亨利-考克斯：房地产越来越多由金融机构所有

　　

美国仲量联行中国区董事长总经理亨利-考克斯(来源：新浪财经资料图片) 点击此处查看全部财经新闻图片

　　2006年9月20日，亚太地区行政高官与全球重量级总裁之间的坐标性封闭式会议——亚太总裁与省市长国际合作峰会，在中国无锡市太湖饭店盛大开幕。新浪财经独家网络支持并全程直播。以下为美国仲量联行中国区董事长总经理亨利-考克斯先生演讲：

　　亨利-考克斯(Pol-henry cox)：女士们，先生们，尊敬的来宾，大家下午好，我非常高兴能够有这个机会在这里讲话。我这里只是简单地一行一行简单介绍一下我公司的事实和情况。所以现在来简单地过一过这些事实。我们是一个很大的国际的房地产咨询和服务公司。我们是提供咨询方面的服务，而且我们是提供

物业管理服务，提供物业财务方面的服务。现在我们拥有900多名物业管理方面的服务人员。我们来看看我给大家讲的内容。首先给大家介绍一下从投资者的角度来说，我介绍一下全球房地产发展的总体趋势。然后再重点讲讲中国房地产的趋势。

　　从投资者的角度来说，全球房地产有一个很大特点，就是过去房地产是由公司和个人所有，现在越来越多是由金融机构所有。而且现在有许多跨国的房地产投资，这样就推动了跨国金融业的发展，这张图我是给大家介绍了一下整个房地产的宇宙。在房地产市场上，包括居住的房地产，也包括写字楼方面的房地产。大家可以看到(图)可以交易的房地产资产已经达到了6.3万亿美元。然后我们再来看一看，到最后对公众来说，公众可以购买的房地产资产差不多只有1.3万亿美元，只占总资产的10%。今年我们注意到一个趋势就是跨国房地产投资，现在是发展得越来越快了。这张图(图)就可以给大家解释一下这个现象。此外这个趋势不仅是为某些地区带来了好处，而且是对整个世界都是带来了很多经济上的好处。跨国房地产投资发展得越来越快，全世界的金融机构也是越来越灵敏。现在跨国的房地产投资已经增长了30%，全世界的资本流动也在加快发展。因此在全球范围内来看，全世界有许多可以利用的资金，这个资金不仅仅是局限于某个地区，而是在全世界范围之内流动。我们再来具体看看亚太地区的资金流动情况，有许多资金从亚太地区流到欧洲和美国。相反也有很多资金从美国和欧洲流动到亚太地区。在欧洲这方面，同样道理，欧洲和美国之间以及欧洲和亚太之间也有很多资本流动，此外从中东地区也有很多资金流入亚洲和美国。很显然，世界上最大的两大市场已经是美国和亚太这两个市场。中国是一个新兴市场，我们在这张图上可以很清楚地看到中国，尤其是中国沿海地区在未来两到三年当中已经实现了非常快的发展。从中西来看，我们是可以吸引来自北美、中东以及欧洲的投资，在未来会有更多的投资流入中国的中部和西部地区。到目前为止，有充足的资金在到处流动，有许多资金找不到投资的对象。现在我们可以知道，每3美元的流动资金都是在追逐1美元的投资对象。所以现在就是投资对象很少，但是可以用于投资的资金却很多。我们预期在未来的两三年中会发生哪些趋势呢？比如在物流、房地产、在日本韩国就会有很大发展。比如LG、三星公司的发展。中国的终端市场也将很快成为最重要的客户群之一。以及

证券化市场也在不断发展，韩国、日本、台湾等等市场都出现这样的趋势。投资方有哪些趋势呢？日本正在实现经济恢复，韩国是正在经济复苏当中，中国是在越来越多的投资于股票市场，香港一直都是处于这个经济发展周期当中的。这个市场是一个短期市场，很有活力，新加坡有大量的资金流入中国。印度在目前还要等一等，可能发展会比较平缓。

　　我再来讲一讲，住户这边的趋势。之前的演讲者已经提到了相关的趋势。投资的多元化，外包的发展，离岸外包的发展，从某些资产负债表上脱离，外包给别人来说。这样能够提升市场竞争力。大家可以看到IT发挥作用非常大，IT对于许多跨国公司来说都发挥了重要作用。对于像我们这样的房地产管理公司，我们在IT外包方面的需求非常小。因为我们主要是注重于财务管理，现金流方面的管理。现在我简单介绍一下中国房地产市场的趋势。我要介绍一下，为什么中国的房地产市场吸引了这么大注意力。现在大家可以看到，中国的房地产市场处于蓬勃发展时期。根据我们预测数据，中国的市场还是会继续飞速发展下去，而且现在世界500强公司有90%都已经在中国开办办事处，租用写字楼，而且这个趋势会一直持续下去。我们做了一些调查，我们研究了一些500强跨国公司我们问他们是不是会在中国租用写字楼，他们选择在未来12—14个月当中会首选北京和上海。其次会选择上海、大连、广州。这个趋势会越来越发展起来。像在印度，有越来越多的人是从中心城区搬到城市近郊地区。对于跨国公司来说，他们是希望获得市场份额。而且他们还要考虑当地的劳动力成本，以及税收方面的优惠政策。之前的演讲者也提到了，这些所谓的先行者的优势。而且到未来会有越来越多的专业服务公司进入中国市场。

　　下面我给大家介绍一下我们公司的情况，我们在2004年做的非常好，而且我们的业务在05年会继续发展。中国在今年年底是会遵循WTO的承诺，完全开放金融业，尤其是银行业。零售行业非常重要，零售行业销售额的增长率一直保持在8%—10%之间。现在中国开办了很多的这种大商场，这些大的零售单位他们做的非常成功，在未来也会继续这么成功。而且在未来我们也看到在过去十年当中，零售企业的销售额几乎是增长了一倍。这些大的趋势对于我们企业的运营会产生影响，而且也会改变着中国消费者的行为。此外我们也会发现有越来越多的外国零售企业进入中国市场。而且投资机构，投资企业也会越来越对

零售业感兴趣。因为他们觉得零售业的发展前景很好，因此他们就可以吸收、吸引更多客户。

　　这是我今天要讲的最后一页了。我们在中国18个地方设立了分公司，我们在中国发展历史有10年，在北京10年，在上海12年。从长期来看，我们会继续增长，我们会在更多的城市开办办事处，因此我们的业务的发展是有两个因素来推动的。

　　第一就是要在全中国推出我们的物业管理服务和财务咨询服务，不仅仅是限于北京和上海。而且现在有越来越多的人会把自己的物业管理外包给别人。好了我今天要讲的，我们做了很多研究工作，如果大家想得到相关的数据和信息的话，大家可以给我发E—mail，我会给大家回复，谢谢！