【集中供地】杭州土拍强者入局 绿城颗粒未收大本营生变局
出品:大眼楼管
作者:肖恩
今年2月26日,对地产圈来说注定是个不平凡的日子,自然资源部宣布,今年22个重点城市要对住宅用地实行“两集中”新政。一是集中发布出让公告,原则上发布出让公告全年不得超过3次;二是集中组织出让活动。
由于22个重点城市基本就是未来中国房地产的主要市场,因此“两集中”政策无疑将把所有房企,无论背景、资金实力、管理能力、品牌大小,聚集在一个角斗场内相互厮杀。
毫无疑问,集中供地将带来一次重大的行业洗牌。如果说此前长春集中供地的声量较小,那么此后的广州、重庆、杭州、北京可谓全行业关注,杭州作为互联网重镇,其首次集中供地对于不少重仓杭州的房企来说尤为重要。
杭州首次集中供地 绿城颗粒未收
数据显示,今年杭州第一次集中供地土地面积301.8万平米,占全年比重高达42.6%,且本次杭州集中供应土地更多分布在近郊区,多为重点开发的、轨道交通规划较好的地块。如钱江世纪城、未来科学城、三墩北、绿汀路TOD板块等多个优质板块集中推出,这对于重仓杭州的房企来说绝对是不能错过的拿地窗口。
绿城中国于1995年成立于杭州,杭州是绿城的出发地和大本营,多年稳居杭州本土房企前三甲。不过了除了有个“产品力”的名声外,自身经营并不是理想,先后引入九龙仓集团、中交集团、新湖中宝作为战略性股东,但盈利能力仍未见好转。
2020年,绿城中国以235.15亿元的销售额,位列杭州房企销售排行第3位,低于滨江集团,高于德信中国,位列本土房企第2。而在此次杭州集中供地中,绿城中国的表现与滨江集团大相径庭,杭州本地小房企宋都股份果决地耗资45.8亿元拿下5宗土地。而此次绿城中国却毫无斩获。
过去一年,绿城中国销售额达到2892亿元,杭州市占比达到8.13%,截止2020年底,绿城的土地储备有46%集中在浙江省,其中在宁波的销售排名第一,杭州排名第三。
在2020年的新增土储中,也有8.6%来自于杭州,因此杭州作为绿城中国重要的基本盘之一,没能在今年最为重要的集中供地中有所斩获,或对于绿城来说是一种危险信号。
背靠中交集团 利润率低仍是最大掣肘
2015年,受困于资金紧张的宋卫平,被迫交出了绿城控制权,中交集团成为绿城单一最大股东。这之后,中交集团也开始渐进式入驻绿城管理团队,2018年8月,中交代言人张亚东,正式从“绿城老人”曹舟南手中接过总裁一棒。
背靠央企,近两年绿城动作不小,2021年,绿城中国一改往日的保守投资态势,在41座城市新增项目85个,总建筑面积约2041万平米,同比增加65%。同年的销售也出现了较为可观的起色,绿城终于凭借2892亿元的销售额重回前十,同比增长43%。
但利润率低仍是最大掣肘,尽管账面净利润增长较快,但代表公司的核心净利润仍然是下滑的,从2019年的43.36亿元下滑至2020年的39.93亿元,下滑了7.9%。这主要是公司毛利率下滑所致,数据显示2020年公司毛利率仅为23.67%,较上年的25.39%下滑了约2个百分点。
永续债占比高 实际净负债率超100%
此外,值得注意的是,绿城中国尽管净负债率63.8%,并不算高,其中永续债、少数股东权益的作用不可忽视。截止去年底,绿城中国的账面永续债高达206.18亿元,少数股东权益317.49亿元,而归母股东权益仅为322.23亿元。
三者加起来,高达845.9亿元的股东权益合计,加大了杠杆率的分母数据,拉低了公司的净负债率。如果将206.18亿元的永续债列为债务,那么绿城中国的净负债率达到了103.57%,是踩了一条红线的。
尽管背靠中交,融资成本不高,但加上永续债在内超1500亿元的总债务,加上本就低的利润率水平,或许令绿城有所顾忌。
此次杭州57宗地块全部出让,以1178.21亿元成交额收官,总体溢价率达到25%,此外超七成地块拍至“封顶价+自持”。在“封顶价+自持”的竞争中,若不计成本去抢地,对于绿城来说来说无疑是一招险棋。融信、融创、华润、正荣等均逐鹿杭州,绿城颗粒未收大本营正在发生变局。
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