陈淮：我们媒体又问了我一个1+1是不是不等于2。我分三个层次回答你这个问题，第一个，我们说房价基本变动规律和iPhone的比较，是因为它不断面对技术贬值，而房子永远面对环境升值。所以一潘是没有机会的，一美元一个iPhone，那时候白送你都不要。现在iPhone4S都出来了，过两天iPhone100，你还要4吗？现在代给你一个汉显BP机，不要钱，倒找钱你再来一个？

　　第二个，你刚才说北京什么时候房价能赶上纽约，是不是投资北京的房子希望北京的房价能赶上纽约呢？又错了，投资房子赚钱不赚钱，不取决于房价绝对值，而取决于环境改善速度。你给我举任何一个世界级大都市，在过去十年，以及可以预期未来十年，经济总量扩张速度比过上海和北京吗？全世界，奥巴马他们家，卡札菲他们家都算上。基础设施的投入力度比过北京和上海吗？人均收入增长速度比过北京和上海吗？不取决于北京房价比纽约高还是低，赶得上赶不上。日本人当年在战后，六十年代初有一场大辩论，他们说咱们得靠出口赚钱，咱们人多地少，出口咱们上哪儿卖东西？考虑了一圈，不上收入最高的国家卖东西，他那儿的人该买什么都差不多了，收入也基本稳定了，上收入增长最快的地方去卖东西。哪怕他是个穷国，收入增长最快的地方才是出口的主要指向国。在出口指向国里，他们家新涨的收入主要买什么咱们就卖那个。比如他们小姑娘从1000元涨到1200元，收入增长20%，她买口红的钱一个月从100可以涨到200。收入增长最快的那个国家中，在他新增收入中用于指向性比重最大的东西最赚钱，你说在北京刚才任总说的西城区也好，北京市也好，人们现有的城镇居民新增进一步收入增长中，在哪个问题上，吃穿还是住行上是花钱的主要比重？其实在五六十年代人们已经解决了，这叫基准消费弹性需求问题，早就懂得这个问题。一个3000块钱北京小白领，每月最多拿出600块钱负责北京住房消费，付贷款是不可能的，还得是租房子。

　　主持人王凯：任总憋了一肚子话，刚才说到商业地产，咱们现在聊聊商业地产投资的机会。

　　任志强(微博)：中国就一个词儿“商业地产”，在美国不叫商业地产，他叫商业，也就是卖东西的地方。写字楼，也就是办公的地方。酒店，就是住的地方。他的分类分的非常清楚，中国是后来居上。从2003年开始，房地产调控以来，中央政府好像没有对商业地产做过任何调控措施，因为他觉得那是可以投资的，因为那和人民居住没关系，也就是说他不在乎这一块，我们2003年以后房地产调控基本上针对住宅，因为有人没房子住他总吵吵，一吵吵他耳朵痒痒，就弄点政策给堵上。

　　商业地产按照国家的情况来说，最主要是第一产业和第二产业向第三产业劳动力转移的速度所决定的。换句话说，北京商业地产可能是最发达的，为什么？我们第三产业比重已经到了73%、74%。纽约是94%、96%，这些地区商业地产的发展速度是最快的。商业就是买卖东西的商业，一般是随着消费习惯决定的。比如中国人过去家里没冰箱，你让他买一个礼拜的东西都臭了。等有了冰箱以后可以买一个星期左右的东西，有的冰柜以后可以买更长时间的东西，所以商业习惯在发生变化，因为家庭富裕了，家庭居住面积扩大了，他条件发生了变化。现在可以看到，更多的奢侈品和名牌，在座小姑娘每个人都穿的漂漂亮亮，每个人衣服都比我这个贵，她具备了这个条件。这两个条件有了，你如果把他搁在河南，农业产值占52%，你搁一个写字楼没人去办公，农民不到那儿办公，但是在北京就不一样，所以商业习惯发展速度很明显。你只要看那个城市第三产业比重在迅速增长过程中，那个地方商业和写字楼潜力巨大。酒店类就不一样了，他和旅游居住地，会议中心这些有密切关系。商务性交往，旅游性交往，对酒店产品投资拉动作用更大。

　　我们现在人均商业占有数量远远不足的，中国过去规划500米距离的直径要配副食店、粮店、菜店、油店。但现在已经变成一个综合商业业态，越发展越快。前面说的，如果你城市化率已经达到50%以上，或60%以上，这个地区的商业价值会迅速往上涨。另外一些地区，可能还是以住宅开发为主，比如我城市化率在三四线城市只有30%，大型商业属性比重还占不了那么多，可能还有一个差别。但是现在的情况来看，杠杆率低，为什么投资商业的人钱越多人才能投，首付50%，我再贷款50%一被是杠杆率。住宅过去是20%，现在是30%，我可能有三到四倍的杠杆率。陈主任刚才举的例子，我们工资收入如果按照一年情况看，七年涨一倍，工资收入增长大头付了房贷，可是前面40%、50%的首付需要攒很长时间。所以商业物业在过去来说，在私人投资中占的比例是比较低的，都是大款们用基金的方式。一开始我们看到美国的基金，大部分以持有物业和商业物业为主。

