房地产调控：效果不佳根源何在

　　易宪容

　　2007年春节上班后的第一天，最为关注的财经信息又是政府对房地产市场宏观调整的建议。可以说，此次由国务院出面的表态，应该是2007年房地产宏观调控的基调，而且就这次会议所强调的内容来看，如“中国当前要针对房地产重点地区，加强指导监督，着力增加有效供给，抑制过旺需求，调整供应结构，规范市场秩序，稳定住房价格，解决低收入家庭住房问题，促进房地产市场健康发展”，其针对性十分明显。2007年政府对房地产市场会围绕着该基调出台相应的政策。但是，这些政策效果如何，还不能确定。

　　从2004年开始，政府就出台不少政策来对房地产市场进行

宏观调控，无论是2004年的管住土地与信贷，还是2005年的“国八条”及2006年“国六条”，对房地产市场宏观调控的政策之多、之细、之全面，是前所未有的。但是也应该看到，近几年来调控的政策是很多，甚至于有人称是房地产政策的“井喷”，但是实际效果却不是那样理想。

　　现在我们思考的是，房地产市场宏观调控已多年，为什么会出现一年又一年的房地产宏观调控？这样的一种房地产市场宏观调控不仅在于其效果不佳，更在于早就会出现房地产宏观调控的“政策疲劳”了。所谓的政策疲劳就是无论是对于政策制定者与执行者还是政策接受者来说都处于面对政策的疲劳状态了，而在这样一种态势，即使是出台再多的政策，要想产生好的效果则不容易了。

　　面对目前国内的房地产市场，政府不仅要出台政策应对问题，也要出台房地产市场指导意见，最为重要的是对这几年国内房地产宏观调控进入深入反思：为什么出台了许多的房地产宏观调控政策效果不佳？为什么只要一出台政策，无论是地方政府还是房地产企业及银行都能够找到抵消这些政策的办法？关于房地产宏观调控政策的设计不周全，还是房地产宏观政策设计者没有考虑市场对这些政策反应的预期？

　　从近几年来房地产出现的情况来看，种种房地产政策的出台都会成为房地产开发投资一个又一个的热点，不同的房地产政策出台都会成为房价上涨理由。我们只要对这些现象做一些深入的思考，就会发现政府政策或政策意图当然是好的，但是往往没有考虑到市场会如何反应，没有考虑到市场反应与政策预期不合的原因。

　　目前房地产市场最为根本的问题就在于一些中央职能部门对于国际惯例的选择(即根据其职能部门需要选择一些为我所用的国际惯例)，把一个基本上是消费品的市场理解为一个投资品。国外发达的房地产市场发展了几百年，它可以作为投资品市场来发展，但是中国房地产市场仅仅发展了几年，而不到十年。如果中国也选择性地以国际惯例把房地产市场作为投资品市场而不是消费品市场，那么无论是中国的房地产市场发展模式还是房地产市场政策自然也就完全不一样了。如果中国的房地产市场是投资品市场，但政府又希望以房地产为消费品的政策来调整，那么这些政策显然是缘木求鱼，根本无法达到实际效果。

　　比如说，如果房地产市场是一个投资品市场，在政府稳定房价的政策下，政府就已经对这个市场投资行为采取宽容的态度，那么投资者进入这个市场则是零风险的，投资者进入这个市场就有利可图。在这种情况下，一种有利可图的投资品而且是零风险，那么投资者岂能不蜂拥而入？在这样的情况下，市场的需求是无限的，最大的供给也是无法满足这种市场的投资需求的。而且由于投资者大量的涌入，房价的推高也就自然而然。

　　从根本上说，目前国内房地产市场的许多问题就在于没有对房地产市场根据中国的实际情况做一个清楚的定位：或是投资品市场，或是消费品市场。政府应根据清晰的定位出台相关的政策。比如说，国内房地产市场是消费品市场，那么无论是房地产市场发展模式还是房地产市场发展之宗旨，就得生产绝大多数居民有支付能力购买的住房，就得通过税收、信贷等政策来保证居民的基本居住权利，任何房地产市场的投机炒作，任何房地产市场的暴利行为就得通过各种政策严厉制止；如果房地产是投资品市场，那么政府应采取另外的措施了。

　　其实，目前国内房地产市场许多问题，根源上就在于没有一个清楚的定位，根源就在于在没有清楚定位的情况下，无论是地方政府、房地产开发企业，还是银行及投资者都在利用这种模糊性、非规范性、非市场性让自己利益最大化。如果是这样，那么调控政策能够起到作用显然是不容易的。现在是到了对房地产宏观调控认真反思的时候了！

　　(作者为中国社会科学院金融研究所金融发展室主任)

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