出品：大眼楼管

作者：肖恩

　　今年2月26日，对地产圈来说注定是个不平凡的日子，自然资源部宣布，今年22个重点城市要对住宅用地实行“两集中”新政。一是集中发布出让公告，原则上发布出让公告全年不得超过3次；二是集中组织出让活动。

　　由于22个重点城市基本就是未来中国房地产的主要市场，因此“两集中”政策无疑将把所有房企，无论背景、资金实力、管理能力、品牌大小，聚集在一个角斗场内相互厮杀。

　　毫无疑问，集中供地将带来一次重大的行业洗牌。如果说此前长春集中供地的声量较小，那么此后的广州、重庆、杭州北京可谓全行业关注，杭州作为互联网重镇，其首次集中供地对于不少重仓杭州的房企来说尤为重要。

杭州首次集中供地 德信中国仅入1宗

　　数据显示，今年杭州第一次集中供地土地面积301.8万平米，占全年比重高达42.6%，且本次杭州集中供应土地更多分布在近郊区，多为重点开发的、轨道交通规划较好的地块。如钱江世纪城、未来科学城、三墩北、绿汀路TOD板块等多个优质板块集中推出，这对于重仓杭州的房企来说绝对是不能错过的拿地窗口。

　　德信中国于1995年成立，2005年总部搬至杭州，自称2012年至今稳居杭州本土房企前三甲。2020年，德信中国以136.17亿元的销售额，位列杭州是房企销售排行第6位，低于滨江集团、绿城中国，位列本土房企第三。

　　而在此次杭州集中供地中，德信中国的表现与滨江集团大相径庭，杭州本地小房企宋都股份果决地耗资45.8亿元拿下5宗土地。而此次德信中国仅出手1宗项目，金额只有15.9亿元，而德信中国是有意收手，还是竞争力有限呢？

　　年报显示，德信中国2020年155.13亿元的结转收入中，杭州市场占比达到13.13%。而截至去年底，德信在杭州的土地储备占比高达29%，并且在2020年新增土储中，来自杭州的项目也占据着绝对主要的比例。

　　不夸张的说，德信中国是重仓杭州市的，此次土拍未能有好的斩获，或许公司本身的财务状况有关。

权益比低体外或有债务不行 融资成本高企

　　今年1月，德信中国有过一次美元债融资，这是德信中在去年12月发行于2022年到期的2亿美元9.95%优先票据的额外发行。由于去年12月票据发售价为本金额的96.872%，因此该2年期的美元债实际利率达到11.514%的高水平。

　　从去年底的年报数据看，德信中国的现金短债比为1.4，净资产负债率为75%，剔除预收账款的资产负债率为74.2%，仅有最后一项超标（大于70%），处于黄档水平。并不紧张的财务杠杆率与高企的美元债利率形成了鲜明的反差。

　　事实上，德信中国的账面杠杆率并不能反映其真正的财务状况，这其中的原因是其极低的权益比。

　　克而瑞数据显示，德信中国全口径销售金额635.3亿元，其权益比例仅为36.7%，权益销售额只有233.3亿元。而在新增土地储备方面，德信新增的40个项目地块，仅一处成都项目的权益达到了100%，有26个项目的权益比在50%及以下。总价款374.24亿元，权益价款162.74，新增土储的权益比例仅为43.49%。

　　低权益比的土地储备，不仅体现在销售上，还体现在资产负债表之中。

　　年报数据显示，德信中国的合营及联营的投资达到了54.02亿元，同比增长42.46%。少数股东权益达到107.66亿元，同比增长88.2%，在总权益中占比高达64.8%，比半年报的57%进一步升高，少数股权明显超过了归母股权。

　　同样是由于少数股东收益占比大增的缘故，在全年营收大增65.38%的情况下，归母净利润同比下滑23.39%。

　　德信中国在销售规模、财务指标下隐藏着极低权益比，这并不能真正降低公司的融资成本，尤其是美元债这类更为专业的融资市场中。

　　此次杭州57宗地块全部出让，以1178.21亿元成交额收官，总体溢价率达到25%，此外超七成地块拍至“封顶价+自持”。在“封顶价+自持”的竞争中，若高财务成本去抢地，对于德信来说无疑是一招险棋。融信、融创、华润、正荣等均逐鹿杭州，对于体量和资金实力更小的德信中国来说，面临较大压力。