住房贷款只有合适没有最好 四种产品供你来挑

　　文 本刊记者/佟琳

　　没有一种房贷产品是十全十美的，对购房者来说，只有选择最合适的，没有最好的。无论长期固定或短期浮动的贷款方案， 购房者都可以根据自己的实际情况加以选择。

　　住房市场依旧低迷，住房信贷市场却已经热闹“开打”。2006年新春，房贷当仁不让 地成为市场热点，这边厢三家银行的固定利率贷款争得火热，那边厢浮动利率贷款也出现许多花样，直客式房贷、住房接力贷款、双周供贷款相继撩拨贷款人的眼球，如果你要贷款买房，或者只是要给自己的房屋按揭换家银行，可真有一番挑挑拣拣了。

　　当然，没有一种房贷产品是十全十美的，对购房者来说，只有选择最合适的，没有最好的。无论长期固定或短期浮动的贷款方案， 购房者都可以根据自己的实际情况加以选择。

　　品种一：结构性固定利率房贷

　　推出银行：招商银行

　　适应人群：力图锁定利率风险，收入处上升趋势的贷款人

　　点评：招商银行固定利率房贷的最大亮点是考虑那些短期内还贷能力不强，却又力图锁定利率风险的贷款人的需求。但风险还在于固定利率本身，谁又能说清央行未来一定会加息呢？

　　固定利率房贷已经不是新鲜事物了，但结构性固定利率房贷还是值得一瞧。招商银行此次推出的固定利率房贷为结构性产品，其最大特色是在利率固定期间，可以分段执行不同的利率标准。招商银行相关人士称，如此设计是为了照顾一些年轻贷款人，还贷初期收入不高的需求，而且这样设计，也的确可以节省贷款人的利息支出。

　　需要提醒的是，尽管结构性固定利率房贷可以分段执行不同的利率标准，但平均下来的利率水平，还是在招商银行规定的利率区间内。如5年期固定利率房贷，在执行最优惠利率时，一种安排是整个5年利率执行5.73%；第二种安排是前2年利率5.55%，后3年利率5.85%，5年平均利率水平为5.73%。固定10年，在执行最优惠利率时的安排也分为两种，一是整个10年利率水平均为6.09%；二是前5年利率5.61%，后5年利率6.72%，10年平均利率水平为6.09%。

　　由于前期还贷利率比较低，贷款本金可以相应多还一点，因此按照平均利率执行的固定利率房贷比完全固定更能减少利息支出。以贷款本金40万元，期限10年为例，在相同的6.09%利率水平情况下，固定10年不变的贷款总利息支出为135070元，而采取“结构性”定息房贷，即前5年每年利率为5.61%，后5年每年利率为6.72%(平均利率仍为6.09%)，借款人利息总支出为130618元，借款人可以节约利息支出4452元。

　　但该产品的风险仍然在于固定利率本身。目前，对于央行下一步的货币政策，业内观点并不一致，部分人士认为，中国利率处于13年来的较低水平，社会上对加息的预期较高借款人面临的利率风险更加不容忽视；但另一部分人士认为， 2006年的加息预期并不强烈。你看，连业内人还没辩明白呢，要让贷款人自己做出选择的确难了一点。

　　品种二：住房接力贷款

　　推出银行：农业银行上海分行

　　适应人群：子女收入不高，父母年纪偏大，想获得更高贷款额度的贷款人

　　点评：可以扩大贷款额度，但并无利息节省

　　固定利率房贷对银行的利率定价水平提出考验，因此大多数商业银行还处在“观战”状态。但“观战”并不意味着“坐以待毙”，就是浮动利率贷款，也可以玩出许多花样。上海农行的“住房接力贷款”，就帮借款人在考虑如何增加贷款额度的问题了。

　　所谓住房接力贷款，是指以某一子女(或子女与其配偶)作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与该子女作为共同借款人，贷款购买住房的住房信贷产品，对于子女已婚的，其配偶也作为共同借款人。目前，个人住房接力贷款仅适用于个人住房一手楼贷款。此接力贷款主要适用于两类情况，作为父母的借款人年龄偏大，按现行规定(借款人年龄＋贷款年限≤65)可贷年限较短，月还款压力较大，希望通过指定子女作为共同借款人以延长还款期限；另一类是作为子女的借款人预期未来收入情况较好，但目前收入偏低，按现行规定可贷金额较少，希望通过增加父母作为共同借款人以增加贷款金额。

　　上海农行业务专家介绍，作为共同借款人的父母和子女均具有稳定的职业和收入，共同借款人收入之和具有偿还贷款本息的能力；作为父母的借款人中年龄较大的一方不超过60岁；个人住房接力贷款的期限可在子女年龄的基础上按照相关规定确定。关于贷款利率，对所购房屋为子女第一套住房的，可按照第一套

住房贷款利率执行。

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