京城高档盘的逆市大冒险

　　王亮 宋峰 李海鹏/文

　　不在沉默中死去，就在沉默中爆发。

　　新政组合拳固然让所有的开发商哑口无言，但他们用实际行动延续着原有的规则。

　　逾40新盘出击8月楼市，万元以上新盘占了半壁江山，开发高档盘的商家们似乎心有灵犀地达成了默契，选择放手一搏——

　　观望的心态往往是矛盾和焦急的。

　　新华联丽景珊瑚湾12000元/平方米、景熙国际公寓12500元/平方米、优唐U-TOWN17000元/平方米、S联邦公寓23000元/平方米、乐城国际二期涨价、后现代城三期开盘涨价……望着这一连串的数据，谁都可能再也坐不住了，惊叹新政还是压不住北京的房价。

　　众多万元以上的楼盘集体亮相，成为8月楼市的主要特色。记者根据调查发现，10000元以上的新盘占总供应量的40%，8000元以上的楼盘更占到总量的54%。这些楼盘主要分布在东部区域的泛CBD板块、朝阳公园板块、朝外板块等高档居住区，以及北部区域的中央别墅区和亚北别墅区。

　　而老项目后期的价格差异化就更加明显了。售价最高的项目中，如位于朝阳香江北路的观唐别墅二期、位于朝阳金盏乡温榆河畔的晴翠园二期和位于朝阳公园西路的九号公寓一期后半部分，这三个项目均价都达到了20000元/平方米。售价最低的项目中，如位于昌平小汤山镇的中心阳光园二期A区6层，售价为2800元/平方米。二者之间的价差达到了17200元/平方米。

　　不得已而为之的集中放量？

　　细分析起来，众多高档盘选择8月入市的动机各不相同。“新政出来后对投资客还是产生一定影响的，一些有购房意向的客户大都处于持币观望状态。高端项目的营销都比较理性，一般都是项目封顶、外立面出来以后才正式面向市场销售。我们的项目6月拿到的销售证，按照国家的规定不得不开盘。”开盘对乐成国际市场总监张榕来说是喜忧参半：“然而很多开发商也在等待政府出台新的政策细则而不急于销售，因此市场处于一种类似于真空状态，反而给了我们机会。”

　　他同时也指出，高档项目一般总体量不会太大，产品的高品质是这些项目的核心竞争力。因此，即使高档项目的销售下降，也仅仅是对政策调控所作出的正常反应，这种影响只是暂时的。

　　当代集团的一位负责人表示，一系列新政的出台，从投资到融资再到户型都做了限制，不出现观望是不可能的。导致的两个后果，其一是观望之后价格下跌，这在一些国外的发达城市是一个规律，另外就是价格反弹强烈。当代提早推出当代MOMA、上第MOMA的个别幢楼，这样就可进可退，还是比较稳健的。

　　的确，限制外资政策抬高了外资进入的门槛，外资的投入将更为谨慎。一旦外资淡出，开发商将面临供需结构的双重夹击，高档楼盘的销售将陷入进退两难的境地。就具体楼盘销售来说，那些外资投资客占三成以上的项目，将受到比较明显的影响。

　　挺过这阵子，奔上好日子？

　　然而，也有业内人士认为，对高档盘来讲，新政是一块检验实力的试金石，那些注重品质、保守经营、流动资金较为丰厚的开发商，将会在本轮调控中活得更“精彩”。

　　天鹅湾是去年11月26日开的盘，项目的销售态势一直比较顺利，对自身的产品比较有信心。粤泰集团联合董事会销售总监梁志鹏认为，在逆市当中对于部分品质较好的开发商能够凭借自己的优势完全可以呈现一个热销的态势。

　　梁志鹏表示：“这次的国家政策主要是针对那些炒房人，对于实际的用家是没有什么影响的。此外，整个大社会有对中小户型的需求，也有对大户型的需求，因此对于政策不能以偏概全的理解。这次国家政策主要是想解决中低收入人的居住问题，70%、30%是个引导，不针对纯粹市场化的运作，不存在压制。而外资在北京房地产中的比例并不算高，对房价方面的影响并不大。而在北京随着城市的发展，中高端市场仍有其特定的市场，因此对它的发展前景，我还是持乐观态度。”

　　随着北京高档楼盘的集中放量，竞争将会越演越烈。但是在华高莱斯董事总经理李忠的眼里，北京高档盘的市场前景依旧看好。

　　首先，在北京市场对于高档楼盘存在强烈的需求。李忠认为，“北京市场对大户型的公寓需求是很大的，除非发生不可逆转和预测的大事件”。在他看来，北京的购房者可以分为三个层次：初次购房者、升级换代者和高档需求者。尤其是作为购房主力军的升级换代的客户，他们甚至可能已经换代过几次，他们需要的是大房子和好房子，这是对大面积公寓需求的有力支撑。而对于初次购房者，北京作为首都，吸纳的是全国的资源，很多外地人在北京购房的需求量也是支撑公寓需求的重要原因。

　　其次，新出台的“国六条”中，要求今后的住宅项目必须“70%以上是90平方米以下的房子”，虽然目前还未出台细则，但购房者产生的“未来大房子供应会减少”的预期也将刺激目前的高档盘销售。

　　高档盘不能承受之轻

　　面对市场如此众多的高档楼盘，往往让人无所适从，究竟怎样的楼盘才能经受得住市场的考验呢？

　　对于高档楼盘产品的投资标准，有非常重要的两个关键因素：一是其地段有没有强势环境的支撑。这种强势环境的理解，就如同朝阳路对于AZtown、玉渊潭对于缘溪堂等，这种强势的环境因素对于高档盘的支撑影响是非常大的。二就是其产品和户型本身是否做到了真是好东西，而不是大而无当或者没有什么突出价值。如果产品跟市场需求不匹配，就很难被市场接受。

　　北京世联地产顾问公司副总经理认为，虽然要判断一个公寓的价值很难，但简单地说来，还是与区域有关。首先要判断的就是其是否处于一个强势区域的中心。这个区域的强势可以是商务中心，或者在居住或者环境方面具有得天独厚的优势，如亚奥运村一带、紫竹院到玉渊潭一带等。其次，购买高端产品需要考虑的因素很多，包括建筑设计、规划、服务、物业、会所等各方面的细节，需要购买者根据自己的用途、家庭结构、对目前住房时尚的理解、对配套和环境的要求等等来决定，并没有一个全能的标准。

　　不论将来的政策如何调控，市场如何变化，作为开发商应该深刻领会政府对房地产市场进行政策调控的意义，以积极的态度适应这种政策变化。同时，也应该在今后产品开发和定位上，甚至是企业发展战略上都要有新的思路。高档项目在政策调控的大环境中，只会越来越注重产品的品质，提供更具有国际水准、高