房产新政：疗市场沉疴防硬着陆

　　◎ 本刊记者 原松华

　　唐城一品开盘价格是6万元，最好户型价格接近10万元一平米。近一年，北京的房价飚升之势令人咂舌，高价楼盘和土地高拍带动了整体城市房价的上涨。从收入比的角度来说，北京的房价已经是香港的5倍。英国皇家特许测量师协会房地产专家吴永辉分析，在全世界范围内，房地产首先是一个民生工具，是我们基本的需要，然后才是投资工具，可是我们国 家走反了。

　　在全国各地市民对高房价的一片抱怨与声讨中，5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，提出六条房地产调控措施。去年是时，“国八条”颁布后，对房价上涨抑制作用有限。“国六条”对抑制房价涨势的力度有多大，是否可从根本上解决房地产体制问题？在与强大的既得利益集团和地方政府的博弈中，宏观调控政策如何得到真正落实？加拿大西安大略大学教授徐滇庆、国家发改委宏观经济研究院经济研究所研究员王小广、摩根士丹利亚洲首席经济学家谢国忠、中国银河证券有限公司首席经济学家左小蕾接受了《中国发展观察》专访，进行了深入讨论。

　　行政权力强化土地供给垄断“霸权”，造成供给结构扭曲

　　《中国发展观察》：近一年，北京、深圳等地房地产价格涨势迅猛的主要原因是什么,目前存在哪些问题？

　　徐滇庆：现有的土地政策错了。从1998年开始，采用协议的方式出让土地使用权，发现这种方式造成腐败现象非常严重，就改成了土地的招拍挂。招拍挂是不附加任何条件的，房地产商没有地还能活吗？就必须举牌。前一阶段，丰台一块地拍到8000元一平米，加上建筑安装费约1600元，房子售价就要在1.2万元以上。这种价位的房子是给有钱人盖的，必然是大户型，在北京这一年盖的都是大户型，这是土地政策的失误。

　　王小广：我认为主要有三方面的问题，第一，是有效供给增加问题。住房体制改革以来，我们存在两点不正确的认识。一是依赖利润最大化为目标的房地产商来解决中国大众的住房问题，而且为房地产商追求利益最大化提供过度的刺激。对处于相对初级阶段、以生产为导向的中国房地产业来说，这样做的结果实际是怂恿和强化了房地产的供给垄断地位。二是政府与房地产商在住宅发展上利益驱动或增长目标几乎完全一致，结果强化了房地产商的利益，而明显忽视了住房需求者的利益。两方面的结合，就是行政权力强化了所谓房地产市场化的供给垄断“霸权”，结果造成了供给结构的明显扭曲，中高档住房供应多，中低档住房供应少。

　　第二是泡沫需求问题或房价问题。住宅问题主要集中于房价增长过快和相对于购买力来讲房价过高的问题。一方面，过高的房价将使后来者特别是新城市化人口 “望房兴叹”，而一个更严酷的现实是持续的高房价下城市化将严重受阻，所谓城市化推动房价上涨是一个明显的悖论；另一方面，房价的长期过快膨胀将是经济持续稳定增长的一个巨大威胁，如金融风险加大，增长波动加剧及其他产业的发展受抑制等。

　　第三是房地产市场透明度问题，或者讲信息严重不对称问题。这里包括房地产市场中大量存在的欺骗信息和欺诈行为。

　　谢国忠：土地暴涨给城市发展提供了新的资金渠道，地方政府掌握着所有的土地。他们有强大的动机发展房地产，作为提高收入的手段来推动城市发展。我估计，地方政府收入中30%至40%直接或者间接来自房地产。只要存在资金流动性过剩，地方政府就可能保持强盛的房地产市场利润，在数量和价格方面来增加收入。在这样的对抗性态势中，差不多所有的流动性过剩都在房地产中结束。如果政府不能改变这样的对抗性态势，经济将最终遭受严重的硬着陆。

　　《中国发展观察》：一方面，是少数大城市房价攀升过快；另一方面，是过高的空置率，为什么会产生这种矛盾？

　　徐滇庆：空置的情况有两种：一种是老百姓把房产作为投资的工具致使住房空置，对策是要交相应的物业税。全世界都有物业税，这是世界上最稳定、最好管理的税，物业税有利于降低贫富差距。多数国外居民不会购买第二套、第三套房子，因为要交很多的物业税。中国人为什么可以买三、四套房子，因为不用交物业税，财政部应限令限时整改。另外一种空置是房地产商没有卖出去的房子，就是囤积捂盘，这要从源头抓起，整肃金融纪律。

