房贷提前还款有讲究 |
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| http://finance.sina.com.cn 2006年03月09日 08:24 新浪财经 |
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网友 zm_ren 一、前提 1.贷款买房 2.除了月供外还有闲钱 3.会算算术，呵呵！ 4.完整的还款计划表，也就是每月(包括已还和未还)还款的本金、利息的明细表，可以和贷款银行要 二、原则 1.尽早提前还款，中后期没有必要提前还款 解释：目前还款方式无论哪种，都是从第一期到最后一期本金逐渐增加、利息逐渐减少的过程。也就是说，开始还的利息多，越往后利息越少。 打比方说等额本息：第一期本金1500，利息1500；最后一期本金2500，利息500。 提前还款是从你最近的这个还款期数开始进行计算，比如最近还到第五期，想提前还十期，这样提前还款额等于第五期到第十四期的各期本金之和，另外银行会按照折合成日利率的房贷利率计算提前所还本金的利息，提前还款额加这个利息就是你要提前还款的总金额，产生的收益是什么？很简单，第五期到第十四期的各期利息之和。俗话说，“省下的就是挣下的”。 举个例子： 模拟一个还款计划表的两个部分： 期数 本金 利息 总额 11 150015003000 12 160014003000 13 170013003000 14 180012003000 15 190011003000 。。。。。。 21 2500 5003000 22 2600 4003000 23 2700 3003000 24 2800 2003000 25 2900 1003000 两个提前还款时间点的比较如下： 还款时间点 提前还款缩短期数本金支出节省利息收益率(利息/本金) 11期5 8500 650076.47% 21期5 13500 150011.11% 可以很容易的印证，在时间点早的第11期比时间点晚的第21期的收益率高出好多倍。 最后给大家说一下我的亲历 2005.4 贷款34万，等额本息15年，月供2780 到期本息合计500000，也就是说我不提前还款的话要给银行交160000的利息。 2005.12 提前还款，选择缩短还贷期2年(24期)，月供不变 还本金31800，利息一百多，合计就算32000，节省利息34000 2006.2 提前还款，继续选择缩短还贷期2年(24期)，月供不变 还本金及利息35000，节省利息31000 两次合计节省利息65000元，这样，仅这两次提前还款我就把应交给银行的16万利息减少到10万。 2.提前还款选择缩短期数要比减少月供节省更多的利息(偿还同等数额的本金) 比如3万现钱可以缩短2年，也可以将月供降低500。 提前还款之后，一定是前者节省的利息比后者多。 原因很简单：同等金额，你借别人钱时间越长利息越高；还别人钱也是同样道理。 总结一下我的发言；在人民币升值及目前各种金融投资回报率不高的现实下，房贷早期提前还款是较好的投资方式(个人认为这也是投资啊) 文中没有过分计较细节，难免不全面，希望能对没有还贷经验的人有所帮助！！！ |
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