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税务总局调整房地产业征税办法严控开发商偷税


http://finance.sina.com.cn 2006年03月21日 00:45 北京娱乐信报

    经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%,省会城市和计划单列市的城区和郊区非经济适用房不得低于20%。专家表示,新政对房价不会产生太大的影响,将减少开发商偷骗税的发生。

  昨天,国家税务总局官方网站披露消息,对房地产开发业务征收企业所得税的办法作出调整。其中,房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠,以销售房地产开发产品(包括
代理销售)为主的企业也不得享受新办企业的税收优惠。

  为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理,税总下发了《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发(2006)31号),从今年开始执行,“国税发(2003)83号”文件同时废止。

  《通知》对新办房地产企业减免税作了限制。目前房地产开发企业多采用设立项目公司的方式经营,开发一个楼盘或开发一个项目就新办一个公司,且盈利率较高。《通知》规定,房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠,同时规定以销售房地产开发产品(包括代理销售)为主的企业也不得享受新办企业的税收优惠。

  新办法还对房地产开发企业预售收入的预计营业利润率作出调整。旧文件规定,开发产品的预售收入应按不低于15%的预计营业利润率缴纳企业所得税。新文件对此作了两点调整:一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率;二是按开发项目的性质,将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房,并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%,非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率,其中,省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20%,地及地级市的城区和郊区不得低于15%,其他地区不得低于10%。

  此外,新办法还对新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费的税前扣除作出了新规定,增加了防止资本弱化和关联交易的规定。规定了开发产品的完工标准、成本费用项目核算和税前扣除原则等。

  专家观点:新政策不会导致房价上涨

  中央财经大学财政与公共管理学院副院长刘桓教授认为,政策的出台是为了改变过去税收与企业生产经营实际脱节的状况,使之更符合房地产企业的行业特点,对房价不会产生太大的影响,但会促使房地产企业加强成本控制,提高内部运营管理的效率。人们更应看到新政策对房地产市场税收监管的作用,减少偷骗税的发生。新政策对经济适用房和商品房等实现区别对待,避免老百姓住不起房。

  但刘桓也认为经济适用房的价格不会因此而回落,理由是经济适用房目前普遍走俏,供不应求。房价最终是由市场供应关系决定的,如果个别高档住房

开发商因为税收等因素直接提价,但周边楼盘不涨,那么他的房子有可能滞销。

  信报记者 贺文华


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