能起到平抑房价的作用。

　　北京伟业顾问总经理林洁的看法是，造成房价上涨的一个最主要原因是，土地供应制度变化后，尚处在完善成熟的过程中，因此造成了土地供应的相对不足，另外，地价快速增长，造成了未来房价越来越高的心理预期，使得房价上涨。

　　中国宏观经济学会常务秘书长王建预言，由于人多地少，有限的土地要种粮还要盖房子，因此，中国一定会面临一个长期的土地上涨趋势，这个历史潮流很大，你想用宏观调控，用政策去挡它是挡不住的，这可能是一个必然的趋势，所以政府强制地压制房地产价格是有问题的。

　　如何看待上海楼市回暖

　　谈到宏观调控对京沪两地的不同效果，北京思源宏业房地产经纪有限公司总经理李国平认为，去年的政策对投资市场影响要大于消费市场，上海市场投资乃至投机成分大于消费成分，而北京当时基本上是自住为主的市场，因此，上海房价好像下降了，北京房价却明显上升了。李国平进一步认为，现在的调控政策基本上是治标不治本，因为在调控过程中，不能有效增加供应和有效分解和疏导一些需求，这是一个系统的问题，其中有中央和地方利益的矛盾，如上海楼市的回暖很大程度上跟地方政府有关，而商业银行、地方银行很多时候还在鼓励房贷，政策没有协调好，效果当然不会理想。

　　东方金马董事、副总经理陈伟祥感到，经过调控，一年下来，不管是投资者还是投机者，心理都趋于理性了，这一点非常明显，因此，上海市场有所回暖，希望此次回暖以后能够比较正常的发展，不愿看到回暖以后，由于方方面面的原因再出现回落。

　　新汉业不动产执行董事／CEO赵云飞分析，4月份上海房屋的成交量恢复到了宏观调控前的平均水平，但价格实际上只上升了零点几个百分点。原因是宏观调控经过一年左右，相当一部分自住客认为整个房价已有所抑制，这部分自住需求开始释放出来，同时，每年的四、五月份一直是销售旺季。

　　重庆等地要吃补药

　　在此次论坛上，有几个城市都称，当地市场没有问题。南京苏垦机构董事长经纶认为，南京的房地产市场发展，总体来说比较健康，包括成交比例，包括价格涨幅。目前大家都很关心，是不是有二次调控。

　　重庆方面的嘉宾也认为，重庆整个房地产形势应该说是健康的，目前房价基本

　　没动。希望这次加息之后，政府能够区别城市和区别地区利用不同的政策来调控楼市。其它城市可能要吃一些泻药，重庆可能要吃一些补药。

　　济南的嘉宾也认为，房地产市场发展比较平稳，今年一季度整体价格较去年同期只上升了4.3%，因此，山东普利房地产开发有限公司董事长刘建业的判断是，山东省委省政府对宏观调控的态度是：全国有全国的情况，山东有山东的实际情况，山东房地产市场是发育不足的问题，不是发育过渡的问题，所以山东还要发展房地产市场。

　　对此，徐滇庆提醒济南，不动产的特性导致房地产没有流动性，但是房地产金融流动性非常高，一年多以前，人们还说上海房价涨，广州不涨，广州房地产市场比较理性，但话还没落广州也涨了。