　　目前，中国房地产商的资本负债率高达70%，开发商从银行贷款后，又向另一家银行贷款。银行行长明知其已在其他银行贷款的情况下，依旧向其贷款，这叫骗贷。为什么要骗贷？因为有幕后交易，另外行长知道房价上涨后开发商赚得巨额利润后还能还上。严肃金融纪律就是要执行法律，骗贷1000万判10年徒刑。只要把银行行长抓起来，开发商资金链断结，房地产商还敢空置吗？现在是有法没有执行、没有监管，造成人为的空置提高房价。当然，对于正常商业行为的空置是不能干预的，允许自有资金撑得住它的空置。

　　王小广：当前在空置率大幅上升的同时，房价仍然继续大幅上涨这样难以理解的现象，主要原因就是存在明显的信息不对称问题。特别是存在许多虚假、欺骗的信息，广大消费者在信息方面处于明显的劣势。最近北京市建委公布了一条令人吃惊的消息，原来被房地产商宣传无房可卖的信息是一种极为恶劣的欺骗行为。实际上，北京具备预售条件的新房中有60%并未卖出，这充分证明了房地产商通过囤积住房操纵市场的行为比预想的还要严重。要改变严重的信息不对称及混乱的市场秩序对消费者的不利影响。

　　“国六条”近期会显效，调控措施还可以进一步细化

　　《中国发展观察》：5月17日，国务院出台了调控房地产的六条新措施，对房地产市场的影响有多大？还有哪些需要完善的？

　　王小广：刚刚出台的“国六条”，我感觉对解决三个方面的问题有了较强的信心，即房地产的宏观调控离“靶心”越来越近了。首先，强调增加有效供给的作用，并明确政府与房地产商在发展房地产上的分工和责任不同；其次，提出了进一步发挥税收、信贷、土地政策对住房需求增长的调节作用，而且重点将放在完善相关的制度上。增加税种和设定合理的税率水平，是遏制房地产投机炒作的关键性举措，既可以遏制投机炒作的行为，还可以公平税负和合理调节收入分配，它是完善房地产体制的治本之策，是遏制投机行为的长效机制，期待这方面有更多更有效的举措；此外，“国六条” 对增加信息透明度，严厉打击欺骗行为更加重视。去年的调控政策强调整顿房地产市场秩序，但缺乏实质性的招数，今后有望出台具有很强针对性的对策。

　　谢国忠：国务院的收紧政策在近期将会有效：“国六条”可能抑制投机需求和减少由于对涨价的恐惧而产生的需求。政府部门和地方政府必须紧跟着出台具体的措施保证“国六条”的效果。相关部门和地方政府的执行措施应该遵照国务院的指导意见。我个人认为，考虑到政策关联的影响，未来一段日子的政策发展将会充分冷却房地产市场。但是这些措施并没有抓住泡沫产生的根本原因：资金流动性过剩、对货币增值的预期、地方政府在收入上依赖是房地产产生泡沫的根本原因。

　　左小蕾：我们认为“国六条”提出了原则性意见。因为各地区各城市的情况不一样，要给各地方政府一个根据各地情况制定具体措施的空间，不要一刀切。但问题总有两方面，地方政府往往从地方保护主义和经济增长业绩的目标考虑问题制定规则，不会从宏观和全局去执行国务院的各项要求，这是过去很多宏观调控，包括2004年和2005年房地产的各项调控措施，都达不到预期效果的主要原因。

　　调控措施还可以进一步细化。一是，土地的招标要指定用途。然后公开招标，而且政策可以给予支持。简单的“招标”模式，模糊使用目的，使有限的土地资源没有真正配置到最需要的地方；二是，主要以开发投资需求为主的高档住房，严格要求开发商以自有资金为主，而且土地资源也要严格控制；三是，对进入房地产业的外资应该严格控制银行配套资金和其他社会资源，包括政策资源的特别支持；四是，第六条关于信息披露的条款特别重要。政府部门要定期公布“空置率”，政府补贴低价住房的分配情况，比如“空置率”是根据什么计算的。发展商必须详细公布成本和相关财务信息。这些与民生息息相关的信息，老百姓有知情权，也没有国家机密可言。如果能切实落实“国六条”的精神，可能在改善低收入群体住房问题、公平配置资源上有所作为。

　　王小广：在完善房地产制度上，有一个重要方面“国六条”并未涉及，我认为非常重要。就是为了遏制房地产商的投机，不仅可考虑增加房地产商的税负(如前面提到的征收特别收益金等)，而且要改变现有的期房预售制度。

　　加快调整税收政策，抑制投机需求和过度消费

　　《中国发展观察》：税收政策可以调控高低收入不同阶层、不同消费人群，还有调控投资性的购房需求，各位专家有什么好的建议？

　　徐滇庆：投机是发生在交易过程中，没有交易叫投资，这时我们需要提高交易的成本。因此，卖房子增值所得必须交所得税。现在却只交5.5%的交易税，并没有交所得税。假定100万买的房子卖120万，赚得20万，就要交所得税。为什么开工厂要交33%的所得税，要一视同仁，现在为什么没有出台这项政策？这是财政部、税务总局的失误。

