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　　出品：大眼楼管

　　今年2月26日，对地产圈来说注定是个不平凡的日子，自然资源部宣布，今年22个重点城市要对住宅用地实行“两集中”新政。一是集中发布出让公告，原则上发布出让公告全年不得超过3次；二是集中组织出让活动。

　　由于22个重点城市基本就是未来中国房地产的主要市场，因此“两集中”政策无疑将把所有房企，无论背景、资金实力、管理能力、品牌大小，聚集在一个角斗场内，任由其相互厮杀。

　　毫无疑问，集中供地将带来一次重大的行业洗牌。如果说此前长春集中供地的声量较小，那么此次广州集中可谓是全行业关注，广州市作为主要的一线城市之一，其首次集中供地对于不少重仓广州的房企来说尤为重要，同时此次集中供地将成为全国国土资源局、房企重要的研究参考对象。

　　此次广州总计出让48宗地块，总占地面积近393.6万平方米。最终，42宗地块成交，4宗地块因达到最高限价进入摇号阶段，6宗流拍，总揽金906.02亿元，整体溢价率近12%，其中18宗地块都伴有溢价。上百家房企参与竞拍，资金雄厚的国企、央企和大型房企表现活跃，越秀、华润、金地等均有收获。而在激烈竞争下，对于重仓布局广州的房企来说，一次集中供地的失利，或将对公司未来一两年的开发及销售产生较大影响。时代中国就是其一，作为重仓粤港澳、广州地区销售占比常年居首的粤港澳重点房企之一，此次集中供地也是未颗粒未收。

　　广州销售额占比居首

　　中指研究院发布的2020广州房企销售额排行榜显示，2020年，时代中国可以排到第7名，远高于其全国43名的整体规模排名。作为今年新晋千亿的房企，其近年来的发展重点集中在大湾区，往年约9成销售额来自广东省，尤其是广州、佛山两地。2020年，时代中国在广州的合约销售额达到300.05亿元，约占全年合约销售额1003.81亿元的29.9%，佛山占比22.2%次之，其余城市销售额占比均不到10%。时代中国对广、佛市场存在较大的依赖。

　　截至2020年末，时代中国在全国15个城市或地区拥有土地储备总建筑面积约2159万平方米，可满足三年左右的发展需求。其中，广州的土地储备为504.4万平方米，在总土储中占比约23.4%，与2020年19.79%的销售面积占比相比，广州的土储并不算充裕。

　　此前在3月24日的业绩发布会上，时代中国董事会主席岑钊雄曾表示，时代中国对“两集中”政策并未十分紧张。时代中国整个土地储备有50%来源于城市更新项目，还有产城融合的项目，对于公开市场招拍挂的依赖是比较低的。目前这一政策影响不大。

　　旧改项目转换速度明显下滑

　　城市更新在近几年成为时代中国补充土储的重要手段。截至2020年底，公司的城市更新项目超160个，潜在的总建筑面积达到5337万平方米，其中广州拥有71个旧改项目，总建筑面积达2801万平方米；在佛山则拥有42个城市更新项目，总建筑面积超926万平方米。目前广州的城市更新项目储备成为公司集中供地0拿地的底气所在？

　　众所周知，旧改项目开发难度大、周期长、耗资大，存在较大的不确定性。旧改项目带来的潜在土储往往成本较低，但受公司的开发水平影响较大。时代中国2020年8月召开的中期业绩发布会上，岑钊雄曾表示，2020年可转化10个城市更新项目。但最终2020年只转换了8个项目，建筑面积约262万平方米，其中有5个项目转化为土地储备，建面约220万平方米，占2020年新增土储超60%，占比较2019年的45%进一步大幅上升15个百分点。新增土储对旧改的依赖进一步深化。

　　但事实上，2020年时代中国的旧改转化速度较2019年下降明显，2019年，时代中国转化了10个项目，建筑面积368万平方米，转化为土储的为8个，建面349万平方米。

　　2020年，时代中国在广州的销售面积约133万平方米，若2020年转化的220万平米的新的土地储备均位于广州，满足当地销售需求问题不大。但旧改项目转化速度低且不可控因素太多，大量积累后，何时转化、何时贡献利润都存在较大的变数。若持续缺席广州集中供地，那么公司旧改转化压力便会激增，同时限制其规模增长。