专家：房价是政府和开发商推高的？你忘了级差地租吗

　　房子居然会“盖得越多越涨价”？

　　冯仑风马牛

　　封面题图|《大象席地而坐》

　　房价为什么一直涨？风马牛的小伙伴们都想知道答案。在大量的专著和论文中，学者们提出了各种答案。今天，给大家分享其中的一个。

　　本文节选自《房地产经济学 ABC》

　　文|陈淮

　　房子的价格变动有个规律，‘房子盖得越多越涨价’。人们从生活常识可知，市场经济下价格变动的基本规律是，供给增加，价格就下降。衣服、汽车、钢材等，莫不如此。偏偏房子的价格不一样。

　　很多人认为，中国一些城市房价上涨过快，主要原因是两部分人太坏。一个是地方政府，他们以地生财，大搞‘土地财政’，地价越卖越高，房价焉能不涨？另一部分是开发商，他们谋取暴利，哄抬房价，房价成了他们嗜血的工具。

　　房价上涨过快，有没有这两个原因？确实有。一些地方财政过度依赖土地出让收益，一些开发商在价格上不惜竭泽而渔。在我国的房地产市场上这两个因素确实存在。但我们先不讨论怎么约束这两个因素，而是要讨论一个更深层次的问题：扣除这两个因素，房价还会不会涨？这不仅是一个探讨房价变动基本规律的问题，也是我们认识中国城市化建设规律的重大问题。

　　《我叫刘跃进》| 房价为什么会涨？

　　我们假定，以后给老百姓(19.240, 1.19, 6.59%)建住房，土地都不要钱了，白用；开发商也给老百姓盖房子不谋取利润，平进平出，只按成本卖房子。房价中扣除了土地成本、开发商利润后还剩下什么了？建房子本身的成本，行业术语叫‘建安成本’。

　　建房子总得需要砖瓦灰砂石吧？总得有人工费用、管理成本吧？我们假定，按照一张标准图纸建房子，扣除土地成本、开发商利润后的成本是 2000 元/平方米。好，我们在北京市的二环路以内建这样的房子，就按每平方米 2000 元的成本建，按 2000 元单价卖。这个价格人们当然皆大欢喜。

　　接着的问题是，北京二环路以内建满了、卖完了，还有人要搬到北京来住怎么办？咱们是不是得在三环路的地方建？在三环路建设同样的房子，其成本是不是也得每平方米 2000 元？不能再便宜了。再便宜就得偷工减料了。

　　问题就出在下一步。如果北京三环路的房子单价也是 2000 元，那会不会有一户居民忽发奇想，和二环路的某户居民商量，说咱们两家换换，一模一样的房子，我每平方米补贴你 1000 元。会不会有这样的交易呢？一定会有。一旦有一户居民换成，意味着北京二环路以内的房价就上涨到每平方米 3000 元。很容易以此推论，如果北京的房子盖到七环、八环，北京二环以内的房价就会涨到每平方米好几万元。也就是说，即使没有地价上涨、开发商利润，随着城市规模的扩大，房价也必涨无疑。这就是‘房子盖得越多越涨价’的道理。

　　《疯狂动物城》|房子盖得越多越涨价

　　说明这个规律的理论叫什么呢？叫做‘级差地租理论’。这个规律是马克思发现的。马克思在《资本论》中，专门用了四章的篇幅来论证‘地租理论’。

　　马克思提出，农民种地，最先垦殖的一定是离村子最近的地、肥力最高的地。但仅耕种这些地，粮食不够吃了怎么办？离村子较远一些、肥力较差一些的地也得种。又不够吃了怎么办？贫瘠的土地、山那边的土地也得想办法耕种。显然，土地肥力不同、距离远近不同的地块，在它们被出租或者被出售时的地租或者地价一定是不同的。这种依照肥力差异、距离差异而有所区别的地租或者地价，就叫做级差地租或者级差地价。其实，在市场经济中，资产价格不是按照生产这种资产本身的成本来定价的，而是按照资产所能带来的收益大小来定价的。马克思主义的级差地租理论同样基于这个原理。

　　现在我们回到房价问题上。很长时期来，房价和地价究竟是‘谁拉动谁’的争论一直不绝于耳。国土资源管理部门总是反复地力图证明，房价上涨并非是地价上涨引起的。其实，这种辩解完全是徒劳无益的。人们从生活经验中就可以得知，同一张图纸所盖的房子，盖在繁华闹市和盖在偏远山区，它们的价格可以有极为巨大的差别。这个价格差别差在了哪里？地价。级差地价。

　　《走着瞧》|农民种地，先开垦离村子近，肥力高的

　　在房地产经济学中，级差地租和级差地价的存在是一个无需特别去证明的常识，需要证明的，是土地用于房地产业时的一个有趣的特殊现象。

　　当土地用于生产农产品(6.290, 0.10, 1.62%)时，我们可以假定其产品本身完全是同质的，即产于肥地的一公斤麦子与产于薄地的一公斤麦子并无质的差别。因此在级差地租理论中，土地肥力高低、距离远近等对效率的影响只改变土地所有者与生产者之间的利益分配关系。由于需求方支付的产品单价是一样的、土地的天然贡献对效率的影响并不延伸到市场的产品消费者。通俗说就是，租种劣地和租种肥地的人所交地租不同，吃粮食的人是感受不到的。因为从理论上说，他们购买任何地块所产粮食的单价都是一样的。在现实生活中，亩产 500 斤的土地所产出的小麦和亩产 100 斤的土地所产小麦不会在价格上显出差异。

　　但与粮食不同，当土地不是用于种粮食，而是用于‘种’大楼时，这个土地的级差代价最终是一定要传导到购房人所支付的价格中，转嫁到购房人的头上的。通俗说就是，好地段地价高昂的代价，不会掩盖在土地所有者和开发商的利益分配中，而最终一定要体现在房价差别里。

　　《白银谷》|同质性，让黄金白银成了一般等价物

　　我们在上面这个例子中说了个比较专业的经济学概念：同质性。这个概念很重要。黄金、白银等贵金属之所以能够在很长的历史时期内充当货币，原因之一就在于它们的同质性。若干小金锭和一个同样重量的大金锭是等值的。我们生活中接触到的绝大部分商品也在不同方面表现出很强的同质性。上面说到的粮食，不论其产地如何，同样质量的粮食也具有同质性。

　　唯独房子不同。房子这种东西几乎完全不具备同质性。哪怕是面积、质量、朝向、功能都一模一样的房子也不具有同质性。因为它们所处地段不一样。买过房子的人都知道，别说不同地段的房子，就是同一楼盘内，临街或不临街、层数不一样等都会成为价格差异的依据。

　　在过去的房地产市场调控中，曾有人建议，要实行‘一户一房制’。这个建议颇受一些媒体的热捧，以为是根治房价波动的‘灵丹妙药’。建议者和热捧者都忘记了：如果没有级差地租或级差地价，社会靠什么来决定谁该住城里，谁该住远郊呢？别说没人能定出一个合理的评判、选择标准，就是定出这个评判、选择标准，其实施起来的制度成本也将高到社会无法承受，更别说又要从中生出多少‘寻租’腐败的弊端了。

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责任编辑：梁斌 SF055