　　王小广：去年征收营业税是动用税收杠杆调节房价的开始，但这一税种设计明显带有临时和方便征收等特点，并没有对过热的房地产消费起到明显的抑制作用。相反,在相当程度上却成为推动房价增长的新因素，因为它可以转嫁。就购房者来讲，房地产税应包括4个部分：交易税、财产税、转让增值税(或资产所得税)和消费税。现在只有交易税，应逐步增加财产税、转让增值税和消费税。转让增值税应采取累进制，而征收消费税目前应只限于高档住宅和第二、第三套住宅，对抑制投机需求和过度消费行为将会起到相当好的效果。征收消费税是遏制房地产投机炒作或压抑住宅奢侈性消费的另一项很有效的税收工具。为了保障一般居民的合理房地产消费，可确定一个上限(价值量或面积都可，用面积时城区和郊区要有所区分，因此用价值量最好)，不超过上限，免征消费税，或按一个很低的税率征收，超过上限，累进制增收消费税。

　　针对房地产商，还可以学习韩国的作法，征收一种“暴利税”，如一块地或一个房地产项目因非正常因素(如规划修改或修地铁而意外增值)而获得超额的收益，应按一定比例征收税收，这有点类似于前期国家对石油行业收取的特别收益金。在完善房地产税收这一长效机制上，既减少房地产商的暴利又增加投机者的交易成本，是一个好的政策设计思路。

　　建立检查惩罚制度，以解决多少低收入群体的住房为考核目标

　　《中国发展观察》：房地产产业发展如一把双刃剑，用的好可以提升整个社会的生产力，用的不好，将对整个经济造成伤害。在与强大的既得利益集团和地方政府的博弈中，如何将宏观调控政策落到实处？我们要警惕什么？

　　谢国忠：中央政府发出严重警告，地方政府试着遵从指导精神，中央政府的注意力在一段时间后减退，地方政府又开始寻找方式使他们的收入最大化。这种猫和老鼠的游戏对中国经济的健康发展没有好处。

　　徐滇庆：政府有责任维护社会公平，政府该实施的是货币政策、严肃金融秩序，税收政策改革，要把政策工具摆清楚，有这些政策足够将市场秩序维持好。

　　前几天，北京市建委副主任说要限价，这是非常愚蠢的做法。这说明我们的官员还没有摆脱计划经济的桎梏，干预市场的结果是搬起石头砸自己的脚。限价只会带来豆腐渣工程，倒霉的是住户、是政府。我们的政府官员一定要非常冷静，清楚哪些是政府该做的，哪些是不该做的。正确的土地政策可以将房价压到一个正常的水平，使总体房价下降。

　　左小蕾：首先，房地产调控要以“民生”为主。地方政府的具体措施要以“民生”为前提，其他都是次要的。“居者有其屋”应该成为政府作为的重要事情。其次，对外商投资房地产的资本流入要放在全球资金过剩的大环境和中国金融安全的层面来考虑。如房价控制不了，人民币汇率升值的压力只会越来越大，一有风吹草动，“热钱”的大量流出比大量流入要危险得多。外管局要扩大“热钱”监控范围，各地方政府的“招商引资”中房地产资金不应划入直接投资范围。

　　特别重要的是，严格执行落实调控的全过程。过去的许多问题都出在“说了不做”上，这是一个检验执政能力的问题。国务院应该有相对中立的机构严格审查各地方政府的调控措施和方案，要遵照“国六条”的原则，切实履行政府职能。最重要的是，国务院中立部门要建立阶段性检查制度和惩罚制度，要以解决多少低收入群体的住房为考核目标。地方政府如果没有按照调控方案，严格执行到位，或者“阳奉阴违”，轻则问责和以政绩考核不合格论处。如果有违规违法行为，要司法问罪。对于发展商来说，有虚假信息披露或商业贿赂行为，应该以欺诈问罪。

　　王小广：归纳地说，房地产泡沫化主要原因就是其消费功能被淡化，而投资或投机的功能却不断强化，产生许多超出真实需求的“虚拟需求”(或投机需求)。怂恿或不恰当地鼓励投资或投机是这一切的根源。在相应制度(主要是税收、金融和市场机制)比较完善的经济体中，这也许并不十分可怕。因此，抑制投机需求是解决房价过高问题的关键，而遏制房地产投机的关键要完善相关的房地产制度，主要包括税收制度和生产销售制度，前者将遏制购买者投机炒作，后者将遏制房地产商的过度投机。

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