出品：大眼楼管

作者：肖恩

　　近日，中南建设发布2020年度报告，报告期内公司实现营业收入786.01亿元，由于竣工结转的并表比例下降，营收仅同比增长9.43%。同期实现归属于上市公司股东的净利润70.78亿元，同比增长70.01%，这主要得益于表外参股项目投资收益增加所贡献的收益所致。

　　展望2021年，中南建设或将放慢步伐，公司预计全年现有项目计划开工建筑面积约930万平方米，竣工面积约1251万平方米，较2020年均有所下滑。中南建设表示，由于国家宏观审慎管理加强，政策约束增加，公司要为未来持续发展留出一定的缓冲区。

权益比例下降 体外项目增利

　　年报显示，中南建设全年完成竣工面积约1349万平方米，同比增长42.6%，但由于竣工项目并表比例有所下降，公司2020年房地产业务结算收入585.7亿元，同比仅增长13.5%。

　　此外，公司第二大业务---建筑业务表现疲软，在2020年实现营业收入222.0亿元，同比仅增长0.09%，且其综合毛利率仅有8.65%，同比下降0.36个百分点。

　　因此，两项业务合计之后，公司总体的营收仅增长9.43%。而同期实现归属于上市公司股东的净利润70.78亿元，同比增长70.01%，这主要得益于表外参股项目投资收益增加所贡献的收益所致。

　　全年，中南建设的非并表项目确认的投资收益达到42.9亿元，占利润总额的比例高达40.79%。少数股东损益达到7.26亿元，占净利润的9.3%，而这一比重在2018年仅为5.14%，少数股东损益增速明显快于归母股东。

　　事实上，从投资收益及少数股东损益占比的后视镜角度看，就可以确定中南建设的权益比例有了明显的下降。事实上，我们从全口径销售数据的权益比例预计未来，中南建设的利润权益比将进一步下滑。

　　不过，中南建设的体外投资收益率并不比自身体内的收益率更高，2020年中南建设的加权ROE为28.18%，即使是前几年较低的2018年，加权ROE也达到了13.29%。而公司2020年约合25%的所得税计算，包括处置长期股权及权益法计量的体外项目的投资回报率仅为10.44%，并不比体内项目高。

　　体外项目更多的还是起到了一些降杠杆率的作用。

少数股权增265% 转向保守

　　中南建设的利润增速超过营收增速的另一个原因是其管理费用有所下降，从2019年的32.16亿元下滑12.3%至2020年的28.2亿元。年报中所言是管理效率有所提高，但主要的原因或是中南建设在人员及管理上逐渐走向保守。

　　2020年公司合同销售金额2238.3亿元，销售面积1685.3万平方米，同比分别增加14.2%和9.4%。而同期新增项目107个，规划建筑面积合计1522.9万平方米，继2019年，新增面积再次低于同期的销售面积，土储池子进一步收缩。截止2020年末，公司土储4472万平方米，仅够覆盖未来两年左右的销售，而其中一二线城市占比约36.4%。

　　并不富裕的土储，势必会影响公司未来几年的销售及业绩增速，而且去年的新增土储中，权益比例或许更低。年报显示，中南建设在过去一年的少数股东权益增长了265%达到196.62亿元，占总权益的比重由上年的20%提升至40.66%。

　　少数股权的激增，中南建设的账面杠杆率有所缓解。截止去年底，公司剔除预收款后的资产负债率为79.8%，较上年同期下降4.2个百分点；净负债率为97.8%，较上年同期大幅下降71.6个百分点至达标；现金短债比为1.41。

预计今年开、竣工均明显下降 求稳放慢脚步

　　关于2021年经营策略，中南建设在年报中表示，由于国家宏观审慎管理加强，政策约束增加，行业容错空间降低，公司要为未来持续发展留出一定的战略缓冲区。

　　公司将努力实现房地产业务合同销售合理增长，确保预售资源竣工和收入确认，优化资产负债表，提升信用评级，降低融资成本，尽快实现“三道红线”全部绿档。

　　2021年公司现有项目计划开工建筑面积约930万平方米，竣工面积约1251万平方米，较2020年均有所下滑，2021年的业绩或将面临较大挑战。

　　值得一提的是，中南建设的炒股水平也非常一般。在2020年的大牛市背景下，中南建设的的证券投资却录得亏损，买入了易居中国和凯文教育，全年的公允价值合计减少269万元，累计亏885万元。

　　公司应该将更多的资源和精力投入到如何这行业内卷洗牌的进程中找到自己的定位，提升市场占有率。