寻找楼市企稳的价值中枢(2)

　　·链接·楼市何时企稳

　　招商地产营销中心总经理助理严士平

　　从近期销售情况来看，深圳一些楼盘出现了较为明显的回暖迹象。从招商地产销售的楼盘来看，客户的来访量，现场的成交率，目前基本上已经恢复到去年八月份的水平。

　　深圳房价调整比较大。关外很多项目，从最高的13000、14000元，跌到了现在的9000多元，普遍跌幅达30%，最高的达50%。但关内房价跌幅有限。从供应来源看，关外供应量占全市的70%，新开楼盘占总量的90%，但需求量却只占30%，而关内需求占70%，供应量只有30%。未来关外房价仍不乐观，很多房子可能要到2009年底地铁开通时才会呈现投资价值。而市区房价仍有很强的支撑，城区内高端住宅尤其抗跌。

　　销售结构也出现了一些变化。去年上半年主要以自住客为主，代表一种刚性需求，大概占90%，仅有10%的投资客户。今年超过30%是投资客户，投资客主要来自香港、台湾、韩国人，到今年3月份以后，逐步有很多投资客户入场。深圳楼市进入了一个降价时点，一些稀缺地段的豪宅价格也不再上涨，这是引发市场回暖的重要原因。

　　抛开人民币升值等宏观因素，就具体原因而言，过去深圳房价涨幅领先全国很大程度上是由于需求的错位形成。深圳有二线关的问题，关内和关外市政配套、社区环境差异很大，70%的人首先选择在关内购房，但是70%的供应在关外，供需结构的错位引发了关内楼市不断攀升，而深圳关内存量土地消耗殆尽，价格一度刚性上涨，并传导至关外，从而引发深圳楼市全面大幅上涨。

　　但是，这种非理性的上涨在宏观调控之下开始回落，回归理性是可以预期，是有基础的。因为深圳常住人口的刚性需求是最核心的支持点。深圳人口有1400多万，经过二十多年的发展，财富积累效应已经开始显现，刚性自住需求每年维持六七百万套住房应该是不成问题的，政府在供应上面也是努力保证这个数字。所以从总量上来看，深圳楼市的供应需求基本上是吻合的。

　　深圳控股首席执行官 张化桥

　　过去两年国内楼市暴涨是由于人民币升值推动下投资客的拉动，有炒房的，也有买了房出租的，但是国内当前的空置率很高，这将是后市的一个严重问题。深圳并不是最严重的，很多二三线城市更严重。在一定程度上，我对深圳的房地产市场还是看好的。这是基于几个原因：第一、深圳平均收入比较高，有一定财富基础；第二，深圳靠着香港；第三，深圳的土地很紧缺，深圳一千多万人，就这么狭窄的一块地；第四，收入增长的速度还是挺快的。所以，深圳的房子问题可能不大，但是其它的地方还是有些问题。

　　深圳控股近期深业新岸线楼盘卖了1450套，确实是以低价卖给消费者，成交量相当不错，这显示了自住客的刚性需求。

　　我判断，现在抑制国内楼市成交量回暖的最大敌人是高利息，这个问题会解决，下半年或5、6月份，我认为央行会减息。现在中国老百姓贷款买房子是七点几的利息，八点几的利息，有的是九点几的利息，这个很要命。你能赚多少钱，这一年要交这么多利息，这个是最令人害怕的。