房地产信贷不能再大幅扩张

　　□陈予军

　　中国社科院金融研究所的殷剑峰博士指出，中国需要借鉴国外经验，增加房地产消费。目前中国房地产信贷额度占GDP（国内生产总值）的比重是13%，与其他国家大约30%的比例相差很远。而住房信贷的违约率只有1%，实际上是很优质的贷款。

　　我对这种说法感到非常惊讶。发达国家的房地产信贷额度占GDP的比例能够达到30％，中国绝不可以。其一，从纵向比较来看，1997年末，全国商业银行自营性个人住房贷款仅为190亿元。到2006年末，全国住房公积金贷款已经达到6364.33亿元，个人住房贷款余额达到3804.71亿元。增速之快，在世界上找不出第二个。

　　其二，发达国家的社会福利、公共产品和公共服务比我们要好得多，社会保障机制也比较健全，像医疗、教育、养老很大程度上都是由财政埋单，房贷高一点对他们的生活影响不大。但是，我国目前社会保障体系尚未构建起来，教育、医疗等费用大都由居民个人来承担，即使不买房，一般民众的生活也充满压力，倘若房地产信贷额度占GDP的比重达到30％，贷款居民之多、居民还贷压力之大将难以想象。

　　房价由于连年持续上涨，我国居民的还贷压力正在逐步增大，贷款违约率也正在上升。据央视《经济半小时》报道，2004年，上海的中资银行房贷的平均不良率只有千分之一左右，但到2006年9月末，上海中资银行个人房贷的平均不良率已经上升到了千分之八点六，也就是说，两年多的时间，上海房贷的不良率上升了7倍多。另外，2006年下半年，上海个人住房贷款质量下滑趋势明显，连续三个月以上违约的房贷客户已经超过一万多人，个人住房贷款违约金额接近2亿元，房贷违约量一下子增加了五成。

　　实际上，目前由于居民购房负担加重，房地产信贷市场已经出现萎缩现象。根据国家统计局有关数据，个人信贷增长额度占整个住房销售额的比重，已经从2004年前的50%下降到2005年的15%，2006年则下降到10%。社科院的研究表明，按照国家统计局对收入的7等分法，目前中等收入者的买房支出负担比以前有所加重。以30年按揭，30%首付，年利率5.3%购房者计算，购房人每月还款超过了全部收入的50%。

　　而且，加息之后这种情况有所加剧。社科院汪利娜经研究发现，加息后高收入家庭多付出的还款，占全部收入的比例上升2个百分点，而中等收入、中等偏下收入者的该比例则分别上升4％和7.8％，“中产阶层买房会越来越困难。”

　　这些意味着什么？高房价正在成为人们心目中越来越大的压力。需要强调的是，人们并不能把所有收入都用于买房，除了住房，教育、医疗、养老等领域目前都需要居民个人有预防性储蓄———这是中国内需屡拉不动的症结所在。因此，我们现在需要做的是尽快使房市调控取得效果，帮助民众减轻压力，而不是进一步促进房地产信贷的扩张，否则，不仅无助于拉动内需，促进经济可持续发展，也可能损及民生。

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