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　　出品：大眼楼管

　　今年2月26日，对地产圈来说注定是个不平凡的日子，自然资源部宣布，今年22个重点城市要对住宅用地实行“两集中”新政。一是集中发布出让公告，原则上发布出让公告全年不得超过3次；二是集中组织出让活动。

　　由于22个重点城市基本就是未来中国房地产的主要市场，因此“两集中”政策无疑将把所有房企，无论背景、资金实力、管理能力、品牌大小，聚集在一个角斗场内，任由其相互厮杀。

　　毫无疑问，集中供地将带来一次重大的行业洗牌。如果说此前长春集中供地的声量较小，那么此次广州集中可谓是全行业关注，广州市作为主要的一线城市之一，其首次集中供地对于不少重仓广州的房企来说尤为重要，同时此次集中供地将成为全国国土资源局、房企重要的研究参考对象。

　　此次广州总计出让48宗地块，总占地面积近393.6万平方米。最终，42宗地块成交，4宗地块因达到最高限价进入摇号阶段，6宗流拍，总揽金906.02亿元，整体溢价率近12%，其中18宗地块都伴有溢价。上百家房企参与竞拍，资金雄厚的国企、央企和大型房企表现活跃，越秀、华润、金地等均有收获。而在激烈竞争下，对于重仓布局广州的房企来说，一次集中供地的失利，或将对公司未来一两年的开发及销售产生较大影响。总部位于广州的富力地产，广州一直是其大本营，此次首批集中供地也没有所获。

　　广州销售排名大幅下滑

　　富力曾在2008年至2011年连拿广州楼市销冠，2012年后广州排名开始下滑。中指研究院发布的2020广州房企销售额排行榜显示，2020年，富力地产广州的流量销售额为106.3亿元，仅可以排到第12名，不过富力地产的权益比较高，权益销售额106亿元，排到第8。富力2020年年报显示，公司报告期内在广东省的权益销售额191.59亿元，较2019年同比增长24%，但销售面积同比大幅下滑了21%。广州106亿销售额约占广东省整体销售额的55.33%。在广州竞争日趋激烈之下，富力的优势地位已经不再。

　　数据显示，2020年，富力地产广州营业额17.15亿元，仅占785.68亿元总营业额的2.18%。

　　而广州市场的失色主要由于土储的不足。

　　截至2020年末，除去投资物业外，富力地产的权益土地储备面积为6174万平方米，其中权益可售面积约4968.3万平方米，其中整个华南地区的权益可售面积为582.2万平方米，占比约11.72%，远低于华北和西北的23.64%、21.59%。

　　土储转变为旧改转化为主

　　2019年下半年开始，富力招拍挂拿地力度明显收缩，土地转变为以旧改转化为主。李思廉曾表示，“大型的一百多亿的尽量不参与，大多数招拍挂都是控制在10亿金额左右。”而广州、西安、太原是富力旧改转化的主战场。

　　截至2020年末，富力已签约城市更新合作项目规划总建筑面积超过8000万平米，可售面积超过4000万平米，货值超过12000亿元，其中大湾区面积占比达到60%。

　　但是，城市更新项目转化慢、周期长，何时可以贡献业绩存在较大的不确定性。2020年，富力在一二线城市及大湾区转化了130万平方米，截至2019年末，公司的签约城市更新项目建面为4000万平方米，转化率3%左右。当期转化面积约占当期1153.09万平方米销售面积的11.27%，依目前的转化水平来看，若是其他拿地方式不能及时的作为补充，可能会面临推盘资源不足的风险。

　　2020年中，富力管理层曾透露，预计未来两年内通过城市更新转化的土储面积将达1000万平方米。数据显示，2019年全年，富力透过在三个城市的城市更新项目转化了179万平方米的土地储备。加上2020年转化的130万平方米和2021年预期的300万平方米，合计约609万平方米，离此前预期的1000万平方米存在较大的差距。