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CIEN记者杨妮娜 综合报道
据有关媒体报道，近日，新加坡一地产巨头腾飞公司出8亿元收下烂尾楼大举杀入上海商业地产。另外，近期国外投资机构身影也频频现身国内主要城市的商业房地产市场上，如澳大利亚最大的投资银行麦格理银行大手笔购入中国商场，摩根士丹利资金全线进入上海、北京和深圳的商业地产项目。随着中国商业零售业彻底开放后，将迎来更多外资客户，邻里
中心以及现代生活广场等将得到快速发展，这对解决本土就业以及推动经济不失为一个好的动力，但饱和与过剩将会令人堪忧。
另据有关媒体在西安的调查中发现，数个已建成的商铺和写字楼都打着“金街”、“财富第一线”的招牌在招揽生意，但冷清的市场并没有因为开发商的满腹热情而有些许改变，不得不面对的现实是“门庭冷落”。该现象明显呈现销售并不乐观时，该业务员介绍说，这和国家的政策有关，很多买房的人都在观望房价，不敢下手买房，更何况商住项目了。因此，国家也看到这一点，为此有了“国八条”的调控。
商业地产看经营
据商务部调查资料显示，去年全国商业地产空置率为20%25%，广东商业用房空置率达到了22%，空置1年以上的增加了42%；而这种情况在今年也不会有明显的改观。而这批不符合需求的项目建造商，大多是2003年、2004年的时候一大批盲目跟风的中小公司。众所周知，商业地产的门槛比住宅要高，住宅市场由于面对的是个人，因此客户定位比较容易分析，但是商业地产面对的是商家，各地的商家都有很大的不确定性，很多盖起来后招商却很困难。另外，许多的商业中心、购物中心都因经营不善、竞争者太多而导致关门。
其实，导致这种现象的首要原因是项目的开发、投资、经营和消费脱节，除了市场的需求与旺盛和百姓们投资渠道匮乏之外，最致命的祸首是中国房地产特别是中国商业地产的资金供应方式的短期和单调。大家都知道房地产开发企业的主要资金来源于银行贷款。而银行的开发贷款目前最长的也不过只有三年而已。但一些非银行融资方式像上市、信托、债券、资产证券化尤其是基金，不是渠道狭窄就是还处于禁止状态。因此，中国的商业地产必然遭遇违背商业规律和金融特性的尴尬并出现一些问题。为此，商业地产无一例外是经受长期销售的考验，其实，商业地产项目与住宅项目的最大区别就是住宅项目的销售是阶段性，期限相对较短。在国外，像美国、新加坡、日本等发达国家没有REITS等不动产金融，也就是没有所谓的商业地产。而我国的香港地区类似的不动产金融很活跃。而中国的商业地产需要从源头上解决问题，如果不是这样必然导致问题的出现，因此也必然是事倍功半。
某些投资区域须谨慎
以房地产的形式来说商业，体现出市场上商业开发过量，这样必然导致“华南MALL”悲剧的产生”。据西部策划杨健鹰分析认为，多数开发商觉得商业项目的含金量远远大于住宅项目的含金量，因此，导致目前全国范围内多数城市商业体量过剩。
据国外的商业地产形势来看，几乎没有将商业地产分割销售的做法，都是只出租不出售，这样有利于对整体的商业经营与管理，而国内市场则相反。一些开发商由于资金薄弱与回笼慢的压力，不得不进行“售出返租”的形式把每一块地产分售给其他中小投资者。在售出后，开发商们无权对售出的地产进行统一经营，因此，在缺乏一定商业氛围的情况下，很有可能导致许多卖场经营混乱、经营恶化的后果，并会引发开发商和租户、业主间的冲突。
另外，据中国商业地产联盟秘书长王永平近日透露，商业部9月份向国务院递交“全国商业地产调研报告”的同时，亦提出创新金融产品，发展REITs的建议。国务院将作出怎样的批复，其结果备受关注。截至今年下半年，为规避风险，除四大国有银行外，所有股份制银行将全部停止对商业地产开发的贷款发放。众多开发商寄予厚望的REITs是前景好还是“裹足不前”，一切将不得而知。
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