牛牛理财日报：又逢加息（第八十期）

    上周五又逢加息，一年期存贷款利率上调了0.27%，住房公积金贷款提高了0.18%，这已经是年内第五次加息，大家多少有点麻木了，到银行去转存定期存款的话，也要跑第五次了，房贷每月又增加了几十块钱，而且看这势头，年内估计还要再加几次。

    在加息的状态下生存，是每个人都必须适应的客观环境，定期存款也别转了，这次加息离上次就25天，转存那点利息还不够来回倒腾的呢，以后再加还不知道要倒腾几次，房贷要是当初没选固定利率的，也就别着急了，提前还贷，那么多钱一次砸到房子里去，也错过了用钱生钱的机会。今天，沪指突破5412点的历史最高点，报收5421.39点，个股方面也呈现普涨格局。克服逐渐提高的利率成本和通胀成本，也就唯有投资理财这一条路了。一个“被迫投资”的时代，即将来临。

　　〈理财市场今日资讯〉：

　　加息如期而至 后续组合拳待发 银行受影响甚微 专题

　　央行9月14日宣布，自次日起上调金融机构一年期存贷款基准利率0.27个基点，尽管与上次加息仅间隔24天，此次年内第五次加息并未出乎业内人士意料，而且专家纷纷认为，加息可以补偿储户购买力损失、防止经济过热，鉴于目前实际利率为负状况并未根本改变，央行年内还可能继续加息，并打出窗口指导等“组合拳”。

　　对于银行来说，此次活期存款利率未上调，银行利差水平基本没有受到不利影响，盈利能力将继续被看好。

　　储户呼吁应该对定期存款实行自动分段计息

　　央行加息周期短、加息频率高的情况下，老年储户基本上每次加息都会办转存，遭遇5次转存的储户不胜枚举。储户纷纷呼吁银行应在定期存款中引入自动分段计息方式，以确保储户的利益不受损害。

　　但是，央行此前已对此表过态：不实行分段记息。如储户提前支取，当然只能按活期利率计息。银行理财专家建议，比较保险的操作方法是，存定期时选择较短的期限，比如三个月、六个月，这样利率虽不如一年或两年那么高，但相差不太大，关键是可享受加息带来的利好。还有，购买那些回报率较高、与利率挂钩、成本无风险的理财产品也是一个不错的投资渠道。

　　加息累积效应显现 还房贷成本明显上升

　　加息后，50万20年的贷款 每月多还462.94元，与以往一样，每次利率上调的成本增加幅度并不大。但是此次加息已经是自2004年10月以来的第九次加息，今年以来的第五次加息，对于普通消费者来说，累计增加成本应该是比较高的。执行基准利率，在2004年10月29日前，申请一笔50万元、20年期的贷款，每月还款为3310.84元；而2007年9月15日后，申请相同的贷款每月需要还4129.46元，每月累计涨了818.62元。因此，有业内人士认为，今年年底肯定会有一股提前还款的热潮。

　　基金：关注连续加息传递的政策信号

　　针对央行在不到一个月的时间内再次加息，基金普遍认为，短期看加息对股市影响有限，但持续加息在长期将对股市产生抑制作用，调控政策密集出台所传递的政策信号值得投资者关注。

　　泰达荷银：不到一个月内再次加息，投资者需对政府给出的信号给予足够关注。三条投资主线分别是：相对滞涨或估值洼地中寻找行业机会；整体上市概念；寻找第四季度产品价格不断上涨的行业与个股。

　　工银瑞信：CPI数据之高超出市场预期，市场也已经提前作出了反应。

　　天治基金：明年初最多可能还有1-2次加息的可能。大盘短期会在5000点整固，但长期上涨的趋势仍不会改变。

　　华富基金认为，接近三季度尾声，保持谨慎的态度是明智的。但这波牛市的基础并未动摇，公司业绩继续高速增长，资金充裕的局面并未打破。

　　〈理财产品最新动态〉：

　　倒按揭方式保险业务计划下月推出

　　通过保险机构以“按月付款”方式购买老年人身后的房屋产权，帮助老人实现“以房养老”，这一模式今年10月将首次在国内推出。记者昨日获悉，我国首个主营“以房养老”业务的保险公司幸福人寿已通过中国保监会的审批，计划下月正式挂牌营业。  

　　南方QDII基金认购比例确定为62%

　　南方基金管理有限公司今日公告表示，首只股票型QDII基金———南方全球精选配置基金的确认比例为61.968585%，未确认部分的认购款将于9月18日退还给投资者。

