投资与机会：房地产与经济增长亦步亦趋

http://finance.sina.com.cn 2005年01月03日 16:33 《全球财经观察》

　　就中国目前的情况来看，市场的发展主要是居民的居住需求推动的，国际资本对市场的影响还在有限的范围内。在宏观调控的引导下，房地产市场将保持稳定发展的局面

　　房地产｜与经济增长亦步亦趋

　　文｜王石(万科企业股份有限公司董事长)

　　房地产市场与宏观经济高度相关，2004年中国经济将保持快速的增长，政府调高了对2005年经济增长的预期，房地产市场发展有着稳定的经济环境。

　　随着宏观调控的深入，土地的供应将更加严格，房地产市场的供给愈加平稳，而需求继续体现刚性，价格缓慢上升。当加息等调控的信号愈见强烈，国家对住房抵押贷款风险加以控制，人们的住房选择也将更加审慎，根据自己的购买能力衡量自己的住房需要，房地产消费逐步进入理性时代，主流户型的面积在这种趋势中可能将开始调整。

　　当然，市场继续体现区域发展的不均衡，未来房地产的发展可能仍然集中在长三角、珠三角和京津为核心的环渤海带。

　　而在土地市场进一步规范、房地产金融进一步调整的形势下，行业整合的趋势将更加明显，大的地产企业进一步迎来专业化调整，有品牌、有信誉、有实力的优秀公司竞争优势将进一步凸现。

　　除开长期因素之外，2005年影响房地产行业的短期因素主要有利率的进一步调整和汇率的变化。

　　加息是宏观调控的深化，采用价格等更市场化的手段将进一步推动宏观经济的有序调整。加息会带来公司资金成本的上升，同时影响消费者购房的月供，从而对市场的需求产生一定影响。但是，目前而言加息带来成本的增加是有限的，对消费者的影响更多停留在心理层面。长期而言满足不断增长的需求仍将是市场的主要矛盾，加息会使房地产消费变得更加理性，促进行业的结构性调整，使负债率较高、品牌与专业能力较弱的房地产公司经营压力加大，使有品牌、有信誉、有实力的优秀公司将进一步凸现竞争优势，加速成长，推动行业长期健康发展。

　　由于人民币与美元的挂钩，美元的持续下跌，使本来就被认为是低估的人民币面临很大的升值压力。而且短期来看，维持强势美元可能只是美国政府的一句空话。强烈的人民币升值预期使国际资本谋求从中套利，而这些资本更容易进入房地产等更具保值特性的资产，这将在短期内加大房地产的投资需求，带动地产行业的繁荣。当然如果升值空间不再，预期消失，这些资本也可能会在短期内撤出市场，给市场带来一定冲击。

　　就中国目前的情况来看，市场的发展主要是居民的居住需求推动的，国际资本对市场的影响还在有限的范围内。在宏观调控的引导下，房地产市场将保持稳定发展的局面。

　　行业的健康发展离不开规范的市场、积极的政策支持、稳定的金融环境，当然还有必不可少的不断增长的市场需求。

　　目前全国房价收入比约在6倍左右。与以西方国家情况计算的4~6倍房价收入比差距并不大。行业并不存在整体性泡沫问题。未来国民经济持续快速增长、城市化水平进一步增加、居民居住要求不断提高、满足不断增加的居住需求仍将是市场的主要矛盾。

　　不过没有泡沫不代表没有风险，以前房地产发展资金过于依赖银行信贷、市场规范性较差、市场信号传导不畅、市场主体难以清晰地把握市场信息，这些都潜伏着很大的风险。今后应加强市场的规范、促进信息的透明、建全信用体系、推动市场的自发调节、降低系统性风险。

　　同时，房地产行业未来可能面临着社会资源整合的局面，专业化程度将大幅提高，整个行业将成为共生的整体，产业组织形式将发生巨大的变化。

　　虽然房地产行业由于土地、人口、文化、政策等方面的原因，具有很强的地域性，但是房地产企业的运营和操作的共同性还是主要的，在管理、设计、开发、品质控制、客户管理等各方面，目前国内企业和国外企业的差距还是巨大的，因而国内地产企业在国外企业的业务流程组织、经营管理模式、客户理念、客户价值的把握、投资者关系维护、产业化标准化操作、工程质量控制，以及在能源和环保方面的做法、与合作伙伴关系等各个方面都有必要耐心学习。这不仅会改善国内企业自身的竞争能力，提高在合作中的地位，而且将有助于推动行业的全面进步。

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