寻找楼市企稳的价值中枢(4)

　　去年对地产企业而言，市场的主题就是抢地，今年的主题就是抢钱。只要是能够很好完成这样两个目标的话，我认为在市场的地位就非常稳固了。

　　为什么会说去年是抢地呢？这和中国的资本市场有非常大的关系。过去的再融资政策是，只要有了项目才能到市场上融钱，融完钱用来开发这个项目，这是资本市场的规则。所以才会出现像北辰实业在长沙90多个亿买一块地，万科、金地不断高价拍地的情况。其实他们从逻辑上来讲也是非常正确的，因为当时大家都在抢地，所以谁能有地就能够利用这个到市场圈更多的钱。说明股市上的钱太盲目了，盲目到什么程度呢？盲目到大家可以不问价格去疯狂抢资源，在这种情况下，这样的市场还维持多长时间，我是非常担心的。

　　分析一下去年第四季度地产价格到底是怎么降下来的？不是因为舆论和市场供需下来的。是因为什么呢？去年10月底的时候，全国银行全年的贷款额度只剩下800多个亿，800多亿是什么概念呢？大约仅相当于中国银行一天信贷的投放量。也就是说前三季度信贷投放过快，已经远远超过各界的预期。因此第四季度银行的信贷额度减少成为必然，这就导致了对二手房按揭的严格控制，二手房严格控制之后导致二手房交易量的萎缩，在这个过程中很多的中介公司挪用了很多客户保证金去炒房产，抵押了很多房产。这类似于前几年券商挪用客户保证金去做庄，市场下滑之后股票没有流动性，导致价格大幅下跌，券商做庄的项目跌破了指标。中介公司由于楼市成交急剧萎缩，大量资金不能变现，挪用客户保证金不能及时兑付，他们被迫清盘，大量门店关闭，这就进一步加速了二手房交易量的下降，投资需求大幅萎缩，房地产销售全面急剧下降。

　　我们把整个房地产企业总的资产分析一下，分析它的资金来源的结构。其中中60%、70%甚至80%以上都是银行的钱，即使房地产项目实现了销售，其实60%以上的钱还是来源于银行。只是银行代购房者提前支付了资金而已。因此，房地产行业的发展决定于银行信贷投放。继续实行从紧的宏观调控政策，这个已经说了很多年，但是今年的宏观调控和以前有非常大的差别，货币从紧、信贷调控，这个是中央制定的策略。在这个逻辑之下，我对房地产股票特别看空，对房地产市场亦很难乐观。

　　今年的信贷政策非常紧，贷款额度主要是给政府去修基础设施、道路、地铁、桥梁等等工程。为什么会出现这种情况？在一个通货膨胀预期之下，政府如果不能够迅速加大对基础设施的投入，今后随着耕地成本的提高、建材成本的提高、建设成本的提高，所有的设施都修不起来了。深圳市市长许宗衡去年说了一句话“所有十一五在深圳的基础设施统统要开通”。这给我们一个什么思路呢？实际上就是说，今年的钱会非常非常紧，它的钱到哪去了？基本上给政府了，在这种情况下到底给地产公司多大的盘子？这个可能逐渐决定了整个中国商品房销售的情况和开发企业的利润情况。

　　我们再来解释一下为什么很多公司要去降价。像万科这种公司，它的规模到一定程度的时候，主要遵从现金为王的规律。万科降价，实际上是从企业正常运营的角度，要保留足够的现金。为什么各个地方会出现不同的降价幅度呢？因为他们通过每周的现金回款来作为考核指标，为了保障公司正常运营的资金，在某个阶段就会拼命加快各个地方现金回流的速度。虽然他们应该也考虑到今后房价还会有变化，但是从某种程度上来讲，在现阶段维持企业正常的运作，对企业来说是首选。

　　地产股是否还能够成为龙头，我觉得要具备三个条件：第一，行业集中的速度要大于景气下滑速度；第二，价格下降的速度要小于规模扩大的速度；第三，其实大家都缺钱，如果在市场融资的速度快于信贷紧缩的速度，那么这个企业的成长空间也还是非常不错的。