新房改：高房价下的转向(4)

　　不过，廉租房的惠及面将比较有限。“十一五”期间拟建廉租住房144.7万套，平均每年28.9万套，年度建设资金需求285亿元;其他低收入家庭的年度租赁补贴资金212亿元，全国廉租住房保障年度资金需求为497亿元。回到现实，我国的低收入家庭估计有1000万户，2006年全年财政收入接近4万亿，区区495亿并不算多，但即便如此，也必须动用中央政府的强制性力量才能保证。

　　而对广大中等收入人群来说，24号文对他们的生活也可能很难立即产生实质的影响。首先如何界定收入情况是尚未解决的难题。另外，。在政府财力捉襟见肘的很多地区，等待24号文的救赎也并不现实。

　　以北京为例，北京每年常住人口保持3%的增长，从人口结构来看，每年有16万人步入消费住房年龄段。每年的新增消费需求是460万平米。但从北京2005年、2006年的住房上市交易率来看，实际交易部分占计划供应部分不到1 / 2。也就是说，目前的市场住宅供应量尚且不足。在24号文实施后，开发商手中约有15%的住宅用地将涉及到集中建设或配建两限房。但是，这部分两限房并不足以满足中等收入人群的需求。相反，由于两限房挤占了本来用来开发商品房的土地，将使商品房供应不足的矛盾更加突出。

　　市场上甚至可能出现这样糟糕的局面：那就是低收入人群购买低价保障性住房，中等收入人群中的一部分购买到两限房，但是剩余的大部分中等收入人群将被迫加入高收入人群“竞买”商品房，而商品房由于供应减少，价格反而有可能上涨。

　　因此，从短期来看，24号文很可能无法迅速缓解中低收入人群的住房需求，也无法因为分散市场对商品房的需求而拉低房价。

　　当然，这最终要看24号文的配套方案及各地的实施细则对中低收入人群的界定。如果将廉租房与经济适用房的应用人群大规模扩大至现有购房者的四分之一至三分之一，那么房地产市场的格局当然会改变，商品房房价当然会下落，而占据多数的中低收入人群当然也能享有住房。