　　由于广大投资者认购踊跃，根据注册登记机构的统计，该基金发售首日募集规模达49，095，844，103.22元人民币，超过了预定的150亿元人民币的规模。南方基金管理公司已于2007年9月13日公告提前结束本次发售。根据有关规定，经申请追加，南方全球精选配置基金最终核批的募集额度为40亿美元。

　　建行今申购料冻资2.5万亿

　　今日有三只新股网上申购，其中，最受关注的是建设银行。该股发行总量90亿股，申购价为6.45元，筹资额有望达到580.5亿元，超过工商银行，刷新A股筹资纪录。分析师预计，建设银行此次网上网下冻结资金总量有望达到2.5万-2.8万亿元，

　　持有封基是震荡市下更好选择

　　上周两市封闭式基金净值平均上涨3.96%，两市基金整体市值下降0.28%，致使封闭式基金总体折价率再度较大幅度回升。截至上周五，全部封闭式基金整体折价率升至28.84%，其中3年以内到期的短期基金整体折价率小幅上升至13.51%，到期期限超过3年的长期基金整体折价率上升至31.78%。相比市场上其他风险资产，封闭式基金现有折价率为基金价值向下波动的风险提供了一定的安全边际

　　公募再失明星 李学文辞别景顺长城

　　继吕俊之后，又一明星基金经理——景顺长城投资总监李学文也将离开公募圈。记者电话求证了景顺长城基金公司相关人士，对方并未否认，但也不肯透露更多信息。李学文称“跟公司 (景顺长城基金)相互关系很好。”而业界猜测，离职后的李学文也将投身私募。该公司人士表示，公司对此已经作了充分准备，但具体接任人选不便披露。

　　泰康人寿安心理财：全面延伸灵活性

　　泰康人寿在工商银行网上银行销售的新一代投连险“安心理财”，“安心理财”当前提供身故保障，客户可根据自身不同阶段的需要，调整保障的额度。

　　在投资功能上，“安心理财“下设专为不同风险偏好投资者设计的四个投资账户，分别为积极成长型投资账户、平衡配置型投资账户、稳健收益型投资账户、基金精选投资账户。每个账户都依靠专业的投资管理团队和风险管理技术，实现投资波动性小、安全性更高。客户每年可以无限次将资金在账户间转换，无转换费。

　　封闭式基金折价率创近15周新高

　　由于上周封闭式基金净值普遍上涨而交易价格普遍大跌，封闭式基金折价率创出近15周以来新高。首只创新型封闭式基金大成优选也首次出现折价交易。

　　招行携手UAA推出联名信用卡

　　招商银行联合汽车俱乐部，13日联袂推出“招商银行UAA汽车联名信用卡”。融合了UAA会员卡的服务品质和服务内容,可为客户提供百货、航空、酒店、装饰等既有联名信用卡产品之外更多的选择。

　　高端信用卡进取路线图渐明晰

　　继与工商银行联合推出运通卡后，美国运通公司本周与中信银行联手推出了中信美国运通信用卡。美运与中信银行均明确表示，促成此次合作的一个主要原因即是彼此都看中了对方在高端信用卡领域的优势。

　　建行再推黄金融资新模式

　　日前在深圳举行的国际珠宝展上，建行深圳市分行与国内最大的黄金首饰制造商———深圳百泰珠宝首饰有限公司签订战略合作协议，建行将以最新研发的授信业务品种“货押融金业务”，通过“仓单质押+黄金租借”的组合方式为百泰珠宝提供授信支持。双方欲将这一新兴模式做成黄金行业的标准范本，共同促进深圳市黄金企业的进一步发展。

　　黄金期货适合中小投资者

　　从黄金期货的合约设计上，也是考虑了中小投资者参与热情。一是保证金收取标准。黄金期货合约的最低交易保证金比例为合约价值的7%。二是涨跌停板制度。黄金期货每日价格最大波动限制不超过上一交易日结算价±5%。三是合约设计的交易单位为每手300克，最小变动价位0.01/克。以每克200元计算，每手保证金5000元不到。

　　〈牛牛理财每日支招〉：

　　利息变 我也变

　　转存要考虑加息间隔

　　加息的确是增加了储蓄的收益，如10万元的存款在加息之前，1年利息是3330元，扣除5%的利息税，实际收入是3163.5元。若以新利率计算，一年期实际收益为3420元，比原有收入高出256.5元。

　　因此，一些储户就考虑转存，但理财师表示，由于几次加息的间隔比较短，不少居民都是刚刚办理转存业务，加上提前支取会遭受按活期利率计算的损失，百姓在转存过程中应综合考虑收益与成本的关系。

