八大措施应对中国高房价之痛

　　◎ 黄征学

　　尽管房价上涨是工业化和城市化快速发展过程中的必然趋势，但短期内如果涨幅过快，就可能超出经济系统的承受能力，影响经济系统的稳定。为保持房地产市场的平稳发展，发挥房地产作为国民经济支柱产业的作用，维护经济持续稳定增长的良好局面，需要探索建立抑制房价上涨势头过快的长效机制。

　　住房是一种商品，它的价格变化与一般商品一样，受到供求关系的影响。但由于位置的固定性，它又是一种特殊的商品，信息不对称的情况较其他商品更为突出。为此，它的价格还受市场信息的影响。从几个方面分析看，我国近几年住房价格涨幅过快的成因主要是三个：城市建设用地供给的有限性是房价上涨的重要前提 ；各种住房需求的增长是拉动房价上涨的原动力；房地产开发商对信息的操纵放大了市场失衡的状态。

　　鉴于此，为促进房价的平稳运行，维护经济持续较快增长的良好局面，需要从以下几方面对相关的制度做出安排。

　　(一)坚持正确的舆论导向。首先，要明确政府有责任帮助人们实现“居者有其屋”，但并不是要让所有人都能购买住房。部分人买新房、部分人买

二手房、部分人从市场上租房、部分人租政府提供的廉租房是住房市场发展的必然要求，当前所要做的是进一步完善这种住房供应体系。其次，要明确政府调控房价的目的是减缓房价的增幅，以及通过调整住房供应结构降低成套住房的价格，而不是要房价硬着陆。这有助于减少持币观望，引导正常的消费。否则，这些被抑制的消费需求在一段时间突然集中释放出来，势必又拉高房价。第三，要明确在我国人多地少的基本国情下，房价上涨是长期趋势。即使如有些学者所言，几年之后房价将会下降，也是在涨价之后的基础上下降。消费者不仅未来购买住房的价格不一定比现在低，而且付出了等待成本、丧失了购买优越区位条件住房的时机，而后者对单中心城市而言更为突出。第四，要鼓励住房的合理消费，反对超前消费和过度消费。

　　(二)调整土地供应计划的制定。我国当前的土地供应计划只有一个总数，没有将各类用地供给的计划分开。大多数地方都将新增建设用地中的3/4用于发展工业，压缩了住房用地的需求。为此，在制定土地供应计划时，可以考虑单独制定新增住房用地的计划。同时，在合理规划存量房屋拆迁面积的基础上，制定存量住房用地的供给计划。将住房建设用地计划的制定从计划总量中独立出来，一方面可以减少城市其他建设挤占新增的住房用地，另一方面也能保证住房用地的供求基本平衡。当然，制定科学合理的住房用地供给计划，需要对新增城市人口规模、家庭结构、人均建筑面积等做大量的前期研究。

　　(三)完善房地产税制。首先，要尽快开征物业税。当前是我国开征物业税的最佳时机，一旦在高价位购买住房形成较大的群体，开征物业税的阻力会更大。开征物业税不仅增加了住房的保有成本，有助于活跃二手房市场，缓解新增住房市场的压力，而且能够改变住房购买者对未来的预期，抑制超前消费，减缓房价上涨的势头。不仅如此，它还为地方政府提供了新的税收增长点，调动了他们的积极性，有利于中央宏观调控政策的贯彻落实。其次，强化土地增值税的征收。尽管我国目前土地增值税增收中存在诸多问题，但如果税务、土地等部门通力合作，还是能够克服部分问题，也能够抑制投机型的住房需求。考虑到现行增值税在实际征缴中的困难，长期内政府可以将土地增值税并入到所得税或资本利得税中征收，这不仅方便了土地增值税的征缴，而且更有利于打击投机行为。第三，强化对转让收益课税。为了能既有效打击房地产投机，又有利于释出部分二手房，可以根据一段时期内住房转让的次数和购买住房的时间制定不同的转让收益课税标准，有所区别的对转让收益课税。

　　(四)加强住房需求的管理。首先，区别管理住房的需求。为区别对待各类住房需求，要依据有保有压的原则，对住房需求进行差异化的管理：适度增加住房供给，鼓励正常需求；限制集团购房，抑制超前需求；控制城市房屋拆迁面积，减缓被动的住房需求；运用多种手段，打击投机需求。其次，强化住房租赁管理。住房的投资市场、使用市场和租赁市场是相互联动的，住房租赁市场发育不完善也会影响住房的需求。为此，需要建立和健全租赁市场的规章制度，维护双方当事人的利益，规范租赁市场的发展。同时，要构建合理的住房租赁体系，为低收入家庭提供廉租房。第三，培育住房梯度消费。引导房地产市场和居民住房消费心理存在盲目攀比、贪大求洋的误区，强化合理消费观念，倡导建设小

户型住房、购买二手房、租赁住房等方式，让住房市场回归正常的供需状态。

　　(五)强化资金监控力度。首先，加强银行资金的管理。为抑制房地产投机，降低银行风险，银行需要加强对房地产信贷管理，控制银行对房地产的信贷比例，对开发贷款从严审批。此外，还要加强审核个人住房抵押贷款，对多次购房的可探讨实施抵押贷款递减制度。其次，强化外资的监控力度。尽管目前外资在我国房地产资金来源中占的比例不高，但近期有回升的势头，在上海等地区高档楼盘的购买者境外人士比例在提高。为促进房地产的健康发展，防范金融风险，国家外汇管理部门要特别关注外资的流量和流向，为科学评估房地产风险提供依据。

　　(六)合理引导资金流向。当前，我国的“楼市、股市、汇市”是紧密结合在一起的，合理引导资金流向也应从这“三市”科学分配资金开始。首先，引导资金向

证券业回归。加快证券市场制度建设，改善上市公司质量，重建证券市场信心，引导资金向证券业回流；加快金融产品创新力度，提供多渠道的投资形式，缓解楼市的投机压力。第二，引导国际投机资金向外转移。严查违规结汇行为，打击投机性资本的流入；加快外汇管制由“宽进严出”向“严进宽出”的转变，抑制外汇储备超常增长；改革外汇管理体制，增大汇率浮动空间或盯住一揽子货币的方式增加人民币汇率弹性。第三，引导资金流向其他产业。加强知识产权保护，优化企业发展环境，提升企业自我发展能力，引导楼市资金合理分流。当前可以考虑制定优惠政策，引导资金流向旅游产业、文化产业、高科技产业和农业等领域。

　　(七)建立和健全信息发布制度。首先，增强信息发布的权威性和准确性。政府各职能部门要制定科学的数据采集体系和计算体系，增强信息发布的准确性，以便各主体能有效把握市场脉搏，做出正确的判断。其次，缩短市场信息发布的周期。政府要定期向社会公开发布有关住房供求、住房价格的信息，为市场主体决策提供参考。同时，建立网上信息查询制度，及时更新有关内容，保证信息的现时性。第三，完善信息资源的开发利用。在现有基础上，积极开发分地区、分品种、分项目的住房信息，并定期向社会发布，使市场主体及时了解有关信息，掌握市场走势。第四，建立房地产预警系统。要及时建立多层次的房地产市场预警系统，建立综合的预警指标体系，重点监控土地、投资、价格、空置率、供求状况等指标，让投资者有谱，消费者有底、政府决策有依据。

　　(八)建立和完善相关的法律法规。为确保我国住房市场的健康发展，需要建立和完善相关的法律法规，为住房建设计划和政策提供法律依据，规定住房开发的具体要求和标准，当前急需制定的是《住宅法》。

　　(作者单位：国家发改委宏观经济研究院国土所)

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