懒惰：市场炒作何以盛行

　　文/ 易宪容

　　教义对“七宗罪”之“懒惰”的解释——懒惰被宣告为有罪是因为，其他人需更努力工作以填补缺失。因应该的事情没有做好，对自己百害而无一利

　　政府调控政策接二连三地出台，但房价依旧节节攀高，为何会如此？从根源上来说，恐怕是因为政府在发展房地产之初，疏于给出其清晰定位。一时的懒惰，造成中国房地产市场的无序。事后亡羊补牢式的治乱，必定事倍功半。

　　国内房地产市场为何会投资炒作盛行？

　　首先，它是与房地产产品的特殊性有关。因为，对于房地产来说，它既是消费品，也是现代文明社会的生活必需品；同时，它又是投资品。住房的价值高昂性、耐用性，以及区位唯一等特性令房地产具有很好的投资价值。

　　既然房地产是一种特殊的商品，现代国家对住房一般会给予一定的界定，以便首先保证居民基本的居住权利与居住条件。但对中国来说，由于房地产市场发展时间短，政府没有一个清晰的房地产发展模式。在这种情况下，政府各个部门及地方政府就可以根据自己的需要，以住房不同性质来选择并采取不同的政策。

　　比如，政府需要扩大内需，要让GDP上去时，就把房

　　政府又把住房看做是一种投资品，特别是国家统计局把其计算为投资品。既然住房是投资品，居民购买住房就没有限制了。一个人可以买一套，也可以买两套、三套、一百套。特别是在目前房地产市场定位不清的情况下，政府为刺激住房消费而把个人房贷利率压得很低，那么，投资者就可以利用便利的融资工具与金融杠杆，进行巨额的房地产投机。2005年，上海有个居民，借了银行7800万元，买了128套住房。这就是政府对房地产市场定位不清的结果。

　　如果住房是消费品，那么，对全国中低收入的民众来说，房价就不能涨得太快，否则居民没有能力购买，也不利于中国社会的稳定。因此，政府的房地产宏观调控政策，一直是想把房价稳定在一个水平上。进入房地产市场投资的人一定知道，这是一个零风险投资市场，因为房地产市场的价格只涨不跌。这必然激励大量投资者涌入市场。

　　如果房地产投资者大力炒作房地产，这时，房地产的价格由什么决定？由市场投资者对这个市场的预期来决定。投资者看到房地产市场价格在上涨，就会不断跟风进入。这时候，不仅投资者以投机方式炒作房价，而且房地产开发商也会趁机推高房价。

　　由于房价被不断推高，银行对房地产投资者的短期风险就越来越低。因为在房价不断上涨时期，上涨后的住房价值必然会高于向银行按揭的贷款。这种情况下，国内商业银行对房地产市场投机炒作，也会起到推波助澜的作用。

　　房价上涨，必然带动地价上涨。房价上涨越快，地价上涨也就越快。这自然增加了各地政府土地出让金的收入，增加了地方政府权力寻租的空间。再加上政绩考量，推动房价上涨也成为各地方政府的喜好。

　　总之，在中国目前的房地产市场发展模式下，房地产既是投资品又是消费品，这为房地产市场投机炒创造了条件。

　　在这种环境与条件下，地方政府、房地产开发商、商业银行及炒房者，他们把住房的价格炒上了天，把80%以上的住房消费人群排除在市场之外。这就是目前中国房地产市场的怪现状。

　　易宪容 中国社会科学院金融研究所研究员

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