炒房也讲市盈率

　　炒房和炒股，本是两个风马牛不相及的事情。但是因为一些共同的投资属性使得二者有了某种联系，对于股票来说，市盈率(P/E)应该是最重要的一个指标了，而对于房产来说，也同样有市盈率；股票中有绩优股、成长股和高价股，而不同类别的房产也具有与股票类似的特征。因而，炒房也如同炒股。

　　文/本刊记者 罗瑜

　　房产也有市盈率

　　股票的市盈率是一个风险指标，它反映了某种股票在某一时期的收益率，成了市场上影响股价诸多因素的综合指标。而股民选择个股时，市盈率是重要的参照之一。如果市盈率偏高，超过了其本身的内在价值，股民则防备其风险。若市盈率偏低，加上不错的基本面，则形成了价值洼地。同样的原理可以运用到房产投资上，依据房产的市盈率作为投资的风向标。

　　其实房产的市盈率就是购买房屋费用除以年租金收益，如果把分子分母倒过来，那就是投资者更熟悉的租金回报率了。但不同的是，租金回报率主要是评判房产出租的回报率如何，而房产市盈率则是判断房产总体价值和未来升值前景。那么，这个指标到底怎么用？市盈率首先可帮投资者判断

房价贵不贵，值不值得投资。

　　目前股市的市盈率在45倍左右，而国外股市市盈率很少超过25倍。目前不少房屋的租金回报率在4%左右，也就是25倍的市盈率。如果投资者觉得股市45倍的市盈率都偏高了，可以转向投资房产。其实从中国目前的经济发展水平来看，25倍的市盈率是一个合适的指标，也就是至少年租金回报率在3%左右。那么，显然买房也要选择25倍市盈率以下的房屋。如果租金回报率能够超过5%，也就是市盈率低于20倍，显然是更理想的选择了。房屋的市盈率的理想位置一般在15-20倍之间。

　　当然，计算一套房屋的市盈率，并不是像投资者粗略地计算租金回报率那么简单，还要考虑房屋的房型，充分利用租房数据库，更加权威地计算房屋的市盈率。如果投资者打算购买一套房屋进行投资，在深圳南山区购买一套三室一厅的房屋，若加上房屋贷款和装修的费用，这套房产总供需要花费100万元，月租金仅在3000元，那么该房屋的市盈率为100000÷(3000×11)(一年以一个月的空置期计算)＝30倍，可见房屋的投资价值不大。如果该套房屋位于深圳福田区的话，那同样品质的房产每个月能出租到6000元，那么该房屋的市盈率为100000÷(6000×11)(一年以一个月的空置期计算)＝15倍，市盈率低于20倍，显然是一个理性的房屋投资。

　　此外，市盈率的概念还可以倒过来用。投资者在与卖家讨价还价时，若无法试探对方的低价，那不妨参考附近同类物业的年租金，然后再乘上一个自己能接受的市盈率倍数，得到一个直观的估价，以此来作为讨价还价的参考。例如投资者考察该房屋周边同类物业的月租金是1500元，而自己能接受的市盈率为20倍，那么自己心中的估值价位是20×1500×11(一年以一个月的空置期计算)＝33万元。

　　中小户型是绩优股

　　既然投资房产需要考量市盈率，那么什么影响市盈率呢？依据房屋市盈率的公式不难看出，分母主要是房屋的价格，而房屋的价格跟房屋的面积息息相关。而分子则是年租金收益，这跟每月租金联系密切。而关系到房价和租金两个因素不得不谈到房型。不同的房型一定程度上决定了房屋的价格和出租率，而在这两个方面占有优势的为中小户型。

　　同样，把房屋的概念放之到股市中，中小户型的房产就类似于绩优股了。中小户型属于业绩优良，成交活跃、资金流入大、红利优厚的房产，这都显示出绩优股的特征。在房产市场中，如果想获得可观的租金回报，一室或者两室的中小户型是比较理想的投资对象，不仅租金回报率高，而且转手买卖活跃，成交率高，是投资者的首选。由于中小户型的单价上涨，开发商纷纷开始变相捂盘或只租不售，北京的朝阳公园桥东一个中小户型项目还没开盘，排队的人就不少，只有通过开发商走后门才能拿到。而在广州，有的开发商称部分中小户型“只租不售”；还有的表示，即使有新货，也将“分批推出”。中小户型成“机构”和“散户”争夺建仓的“绩优股”。

　　来自满堂红房产中介的成交数据显示，目前租赁市场上最受租客青睐的是80平方米以下的中小户型，占总成交宗数的80%左右。受传统观念影响，在中国租房的人一般是尚未成家立业的人，一般只有一个人或两个人居住，因此中小户型是最受欢迎的。2007年4月，广州小户型月租金上涨66元 而三居室的租金却下降22元。

　　由于中小户型房屋的面积小，购入总价低低，可见面积对房价起到关键的作用。但面积小的房屋并不对租金起到决定性的作用。70平方米和75平方米的两室一厅在租金上未必有什么区别。例如同样1万元/平方米的房子，30平方米的一室一厅可以租到1500元/月，而75平方米的两室一厅却只能租到2500元/月。那么，一室一厅的市盈率为30×10000÷（1500×11)(一年以一个月的空置期计算)＝300000÷16500＝18倍，而两室一厅的市盈率为75×10000÷（2500×11)(一年以一个月的空置期计算)＝750000÷27500＝27倍。一室一厅的市盈率明显比两室一厅低。因此，从投资角度看，房价不是关键，户型反而更重要。而在租赁市场，房屋面积并不是一个至关重要的因素。

