|
本报记者 宁华 上海报道
面对低迷的上海楼市，许多人眼中只有悲观和沮丧，但也有人说他在低谷中看到了机会——至少上海快捷无忧商务服务有限公司(简称无忧商务公司)的股东们是这样认为的。
“以前是我们求着与房东合作，现在是业主主动要求托管租赁经营，”无忧商务公司的创办人之一戴临风说，“我们现在是在20套房产中挑一套(托管)。”
戴的生意经是：业主将房屋委托给他的公司打理，与业主商定固定回报或分账比率后，公司将这些住宅对外租赁，租金按天计算。戴透露，目前公司的收益率为25%左右。
2002年，戴和几个“海归”引进了这种国外盛行的日租公寓模式。从业态本身来看，这种类似家庭旅馆式的经营模式与传统的宾馆业并没有什么不同，但两者之间的差异却是显而易见：传统宾馆业以便利的集中服务吸引住客，而日租公寓则以更低的价格、更宽敞的居住空间使住客能感受到居家的自由与自助的乐趣。
“我们的客人大多是外地来上海短期出差的商务人士，也有一些外资公司为解决员工短期居住而租赁。”戴临风说，他们目前在上海市共托管了970套公寓住宅(包括高档酒店式公寓)，通过网络推广平台，在北京、广州、青岛、三亚、武汉等五个城市也相继开展了日租公寓业务。
戴认为，现在楼市出现了逆转，许多业主不得不由短线投资转向长线投资，他们的心态也发生了改变。“早先推广‘托管＋日租’业务时，业主基本上都要求我们给予固定回报，而现在有80%的业主要求和我们分账，”戴临风说，“当由我们来承担由固定回报带来的资金压力时，其实我们可以获得较高的收益，但风险也很大。虽然分账制没有以前那样的高收益，但资金压力、经营风险也随之降低，现在正是我们规模扩张的时机。”
改良的“舶来品”
戴临风萌生经营日租公寓的念头是受到一位美国亲戚的启发，那时他在上海市闵行区科技创业园正经营着一家生产、销售门禁系统的公司。
无忧商务公司开始运作后，戴临风发现，业主一直习惯通过中介公司找房客，根本没有人愿意把房子托管给他们租赁经营。于是，公司的股东们拿出了自己的四套住房，从头开始推广日租公寓概念。
除了采用传统的营销手段外，无忧商务公司还购买了服务器，租用了一条10兆带宽的上网专线，搭建起网络推广平台——无忧自助公寓网。客户可以通过这个网上预定电子商务平台了解公寓的状况，并可在线预定住房。
经过长时间的市场培育、推广，无忧自助公寓网逐渐有了起色，到2003年时无忧商务公司已在地铁一、二号线周边托管了100多套公寓，并有了一定的固定客户。
不过，尽管网上预定公寓比电话、传真方式更便捷，但戴临风还是决定放弃这种备受客户欢迎的在线预定方式，主要采用电话预定、确认的传统方式。戴表示，日租公寓在国外已经非常成熟，但在国内由于信用体系得不到保证，网上在线无效预定率超过了40%，导致运营成本上升。“有的外地客人在线预定后，我们却无法进行确认，还有的客人同时还会预定一个其他的酒店备选。业内一般在下午六点钟自动取消预定，但那个时段取消预定的住房基本上只能空置。”戴临风说。
因为大多客户来自外地，无忧自助公寓要求客户通过电话预定房间，然后通过银行汇款的方式支付定金。据了解，目前许多类似形式的日租公寓都是采取这种方式规避经营风险，但由此导致的问题是：客户感到诸多不便，而网络的极低成本沟通效能并没有被充分利用，这本来是日租公寓与宾馆差异化竞争的吸引客源的利器。
戴临风表示，他也意识到了这个问题，解决的方法之一是推出了集中型的日租公寓，可以接受客人现场入住。
现在，无忧自助公寓的主要方向不再是托管位置离散的公寓，而是整体托管位置集中(比如一栋大楼里)的高档酒店式公寓，选定集中点后，再考虑托管周边的离散型公寓。“我们要形成网络，原则是服务人员从集中点到周边的离散型公寓不超过30分钟的路程，否则没法响应住客的需求。”戴临风说，“在集中型的日租公寓，我们有专门的服务人员值守，客人得到服务的便捷程度和宾馆其实是一样的，但感觉上却完全不同。”
可复制的商业模式
戴临风说，经过三年的摸索，他对日租公寓这个“舶来品”有了许多经验体会。越来越多的合作者加盟也使他对日租公寓的盈利前景增添更多信心。
“我们在青岛的托管业务在黄金周前已经启动，当地的一位开发商已经将其开发的130套公寓整体委托经营管理，第二批一栋楼共228套公寓也完成了整体托管。”戴临风说，这些公寓位于青岛市火车站附近，开发商考察了无忧自助公寓的运作模式后，决定不对外出售，全部通过无忧自助公寓网的“在线ERP系统”对外日租。
通过这套“在线ERP系统”，无忧商务公司管理着多个城市拥有的近1500套高档日租公寓、上千多名业主以及众多加盟商、合作商。不同权限的合作者可以随时通过互联网登陆系统，查询系统自动生成的运营数据，保障各方的经济利益。“所有经营数据即时自动更新，谁也瞒报不了收入。”戴临风表示，这种规模的运营方式可以吸引更多的合作，同时也降低了公司的管理、运营成本。
不过，尽管戴的公司拥有他称之为“具有核心竞争力”的“在线ERP系统”以及专业的管理团队，但随着日租公寓概念的普及，无忧自助公寓也面临着越来越多的同业竞争者。这些竞争者采取同样的网络运营模式，通过互联网推广房源、招募合作。尽管戴认为他们“学不到精髓”，但蛋糕没有明显增大而抢食者却多了肯定不是什么好事。
这像极了2004年10月某期《华尔街日报》的一篇文章的标题——“互联网让原创性构想成为奢望”。想想GOOGLE上面超过四百万个的搜索结果吧，你就知道“日租公寓”、“移 动公寓”概念是如何火爆(有时也许已经沦为招徕客户的手段)。谁能笑到最后？最终要看谁的资源最多，谁的规模最大。
戴临风的想法正是如此。目前，他不停地在国内十多个城市间穿梭，与投资者洽谈加盟以及股权合作。而他的商业模式也正日益受到国内外风险投资的青睐，但他似乎对此有所保留。
戴临风说，他们接触了美国、澳洲、新西兰以及国内北京、温州、汕头的共六家风险投资，国外风险投资提出投入上千万美元，国内的也有6000万元，“他们的胃口太大了。”戴临风说，“我们现在只有6个城市，我们的目标是扩大到15个城市。网点越多，影响就越大。”
| 
