美国房市在减缓中挣扎

　　高山

　　最近，美国商务部指出，1月份新建的房屋与公寓比上个月下跌14.3%，经季节因素调整后的年新屋开工率降为140.8万单位，远低于分析师的预期。这是自1997年8月以来的最低点，也比去年同期下跌37.8%。西部地区下跌幅度尤其大。

　　1月份美国新屋开发许可的申请量下跌2.8%，跌到156.8万单位，过去12个月中有11个月下跌，新屋开发申请一向被视为未来建屋活动的领先指标。以地区看，美国西部新屋开工下跌28.5%，中西部跌15.2%，南部跌11.8%，只有东北部的开工数是上升8.9%。

　　美国全国

房地产商协会(NAR)指出，2006年第四季成屋销售在40个州呈现衰退，而

房价在49%的都会区下跌，是该协会调查以来下跌最多的。穆迪Economy.com首席经济学家桑迪(Mark Zandi)认为房价还会继续下跌，因为市场要到待售屋出清才会见底，而要出清则有赖降价。

　　可以肯定，疲软表现还将扩展到现房和新屋销售以及新房开工和房屋价格上，这可能显示美国住房市场将出现自有记录以来首次全年都在下降的局面。

　　销售量大幅下降

　　目前，房屋市场还未触底，2007年投资者需求将有更大幅度的下降。不过，到下半年，若投资者迅速渡过这一关，市场将走稳。今年房屋价格指数将出现全国范围的下降，这是1975年以来的第一次，不过跌幅不大，可能为1%。2007年、2008年经过通货膨胀调整后的实际房价增长将是负数，2009年及以后的年份也可能是这样的情况。

　　2004年和2005年的房屋市场泡沫造成至少40万套房屋超过需求，现在建筑商不得不努力将这些库存房消化掉。去年第四季度房屋销售未到达底部，房屋市场将在未来两年逐步恢复，可能在今年下半年开始对经济增长作出贡献。

　　预计2007年新屋开工将下降14%，按年率计算为156万套，其中独

户型房屋开工将减少15%，按年率计算为126万栋。

　　美国联邦房屋贷款抵押公司(Freddie Mac)首席经济学家弗兰克·诺沙夫特(Frank Nothaft)认为，要恢复2005年的繁荣景象，还需要数年时间。

　　根据美国联邦房屋贷款抵押公司的调查，去年末美国现房中价已连续4个月下降，而今年上半年仍将比去年同期下跌4.5%，去年前11个月的销售也比上年同期减少8.3%，新房销售更是减少17%。

　　综合各方面情况，2007年销售量将处于2002年以来的最低水平，而2006年和2007年是美国上次(1989年到1991年)房地产市场下跌以来最低迷的时期。随着投资者继续撤出，房地产市场今年晚些时候仍将下滑。

　　著名投资银行高盛发出警告，美国房地产市场衰退的趋势今年将更为严重，甚至可能对美国经济构成致命打击，为此美联储势必降息三次才能遏阻颓势。菲奇(Fitch)评级机构最新发布的报告也认为，今年美国房地产市场的弱势仍将持续，这主要是由供应过量、买方心理预期和新年伊始新房开工和销售量不如预期等因素决定的。

　　目前，现房销售比2005年高峰时期下降了约13%，部分市场销售下降了30%甚至更多，美国最大的房屋抵押贷款公司房利美(Fannie Mae)预测：美国房地产市场今年将持续疲软，新房销售将减少7.1%，现房销售将下滑8.1%，房价今年上半年可能继续走低。

　　不会大幅拖累中国

　　美国财政部长保尔森则在一个房屋论坛上表示，美国的房市在经历过一个不可持续的暴增之后，正在进行自我调整，并在向可持续的方向发展。保尔森向人们保证说，房市的衰退并没有影响到美国经济。

　　过去几年，美国房地产市场的暴涨，使许多房屋拥有者大发横财，转售房屋以弥补消费铺张的大有人在。这种人为的过度开销占GDP的比例过去一年随着房地产市道的降温已经从7%减少到4%，而今年还会减半；贷款房屋转手谋利的现象也在减少。

　　如果在房地产市场触底之前就出现经济衰退，则房地产市场的低迷状态很可能至少会再持续一年，而且很难预测其持续的时间长短和严重性。

　　目前，曾经对美国经济，乃至世界经济增长产生重要推力的美国房地产泡沫正在破裂。在经济全球化的今天，美国房地产市场的持续降温是否会影响到中国的出口，进而拖累中国经济的增长呢？

　　联合国最近公布的《2007年世界经济形势与展望报告》指出，新的一年里，全球经济增长将因为美国房地产市场的衰退减缓0.5个百分点。

　　美国是世界最大的经济体，GDP总量占全球经济大约30%，进口占全球贸易15%。如果美国房地产平均价位下降2%到3%，GDP增长率将从2006年的3.2%降到2007年的2.2%；如果美国房地产泡沫加速破裂，房屋的平均价位跌幅高达9%，2007年的GDP增长将只有0.5%。

　　有美国专家估计，如果美国房地产市场降温，幅度在2%到3%，作为美国重要贸易伙伴的中国，出口从20%多的增长可能降到7%或8%。

　　中国经济2006年增长高达10.5%，外汇储备增加2473亿美元，达到1.663万亿美元。同一时期，中国的贸易顺差增长了74%，达到1770亿美元。

　　美国房地产市场降温，势必导致美国经济的疲软，消费者需求下降，从而直接影响中国对美国的出口。不过，虽然出口是中国经济增长的一个亮点，但中国的GDP增幅主要在固定资产投资规模上，因此，美国房地产市场降温不会大幅度拖累中国经济的发展。

　　(作者为美国FXD会计师事务所会计师)