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特约评论员 青 云
国际游资流入中国热点地区房地产市场是近两年的众说纷纭的话题，早在去年末、今年初，国家外汇管理局就指出，沿海城市有海外个人购房多达几十套甚至上百套者，当属投机行为；人民银行8月15日发布的《2004中国房地产金融报告》则对此作了比较全面的剖析。
这份报告认为，境外资金主要通过4种渠道进入北京、上海等中国热点地区的房地产市场：一是直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业；二是间接投资，购买房地产开发企业的债券或外资房地产中介公司以包销的方式批量买入楼盘，再进行商业性销售；三是外资银行对房地产开发企业和个人发放贷款；四是非居民外汇流入，结汇购买房产。就总量而言，境外资金在中国房地产市场上所占份额还不算大，2004年全国房地产开发利用外资228.2亿元，同比增长34.2%，占开发资金来源的1.3%，但高度集中于某些热点城市的别墅、高档公寓等高价位商品房。
根据这份报告提供的数据，2004年1-11月，境外资金流入上海房地产市场的总量超过222亿元，比2003年增长13.5%，其中用于房地产开发的约150亿元，占全年房地产开发总额的12.8%；用于购房的外资约70亿元；从2003年1季度到2004年4季度，境外资金占上海全部购房资金的比例从8.3%上升到了23.2%。今年前两月，境外资金购买上海单价11000元／平方米以上新建商品住房的面积和金额同比增长47.6%和73%，购买单价11000元／平方米以上二手住房面积、金额同比增长2.8倍和3.1倍。
任何国家汇率调整前后都是国际游资流动剧烈之时，而游资流入需要托身于东道国资产市场。在各类资产市场中，流入中国的游资之所以选择房地产市场，原因之一是近两年中国资产市场中，金融市场对外资开放度很低，而外资进入中国房地产市场的上述4条途径要么属于直接投资而受到中国现行外资、外汇法规的鼓励，要么表面上属于经常项目交易而无需接受严格的管制。原因之二是A股市场屡创新低，期货市场则规模太小，只有房地产市场利润率高昂，行情火爆，且规模庞大。原因之三是中国房地产开发企业自有资本普遍不足，高度依赖外源融资，特别是银行贷款，以至于房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。在这种情况下，当国家实施宏观调控而收紧对房地产市场的信贷投入时，外资就成了房地产开发商们争抢的救命稻草。
在中国房地产市场泡沫已经非常明显之时，境外游资大量涌入我国房地产市场，对中国经济的冲击不言而喻。毕竟，国际游资如同飞燕来了又去了，资产市场泡沫破裂之后的残局还是要由本国国民和政府来收拾。
要监测、抑制游资大量涌入房地产市场，除了改进中国现行不对称资本管制、对资本流入和资本流出实行同等监管之外，更重要的恐怕还是消除房地产资产泡沫得以产生的条件，从而消除国际游资流入这一资产市场的内在动机。其一是抑制房地产畸高的利润率，中国房地产利润率之高，以至于房地产开放商自己也喻之为“吃人肉”，这样的暴利实在不应继续保持下去了，更不应动用政府力量为其充当保障。其二则是拓宽居民投资渠道，毕竟，在很大程度上正是由于便利的投资渠道太少，居民剩余资金才纷纷涌入房地产市场，以至于北京市2004年销售出的商品住宅中17%属于投资，长三角这一比例更高达20%。在内资吹起的泡沫基础上，国际游资才有可能兴风作浪。
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