　　这个差别过程中，现在因为把大城市购买个人住宅限购限制着，从去年下半年到今年，向商业物业转移速度加快。中间我们有一个巨大的差别，在中国政策和美国政策不一样，美国政策买个人住房可以减免个人所得税，他是按纳税人的额度，一个人可以减30%，他是用利息抵税。如果没有贷款，一次性自己支付你就享受不到了，因此他要充分的利用。中国没有，但是中国有一条，商业物业是要加税的，所以商业物业没有人闲置，一定要出租出去，保证使用效率和税收。但是住宅我们可以看到，有人为了等着升值我都不装修，连住都不住，所以这两个是有差别的。

　　我想不是中国的房子和市场有什么问题，而是中国的政策有什么问题。现在媒体上大家天天喊，尤其是央视天天喊“降价”，真正让市场上让房价降价，政府用不着这样按着呢。佛山市该宣布说松一松把个，十个小时就被打回去了，政府要使劲按着，按着才能不让它涨。如果不按着的情况是什么样？不按着就反弹了，因为更多的人愿意物以罕为贵抢这个，那就更麻烦了。于是我们中央政府采取更好的政策，限制你买第二套，或者不让你买第三套。这就像我们过去有病推罪一样，看你贼眉贼眼的就给你抓起来。我们同时都是中国，香港也是中国，台湾也是中国，香港采取是你可以随便买，买不能认为你犯罪是要杀人，但是你要卖的时候，或者你拿着菜刀上大街的时候我得小心点，你在一年或者两年卖房子我要加你税，台湾是五年之内要加你的税，超过五年经济周期已经过了，你爱怎么着就怎么着，不加税了。道理很简单。你认为他是投机倒把，一定是投机行为，或者买菜刀一定是要杀人，就得限制不让他动。如果你有罪推定是你可以买，但是你卖的时候我可以给你加点措施，这两种措施是完全不一样。我们现在是因为严重的供不应求给你按着，不让你买。

　　主持人王凯：因为你即使加税还是有很多人愿意买，所以他不得不按着。

　　任志强：不是，加税是指后交易的过程，他打击的是投机。我们今天讨论的是投资，如果说房地产政策是为了打击投资，还盖什么公租房？因为公租房一定是投资，没有投资效益才没人盖。所有的酒店是不是都是投资？所有商业物业没有几个是我自己买了自己经营，大部分是你买了我经营，比如俏江南哪个是自己买的房子，都是租。如果他同时买房子，同时自己经营要花两笔钱，他的资金可能不够了，比如红星美凯龙都是租房子，他买不房起，这样把一笔钱分成两半，每个人都有钱干这个事，这样经济才能发展起来，这完全是两回事。

　　主持人王凯：我们刚刚说的是国内的投资，从住宅说到商业地产，捎带着说了一下旅游地产。咱们能不能再把眼光放在外面，很多人说国内大城市限购了，是不是国外房地产市场也有着这样的机会？现在有一些QDII基金，也说拿出去投到国外的房地产市场，我们该不该尝试？前两天我在网上看到的一则卖英国房子的广告，说英国马上奥运会了，房价应该要涨了，中国人投资的机会出现了，怎么看待这些忽悠？怎么辨别国外房地产市场对我们到底是诱惑多一点，还是陷阱多一点？

　　任志强：你都说是忽悠了，我们还能说不是忽悠啊。

　　主持人王凯：这是我说的。

　　任志强：2000年的时候，中国没争上奥运会，是澳大利亚举办了奥运会。1997年回归之前，以为共产党要把香港收拾了，很多人都跑了，于是李嘉诚等人跑到了澳大利亚和加拿大盖房子。1997年之前大量香港人移民到了澳大利亚和加拿大，于是房价就猛增。但实际上在1999年下半年的时候，还没有要开奥运会的时候，澳大利亚房价就开始跌了，因为1997年回归以后大家觉得香港50年不变没事，大家就回去了。所以奥运会跟房价真没什么关系，那真是叫忽悠。一般情况下，奥运会之前肯定有基础设施投入，就是陈主任说的，窗户外的东西会有所改变，房价会受一点影响。但是他如果不能带来大量移民，房价上不去，根本不可能。你开始说“两房”，美国两“两房”是因为尼克松时期要提高美国人住房所有化率，小布什的时候又是这样提出来，这两个提出来从62%涨到69%，提高这7个点住房私有化率就是因为这个。但是两房从来不涉及商业，因为当时给他特定任务是解决居民住宅问题，但是他使用是低利率或者其他的情况，把银行杠杆作用提高了。

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