　　一般来说，转存是否划算，可参考以下公式：360天×存期×（新定期年息-老定期年息)÷（新定期年息-活期年息)=合适的转存时限。以一年定期存款为例，360×1×（3.60%-3.33%)÷（3.60%-0.81%)≈35天。由于7月21日曾上调人民币存贷款基准利率，8月15日存款利息所得税率又由20%调减为5%，因此,实际期限比上述公式结果可能还有所增加，百姓在转存过程中最好根据具体情况请专业人士帮助计算。

　　对理财产品提出挑战

　　今年加息力度很大，经过4次加息和1次利息税减税，与去年比较，储蓄收益高了很多。去年底,1年期存款利率为2.52%，扣除20%利息税，实际所得只有2.016%；而现在，1年期存款利率达到3.6%，扣除5%的利息税后利率为3.42%，储蓄收益要高出70%。

　　这就对银行理财产品提出了挑战，原来利息很低的时候，年收益达到3%的银行理财产品就会受到追捧，但现在，1年期储蓄3.60%的年利率已经接近一些固定收益的信托、理财产品，那么，低收益率的理财产品显然没有市场。

　　不过，由于目前物价指数较高，存款的实际利率仍处较低水平，因此，风险性投资产品收益仍有很强的诱惑力。如新发基金依然受到热烈追捧，而银行也推出高收益的理财产品。但理财师提醒，预期收益较高的理财产品，其风险系数比固定收益产品要高，投资者如追求高收益，必须考虑自己的风险承受能力。

　　买房细算房贷压力年内4次加息，对贷款购房者而言，还款压力增加了不少。据建行理财师计算，1万元商业性个人住房贷款，如果执行优惠利率，按等额本息还款法，与4次加息前相比，1万元10年期房贷每月将多还3.0831元，1万元20年期多还3.5481元。如贷款30万元20年期，每月将比4次加息前多还106.4424元，共计多支付利息25546.18元。

　　很显然，贷款较多者明年的还款压力会显著增加，对准备贷款买房的人来说，应将持续加息带来的还款压力考虑在内。理财专家建议，“房贷族”应科学规划住房消费，不要为了片面追求大房子而导致生活质量下降；应积极选择房贷产品，比如规避利率风险的固定利率房贷产品，以及“边还贷、边孳息”的具有理财功能的还贷方式等，还可以尝试做点力所能及的投资理财，弥补房贷利息支出。当然，投资理财要充分注意防范风险。

　　炒房也讲市盈率

　　股票中有绩优股、成长股和高价股，而不同类别的房产也具有与股票类似的特征。因而，炒房也如同炒股也要看市盈率

　　房产的市盈率就是购买房屋费用除以年租金收益，如果把分子分母倒过来，那就是投资者更熟悉的租金回报率了。但不同的是，租金回报率主要是评判房产出租的回报率如何，而房产市盈率则是判断房产总体价值和未来升值前景。那么，这个指标到底怎么用？市盈率首先可帮投资者判断房价贵不贵，值不值得投资。

　　实从中国目前的经济发展水平来看，25倍的市盈率是一个合适的指标，也就是至少年租金回报率在3%左右。那么，显然买房也要选择25倍市盈率以下的房屋。如果租金回报率能够超过5%，也就是市盈率低于20倍，显然是更理想的选择了。房屋的市盈率的理想位置一般在15-20倍之间。

    如何计算房子的市盈率

　　假设100万元的房子，月租金仅在3000元，那么该房屋的市盈率为100000÷(3000×11)(一年以一个月的空置期计算)＝30倍，可见房屋的投资价值不大。如果该套房屋位于深圳福田区的话，那同样品质的房产每个月能出租到6000元，那么该房屋的市盈率为100000÷(6000×11)(一年以一个月的空置期计算)＝15倍，市盈率低于20倍，显然是一个理性的房屋投资。

　　中小户型的房产就类似于绩优股

　　例如同样1万元/平方米的房子，30平方米的一室一厅可以租到1500元/月，而75平方米的两室一厅却只能租到2500元/月。那么，一室一厅的市盈率为30×10000÷（1500×11)(一年以一个月的空置期计算)＝300000÷16500＝18倍，而两室一厅的市盈率为75×10000÷（2500×11)(一年以一个月的空置期计算)＝750000÷27500＝27倍。一室一厅的市盈率明显比两室一厅低。因此，而在租赁市场，房屋面积并不是一个至关重要的因素。

