限外令出台一月 公寓需求不足售价下降

　　王芳洁

　　2月2日，北京市建委等部门联合下发《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，对境外个人以及机构在北京购买商品房作出一系列的明确规定。这是自2002年9月，北京取消对外籍人士购房限制、取消商品房销售内销、外销限制后再次收紧针对外资购房的标准及要求。本周五，3月2日“外资限购细则”实施将满一月，政策调控后期效应将陆续显现。

　　自2002年之后的几年，北京房地产市场经历了一个逐步走热的过程。从北京市房地产交易管理网的数据来看，2004年，北京商品房销售均价为6178元/平方米，同比2003年的6438元/平方米的销售均价降低了4%，而之后的2005、2006年销售均价均呈两位数的上涨，两年的涨幅分别达到了22%和17%，至2006年，北京市的商品房销售均价已达8792元/平方米。从2004年底开始，海外资金开始频繁收购国内大型商业地产，对推高房价起到一定的作用。而自2004年起以“国六条”为标志的多轮宏观调控政策陆续出台，涉及到了市场、金融、税收等各个层面，因此2006年7月建设部出台的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的171号文和此次市建委出台的限制外资购房的执行细则再次收紧了外资购房的闸门也就显得顺理成章了。

　　据中大恒基不动产营销的数据显示，目前外资购房的主要目标是高档公寓、

写字楼及商业，2006年外资购房的占比约为10%左右。从2006年的数据看来，相比呈现刚性特征的自住购房群体和国内投资客，外资购房客尚无法占据主导位置，限制外资购房对国内整体房地产市场的价格下行调整作用有限。从不同业态看来，普通住宅的购房客户多以自住需求为主。据中大恒基不动产营销旗下代理的北苑家园、华纺易城等普通住宅项目针对购房客户的调查显示，2006年以投资为目的的购房客户占比约为19%，且近九成为国内客户。

　　相比普通住宅，外资限购的规定对于京城的高档住宅项目和商业地产的影响更为显著。由于高档住宅、写字楼、商业项目所在位置多处于中心城区，随着城市化进程的加快，城区内有限的土地将很快被开发殆尽，此类项目的预期增值空间较高，因此也受到大量外资投资个人、机构的追捧。

　　据中大恒基不动产营销市场研究中心对于高档公寓项目销售情况的监测数据，去年下半年北京共有39个公寓项目入市，其中新开盘项目18个，老项目后期21个，总供应面积147万平方米，开盘均价为13115元/平方米，总体成交均价为12825元/平方米，显示出了市场对于高档公寓项目的价格承受能力有限，无法按照开发商预期价格成交。

　　在经过了半年左右的销售周期后，下半年开盘的公寓项目的平均销售率为58%，共有31个项目对开盘均价作出了价格调整，价格总体上涨幅度为15%，其中有5个项目开盘均价进行了下行调整，占16%，平均降幅为7.4%。这5个项目分别在9~11月间开盘，分布于各个环线区间，平均销售率为42%，低于平均值16个百分点，可以看出，销售情况不佳是这些项目作出开盘均价下行调整的重要因素。中大恒基不动产营销总经理王述认为，销售进度过慢会影响开发商的回款速度，轻则对后期项目的开发造成阻碍，更加严重的后果是有可能导致资金链的断裂，因此开发商采用降低房价的方式以求得资金快速回笼，同时，前期对市场判断不准确，开盘价格制定过高而进行二次调整以及“限外”政策导致的需求下降也是降价的原因之一。此外，在平均销售进程过半的情况下，仅有7个项目的实际销售均价高于开盘均价，平均溢价幅度为7.8%，而有24个项目的销售价格低于开盘价，平均幅度为13.1%。可以想见，在售的大部分高档公寓项目受到了政策因素的制约，需求不足，无法达到预期售价。

　　“外资限购令”虽对高档公寓项目的销售、价格均产生了不同影响，但相对去年下半年同期开盘的200余个项目，公寓项目仅占两成。王述认为，“限外令”对高档住宅项目的影响尚无法作用到整个房地产市场，对于整体市场的价格影响也极为有限，但随着自2004年以来的各项宏观调控政策的落实、执行，保障性住房、廉租房、

经济适用房、双限房加快供应步伐，预计京城房价将在2009年后趋于平稳。