洛克菲勒启动新北外滩项目

　　一个世纪以前整个东方最耀眼的明珠——“万国建筑博物馆”的源头，上海北外滩改建项目在停滞了一年多后正式启动。曾经被整个城市议论并为此产生误解的投资方——美国洛克菲勒国际集团依然成为了主要的开发商，很多官员(包括主管单位官员)及市民都曾经认为该集团依旧由那个知名的洛克菲勒家族管理。

　　以上仅仅是该项目被不断延期的一个花絮，真正的分歧来自于谈判的各个方面，洛 克菲勒公司与中方合作伙伴在项目规划、股权安排等方面意见相左较大。11月30日，洛克菲勒公司总裁乔纳森·格林终于宣布上海洛克菲勒集团外滩源综合开发有限公司正式挂牌，该公司由美国洛克菲勒国际集团与上海一家国有企业新黄浦集团合资组建，持股比例分别为91%和9%，新黄浦集团目前最大的股东为人民日报社。

　　上海北外滩被称为外滩源，地处苏州河和黄浦江交汇处，西接四川路，南临滇池路，占地17.06公顷，拥有数十幢上世纪二三十年代风格多样的中外经典建筑，上海市政府在保护这些历史建筑和北外滩整体风貌方面设置了许多限制性条款。

　　该项目也是洛克菲勒国际集团在中国市场的首个

房地产项目，预计一期工程将投资2.5亿美元。洛克菲勒集团参与的是一个历史风貌修复保护与新建地产相互融合的项目，在众多掣肘压缩赢利空间的情景下，雄心勃勃的乔纳森·格林面临的挑战是：他必须在公众利益与公司利益之间找到平衡点。

　　复杂的财务安排

　　在外滩源改建项目推出之初，摩根斯坦利、香港置地集团、香港新鸿基地产、恒基兆业地产等地产巨头身影频现却无功而返。而令人意想不到的是，此前从未露过面的香港上市公司百仕达控股有限公司(1168.HK)成了洛克菲勒集团开发北外滩的合作伙伴。

　　房地产、燃气和电力是百仕达的三大主业，其在内地的物业主要集中于深圳，旗下香港上市公司百江燃气(8132.HK)得到了李嘉诚的青睐(第二大股东，持股12.8%)。

　　为何新黄浦集团在合资公司中仅持有9%的股权？百仕达控股在其中又扮演了怎样的角色？本报记者未能从新黄浦集团以及上海市相关政府部门获得回应，而洛克菲勒国际集团总经理助理邵琦亦未作任何解释，只是表示“公司将配合上海市政府，在原定的保护基础上再做开发。”

　　一位不愿透露姓名的政府官员指出，“新黄浦集团可能正逐渐失去其在黄浦区政府中的重要地位。”今年2月，上海市黄浦区政府将新黄浦集团75%股权转让给中国华闻投资控股公司，该公司隶属于中国最具权威性的党报——

人民日报社。三个月前，新黄浦集团还将控股子公司上海恒立房地产有限公司75%的股份，转让给了旗下的上市公司新黄浦股份(600638)。

　　百仕达控股发布的公告显示，2004年11月5日，洛克菲勒集团在英属维尔京群岛注册成立了一家RGAP公司(RockefellerpuorgAsia Pacific,Inc.)。这家公司设立了ABC三类股权，其中，洛克菲勒国际集团全资子公司RSI(Rock-Shanghai,Inc.)认购510股A类股；百仕达为此设立的全资子公司百仕达上海投资有限公司认购490股B类股。百仕达上海公司提供1.69亿美元的股东贷款(百仕达以股东带垫资的形式投入)作为该项目的所有施工前费用，包括拆迁和土地批租。

　　双方的《投资协议》还约定，RSI可在土地自交付日起的一年内对RGAP最多245股C类股拥有回购权。这也就意味着，如果全部行使回购权，百仕达上海公司将拥有RGAP的24.5%股权，RSI拥有RGAP的75.5%股权。

　　据了解，洛克菲勒集团和百仕达控股为开发一期工程还透过RGAP设立了一间全资SRL公司，SRL与新黄浦集团合资成立了上海洛克菲勒集团外滩源综合开发有限公司。其中，SRL持股91%，新黄浦集团持股9%。

　　“从层层设立的合资公司架构，可见双方为此次合作费尽心机。”一位分析人士指出，洛克菲勒国际集团和百仕达控股有许多刻意的财务安排。一方面，百仕达控股在中国内地有丰富的房地产投资经验，其主要业务都在内地；另一方面，香港上市的百仕达控股公司相对洛克菲勒集团更具有地缘优势，今后在内地贷款或融资更具可操作性。

　　洛克菲勒的突破

　　对乔纳森·格林而言，没有什么比这更让人兴奋的了。

　　尽管外滩源开发项目一开始便发生了分歧，谈判在胶着状态下进行了一年多。之前曾有媒体报道说，当上海市官员了解到洛克菲勒国际集团与石油大王洛克菲勒家族已没有关系时显得有点失望。但洛克菲勒国际集团首次在中国投资房地产仍收益颇丰，他们获得了上海外滩源开发这样一个在上海乃至整个中国都具有重大影响的项目，无疑对其拓展中国市场起到很好的推动作用。

　　更何况，在此次和上海市政府的合作中，洛克菲勒国际集团不仅在与上海市合资公司中取得绝对控股地位，而且在中国房地产开发机制方面取得了重大突破。乔纳森·格林在2004年5月7日与上海市签署框架协议时便兴奋地说“迈出了重要的一步”。

　　按照国内地方政府常用的房地产开发方式，一般由政府控制的国有房地产企业承担一级土地开发任务，负责动迁、绿化、市政配套等工作，先把“生地”变成“熟地”；二级开发还是由政府掌控，采用土地批租的方式，对外引资分片区开发。此次北外滩开发，洛克菲勒集团实际上已经掌握了区域开发的大权，而不是单一项目运作商。这对一直觊觎中国房地产市场却难以有所突破的境外资本来说，是一个值得研究的信号。

　　尽管在

宏观调控因素的影响下，国内的房地产市场失去了以往的增速而显露出疲态，但这无疑是海外地产基金、投资集团进入的好时机。盛阳地产基金战略中心公开发布的一份研究报告指出，目前已进入中国市场的外资地产基金机构数量已超过100家。而来自基强联行的统计数据表明，短短的过去几年间，外资地产基金在中国(以上海和北京为主)的投入已超过100亿美元。