　　中心区房是成长股

　　在股市，投资者对于股票看重的不仅仅是其现金分红，更是其企业的成长性带来的股价的上升。而在房地产市场，同样也要关注房屋的成长性，同样看重的是不同的房产环境的改进带来的价格的上升，而不是局限于目前的租金收益。

　　实际，市场上房产的价格并不总是反映其内在价值，而是应围绕其内在价值上下波动，而影响其价格上下波动的因素非常多也非常复杂。因此，商业区以及周边配套好或者不断改善的房子，是楼市中的成长股。无论租金回报率还是反过来的市盈率，都是一个静态指标，没有考虑到房屋的成长性。

　　由于地区的优势，不少中心区、商业区的房屋是皇帝的女儿不愁嫁。伴随城市规划的发展，租金上升也会比普通的非闹市区来得快。而周边配套在改善的房屋，也会因环境效应而租金上升。例如5月，深圳福田中心区房价1个月上涨10%。而据广州市国土房管局阳光家缘网站有关统计数据显示：今年4月，广州天河、越秀、海珠、荔湾、白云和黄埔六大城区住宅签约均价达到了超纪录的9979元/平方米，其中海珠的均价首次破万，达10177元/平方米，中心区住宅价格迈进“万元时代”。

　　据中原地产最新数据显示，8月珠江新城的广州丽江花园价格上调速度最快。早前不对外开售的住宅单位均价仅在16000-18000元/平方米，首次公开发售的A3、A6栋均价已上升至23000元/平方米。这些炽热的数据足见中心区房良好的成长性。因此，投资房产时，也要考虑其优质的成长性，投资中心区房这种“成长股”，具有升值潜力。这就如优质蓝筹股可以承受40倍市盈率，其泡沫并不是很严重，因为它有良好的业绩成长预期，而垃圾股则无法承受40倍市盈率的泡沫，其没有基本的业绩支撑。

　　如果两套房子同样是50万元，年租金2万元，25倍的市盈率，那么在商业区的一套，可能用不了几年就因需求增加而上升至2.3万元甚至2.5万元；但是在非商业区的一套，可能几年里租金都不会有大变化。如此一来，几年后商业区的房屋市盈率为500000÷23000＝21倍或500000÷21000＝20倍，市盈率由25倍下降至21乃至20倍；而非商业区的房屋市盈率却还在25倍。显而易见，前者自然因此比后者更具投资价值了。

　　当然，租金回报率变化的资料不易获得，恐怕还要多考察租房市场，亲自向房产中介打听租赁市场的具体情况，总有机会找到楼市中的“成长黑马”。

　　别墅是高价垄断股

　　由于国家加大了对地产开发的管理力度，这使得别墅的用地规模和数量都受到了很大程度的限制，因而，现有的纯独立别墅越显越珍贵。除了从化、花都、增城外，广州其余各区大型别墅用地多数已投入开发，其中不少项目进入开发尾声，在没新增别墅用地的情况下，广州别墅的供应量会呈现逐年减少，别墅将上演最后的盛宴。

　　中原数据显示，2007年8月广州仅增城的凤凰城推出120套别墅单位。别墅成了楼市中不可再生的稀缺垄断高价股。 由于别墅供应量的减少，让其价格不断飙升。在2006年8月，位于广州天河区环场路上的帝景山庄报价为每平方米16000元/平方米(不包装修的均价)。但一年之后的今天，该楼盘报价达到了35000元/平方米，与一年前的报价相比，上涨了19000元/平方米，涨幅达到118%。即使是与今年4月份的22000元/平方米报价相比，也上涨了13000元/平方米，在不到半年时间内，上涨了59%。

　　如果把高端别墅比作贵州茅台(市盈率为80倍)，那么，经济型别墅就是五粮液(市盈率为60倍)。虽然贵州茅台和五粮液的市盈率相对于整个A股平均市盈率是偏高，但作为高端酒类的两个龙头股，偏高的市盈率并不影响其吸引大量的资金进入，垄断优势让其价格不断创历史新高。同样，别墅虽然价格较高，但由于其奇缺，导致价格不断创出新高。

　　二沙岛是广州市比较成熟的别墅

豪宅区，该区的别墅已经是广州市中心的稀有产品。目前二手售价约40000元/平方米，租金约23000元/月。如果以面积为300平方米，均价40000元/平方米的高档别墅计算，那么其市盈率为40000×300÷（23000×11)＝47倍。而广州经济型别墅均价为7000-8000元，如果以单价为8000元/平方米左右，面积为150米，租金均为5000元/月计算，那么其市盈率为8000×150÷（5000×11)＝22倍。但由于高端别墅需求量多，供应量少；而经济型别墅还可以通过高档大户型所代替，导致高端别墅项目的价格上涨幅度要超过经济型别墅。诸如东方夏湾拿、南航碧花园、金碧御水等价格低于万元的经济型项目，从今年年初至今，价格并未出现大幅上涨的情形。

　　总之，市盈率可以作为衡量具体房屋价格的一项非常有用的指标。但要注意该指标只对成熟社区的房产适用，新开发的地方，比如中国很多城市开发的新城区就不适用。就像市盈率分析股票只对成熟企业和行业有用，对新经济、高科技企业就不能够用市盈率的指标来衡量其股票的价格了。