　　中心区房是成长股

　　如果两套房子同样是50万元，年租金2万元，25倍的市盈率，那么在商业区的一套，可能用不了几年就因需求增加而上升至2.3万元甚至2.5万元；但是在非商业区的一套，可能几年里租金都不会有大变化。如此一来，几年后商业区的房屋市盈率为500000÷23000＝21倍或500000÷21000＝20倍，市盈率由25倍下降至21乃至20倍；而非商业区的房屋市盈率却还在25倍。显而易见，前者自然因此比后者更具投资价值了。

　　别墅是高价垄断股

　　由于别墅供应量的减少，让其价格不断飙升。在2006年8月，位于广州天河区环场路上的帝景山庄报价为每平方米16000元/平方米(不包装修的均价)。但一年之后的今天，该楼盘报价达到了35000元/平方米，与一年前的报价相比，上涨了19000元/平方米，涨幅达到118%。即使是与今年4月份的22000元/平方米报价相比，也上涨了13000元/平方米，在不到半年时间内，上涨了59%。

    投连险与基金八大区别

　　投连险和基金的共同之处在于“专家理财”，投资者的资金都是由专业投资团队运作。但仅因为这一个共同点，就被某些保险销售人员说成“就是买基金送保险”，“投连是基金中的基金”，如此表述对专业人士来讲没有大碍，但对于缺乏投资概念的大众来讲，难脱误导之嫌。日前，北京市保监局查处了在银行网站上以基金名义披露投连险账户情况的一家外资保险公司。

　　区别一：性质不同

　　投连险是一种将投资功能复合在保险之上的险种，其本质仍是保险，目前市场上销售的投连险一般针对被保险人意外、身故和残疾进行赔付。消费者交付的保费按照保险合同分为两个部分：一部分进入保险账户，给予客户寿险保障；另一部分进入投资账户，按照约定的管理费委托给保险公司进行投资运作，客户通过投资账户净值增长实现收益。而基金则是一种纯粹的投资产品。

　　区别二：风险不同

　　两者都是投资于资本市场，收益情况必定会根据市场波动而发生变动，所以都存在亏损的风险，不保底也是投连险区别于其他具有增值功能险种的最大特点。但是，投资账户价格下跌也不会影响到保险保障部分。

　　区别三：销售主体、渠道不同

　　基金通过券商和银行渠道发售，不存在个人销售者，其主体实际是基金公司。投连险是保险公司产品，既有银行发售，也有代理人销售。

　　区别四：资金运作者不同

　　基金资金由基金管理公司负责运作，而投连险投资账户中的资金由保险公司委托资产管理公司运作。由于基金管理公司是专业投资机构，所以其投资团队实力相对较强。而保险公司主业是保险，在投资方面很难与基金管理公司相比。

　　区别五：买卖价格不同

　　投连险账户价值通常有两个，即买入价和卖出价。购买时，计入投资账户的资金按照买入价折算成投资单位份数，抛出时则按卖出价计算。

　　从目前市场上销售的产品来看，投连险买入卖出价之间存在大约5%的差额，同一天买入价高于卖出价，但也有保险公司采取相同买入卖出价。根据保监会公布的最新精算办法，这个差额将在10月1日后被限定在2%以内。但基金的买卖完全按照基金净值计算，买卖时没有价格差。

　　区别六：信息披露程度不同

　　与基金每日公布净值不同，投连险账户价值公布周期较长，3日至10日不等，完全按照保险公司约定。所以，有投资知识且想掌握主动权的人不适合选择投连险。

　　区别七：买卖方式不同

　　买卖基金比较方便，投资者可以在银行或证券公司开立账户，直接购买，并且购买后可以很方便地赎回，赎回资金将在一周左右时间到账，到账后投资者可以灵活运用。

　　购买投连险需要与保险公司签订合同，约定投资期限，一般以5年和10年居多。如果投保人希望改变投资策略，可以领取部分投资账户资金，但有比例限制，并且要支付领取费用。如果投保人想提前把钱全部取回来，只能退保，则要承受退保费用以及初始收取的各项费用损失。

　　区别八：挑选标准不同

　　选购基金需要一定专业知识，不仅要挑选基金公司，还要看基金种类，是股票型还是债券型，有的投资者还会考虑基金经理业绩。另外，基金价格变动也直接关系到投资者的决策。

　　而目前市场上的投连险在保障功能、给付方式、金额等方面都大同小异，而且保险公司往往采用“大包大揽”的投资策略，根本不需要投资者自己进行分析，所以消费者主要选公司，大品牌、信誉好、资金运作能力强是主要考虑标准。

 

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