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马红漫:楼市或再度暴涨让谁尴尬

http://www.sina.com.cn 2008年03月28日 16:19 东方早报

  早报评论专栏作者 马红漫

  完备的系统保障工程才是让房价长期回归理性的根本

  上海楼市有可能再现爆发性上涨。有关机构的报告显示,由于上海4月份将有大量市中心区域楼盘推出,将不可避免地吸引一大批累积的刚性需求集中入市。这意味着3月中旬以来楼市的回暖表现,在4月将会成为房价再度高涨的压力。(3月27日《东方早报》)

  对于需要改善住房条件的人而言,房价或将再次爆发性上涨,显然绝不是一个好消息。但笔者也不得不承认,由于一些综合配套性的调控政策未能及时发挥功效,国内部分地区房价止跌向上的概率的确大大增加了。

  事实上,此次房地产市场的低潮期始自去年下半年。伴随着社会保障性住房体制方案的成型,以及针对二手房交易、第二套住房等具体调控措施的密集出台,全国各地的楼市纷纷步入观望期,广东等部分地区的房价一度出现大幅下跌,有关房地产“拐点论”的说法热闹一时。但遗憾的是,房地产市场调控政策效果的最终实现,并不能依赖于集中性的政策打击,而必要建立起一套完备的系统保障工程。前者只能发挥一时之功效,而后者才是让房价长期回归理性的根本。

  回顾历次房地产市场调控的结果,市场往往总是难逃“观望———复苏———爆发”的过程。也就是说,面对畸高的房价,市场的需求者并非一直盲目地“追涨”,他们在内心深处是希望市场价格回归理性的,只是现实调控措施的绩效和市场状况无法让其持久地观望等待。之所以每次房价停顿或者下跌,最终都是以刚性需求爆发而终结,那么显然问题的核心在于,没有足够的市场供给去满足“刚性需求”。几乎每次房地产市场进入观望期后,市场楼盘供给如同事先约好一样也会随之停滞,最多仅见些许偏远区域的楼盘上市。这样的供给状况显然无法满足多数需求,而且会随着时间的推移加剧刚性需求的紧张心理。毕竟,结婚、落户等需求所能够容忍的空白时间不会很长,其极限往往不过半年左右。开发商恰恰就是看透了市场刚性需求的这一弱点,在耐心地等待半年时间过去后,一次次地取得销售的成功。而之前的经验也表明,在这半年时间内,相关的调控政策往往是“前紧后松”,直至最后阶段几乎就成为政策出台的真空。

  仅就本次调控政策而言,在市场观望的关键时刻,不仅罕见进一步调控措施跟进,反而诸如“防止房价暴跌”的言论开始出现在一些官方机构。而诸如经济适用房的适用对象扩大到中产阶层、“90/70”项目的实质性推出、物业税实施等等,这些有助于打击开发商炒作热情、遏制捂盘待涨行为的政策措施则在需求方的期盼中或是落空、或是推延。调控政策的真空状态再加上开发商稔熟的市场操控技巧,即便经历了半年的市场观望期,其最终的结果仍是开发商“笑到最后”。

  对于压抑许久的购房需求而言,当下选择改变观望策略,及时置业或许的确是一个最佳选择。但是对于当初房产调控政策的意图而言,这样的局面只能够用“尴尬”二字来形容了。

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