刘晓光

　　楼市强心剂在于信心

　　房地产市场还是有的，但是由于信心不足造成了交易量下降，消费者在观望、在 持币待购、在与开发商和其他消费者博弈，这是很危险的，甚至比没有市场的情 况更糟糕。

　　中国的房地产是一个比较大的支柱性产业，占国民生产总值的10%到12%，涉及到千家万户。我们对社会的影响大，宏观调控对我们的影响也很大。

　　与往年相比，今年房地产行业的情况主要出现了三个方面的变化。一是资金，政府的收缩性政策造成了普遍的资金链紧张；二是交易量，下降了三到四成。这两个还不是最根本的，我觉得最根本的是信心的问题。

　　现在的情况是，房地产市场还是有的，但是由于信心不足造成了交易量下降，消费者在观望、在持币待购、在与开发商和其他消费者博弈，这是很危险的，甚至比没有市场的情况更糟糕。

　　这个时候，市场最需要达成共识。政府、开发商、投资者、消费者，大家应当共同保持房地产行业稳定、健康的发展，不要让它大起大落。维持一个稳定的局面，对各方都是有利的。

　　就首创而言，我们今年面临的问题与其他同行大同小异：交易量下降了、再投资的能力减弱了、不能去拿土地了，有些项目要放慢速度了……拿开盘来说，以前我们都是300套以上的卖，现在的交易量只有几十套。当然，降价是一种办法，但降到一定程度，就没用了，归根结底还是信心问题。这时候，我们能做的只有放慢速度，比如原来可能同时开七八栋楼，现在只开3个。

　　公司内部也作了一些调整。首先是结构分析，分析各个地区的交易量。在那些交易量好的地方，加快开发速度；交易量不足的地方，放缓速度。其次，追求更好的性价比，尽量让价格与价值相符。我们会看一下，这个楼盘合理的成本是多少？合理的利润率是多少？一般来说，净资产收益率不能低于15%，然后算出一个差不多的价格，达到这个价格就可以卖了。还有就是适当地控制节奏，拿地节奏、投资节奏、开工节奏都要控制。

　　当然，销售速度也很重要。加快销售速度的方法，无非就是加大品牌宣传力度、提高产品质量、坚持市场化定价。我们今年下了更多的功夫在产品质量上，从设计理念、居住品质等方面做到精品化。

　　在融资方面，有两个渠道，一个是上市，一个是发债。这两样我们都报了，正在等待审批。现在公司账上的资金大概有19亿，不算少，不过要围绕大量的土地储备、再开发，可能还需要更多的资金。

　　今年这种情况，其实在去年6月左右就已经开始有信号，但没那么明显，到了10月后，越来越明显。直到今年9月，情况稍微有点儿好转。我本来以为，三四个月后应该就能全面回暖了，事实上，9月国内房地产市场确实有回暖的迹象。但没想到的是，美国出现了金融危机，这虽然对中国市场的需求没有实质影响，但对消费者信心影响很大。现在我已经不敢说几个月之后能回暖了。

　　不过，我始终相信，中国的房地产市场前景还是不成问题的。我们和美国不一样。美国的城市化进程基本已经完成，有钱人早就买了房子，没钱的人在这波次贷风暴中接受了教训，他们的房地产市场的需求基本饱和了。但在中国，城市化进程才刚刚开始，房屋私有化的历史不到20年；每年有很多人进城，对房子的需求量很大；很多基本有能力买房的人还没买；而且，咱们的按揭制度很严格，首付比例很高。这些因素保证了中国不会重蹈美国的覆辙。

　　机会随时都有，即使在今天整个行业都如此困难的情况下。关键在于，你要能在竞争中保持相对优势。现在大家都资金困难，不拿地了，甚至有些好项目也做不下去了，要吐出来，如果你能未雨绸缪，始终保持一个相对较好的资金链，这时候你就可以去拿地，去拿别人吐出来的好项目，成本肯定比市场繁荣的时候要低得多。

　　(2008天津夏季达沃斯•新领军者年会现场报道 文|本刊记者 罗影)

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