旅游地产：想象力的产物

　　如果把拉斯维加斯蓬勃的酒店和地产业与迪士尼欢乐的旅游气氛有机地结合起来，再用深厚的文化内涵去包装，这无疑是带动整个地区经济发展的杀手锏。“旅游＋文化＋地产”模式在全球火爆起来，但决定这种模式成功与否的条件不是经济实力，而是想象力。

　　撰文 文如

　　旅游：富庶的矿脉

　　美国最光怪陆离和最具魔力的城市是哪一个?答案是拉斯维加斯。这个现代化沙漠城市每年吸引着3700万游客，居美国各大城市之首。博彩业、会展业和旅游业每年为这个城市创造400亿美元的财富。夜晚是拉斯维加斯的良辰美景，五彩缤纷的灯光激活了这座城市。

　　1989年美国的酒店娱乐大亨施蒂夫·韦恩(steve wynn)用刚刚出售大西洋城金块酒店所获的大笔资金在拉斯维加斯的Strip大道上建设“火山喷发”的大型水景灯光秀，引来络绎不绝的游客。

　　此后的10多年间，施蒂夫所有那些规模宏大、构思奇妙的创意——Mirage酒店的“火山喷发”、金银岛酒店“海盗之战”灯光秀和百乐宫(Bellagio)酒店占地达3.2万平方米的音乐喷泉，直接带来了拉斯维加斯的复兴，赋予“沙漠赌城”新的活力，施蒂夫由此收获颇丰，打造出全球首屈一指的酒店娱乐集团。

　　在地球另一端，同样的故事也在发生。

　　1989年，华侨城集团在深圳推出了第一个主题公园“锦绣中华”。随后，相继出现了 “世界之窗”和欢乐谷等主题公园，深圳成为名副其实的旅游城。仅在2005年3个主题公园游客接待人数达到827万人次，引来的源源客流让经营酒店成为可能。2001年，华侨城在深圳建成了国内第一家五星级主题酒店——威尼斯酒店，并将海景酒店改造、提升为四星级主题酒店，同时，把原有的深圳湾大酒店改造建设成为超五星主题酒店。

　　在旅游与酒店业形成联动之后，华侨城周边环境优美，基础设施逐步完善，商业氛围日益成熟，文化气氛浓郁，物业价值自然开始攀升。于是，华侨城开始通过房地产开发业务来收获旅游、酒店所带来的外溢收益。其开发的东方花园、锦绣花园、天鹅堡等项目无不受到市场追捧，“旅游＋文化＋地产”的发展模式在深圳获得了成功。

　　华侨城开采娱乐旅游这个“富矿”的故事同“造梦大师”施蒂夫·韦恩让拉斯维加斯大放光彩的传奇有些异曲同工——更准确地说，这两个故事几乎发生在时间这个坐标轴上的同一个刻度。

　　文化：背后的推动力

　　旅游是富庶的矿脉，但在拉斯维加斯、迪拜和深圳这种旅游资源先天不足的城市，建立一座海市蜃楼般梦幻的城市，财力的支持必不可少，然而更重要的还是想象力。成功的旅游地产背后有文化和想象力的支持。

　　时至今日，中国很多有实力的房地产早已发现依赖抢占山、水、湖、森林等自然景观来突出其物业价值，这种简单的“旅游+地产”的模式比较容易操作，但深度上和协同效应上远不如“旅游＋地产＋文化”的模式。包装拉斯维加斯的是赌场文化和会展文化，同样包装深圳的除了旅游文化外，还有背后推动的创想文化——创新＋想象力的文化。

　　没有文化的包装、没有创新，再优秀的人造旅游资源也会走向没落。据不完全统计，目前全国共有3000多个大型人造旅游景点，其中70%处于亏损状态。它们通常是一次性大投资，然后坐收渔利。相比之下，深圳的人造景区一直通过推陈出新保持主题公园的竞争力——欢乐谷每年都会推出崭新的游乐设施，就连最早开业的锦绣中华民俗村，也在文化内涵上和文化创新上做足了功夫，最近还针对怀念经典的人们推出"印象中国"项目，以民间艺术风情的形式，让游客体验中国文化的博大精深。这一切的背后推手当属华侨城。借助“旅游＋文化＋地产”的商业模式，不仅实现了自身的不断壮大，更给深圳这个新兴城市赋予文化内涵和活力。

　　模式复制的挑战

　　迪士尼在美国成功了，在法国却失败了。同样是“旅游＋文化”的模式，在不同地区的复制得到的效果截然不同。华侨城如今正面临模式复制的挑战。

　　华侨城刚刚宣布更换使用了逾20年的企业标识，英文新标识中的“O”和“C”以一笔连接，变成一个 “无穷大”的符号，代表着创想无限的精神。华侨城集团副总裁董亚平认为华侨城发展模式中唯一可以复制的是核心是“创想的文化”。

　　成为深圳最大的房地产

开发商后，华侨城期待全国范围内发掘更大的创想文化金矿。按照规划，北京欢乐森林生态园和深圳东部华侨城三洲田景区将在今年后半年正式开业，上海华侨城、成都华侨城项目亦在建设之中。

　　华侨城希望将其已经取得的成功复制到这些新的项目，并且在进行更大胆的尝试。不同于原来“主题公园先行、地产跟进”的模式，华侨城的新项目从设计最初就注入了地产元素，希望缩短资金回笼周期，在主题公园建设的同期完成住宅、

商业地产项目建设，在主题公园开业的同时进行或完成首期地产项目的销售。

　　这是一个挑战。所幸的是，进展最快的北京华侨城的住宅项目让人们看到了希望。中信

证券分析师沈周翔在4月中旬的一份调研报告中透露，北京2005 年5 月份推出的一期930余套住宅已基本售磬，从而认为，华侨城一期项目的成功说明“ ‘旅游+文化＋地产’的发展模式是可以复制的。”