新房改：高房价下的转向(2)

　　房地产连着经济增长的两头，一头是消费，一头是投资。发展房地产行业，可谓一石二鸟，房地产发展了，GDP增长率也必然提高。从此，各级政府按照这个思路进行，商品住房成为发展主体，而保障性住房长期缺失。到了2003 年，房地产政策有了更显著的转变:“要逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房;同时，根据当地情况，合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围。”

　　此后，地方政府为寻求快速建设城市和经济发展的资金，纷纷打上经营城市土地的主意，城市地价不断创出新高，与此同时经济适用房的建设也被忽略。伴随经济快速发展预期和城市人口的迅速增加，开发商则利用获得的土地垄断权哄抬房价，房地产价格虚高或泡沫自然形成。

　　房价上涨过快引致投资性需求的畸形增长，与此同时，投资性需求带来银行信贷风险增大，个人房产资产的膨胀也容易导致通胀信号向上下游行业传导。而从社会角度考量，城镇社会各阶层财富分配的不均衡现象进一步突出，中低收入阶层要求改善住房条件的需求难以得到满足，这些都成为不和谐的社会因素。

　　此后，关于房地产过热和风险的讨论不绝于耳，与此同时，鉴于房价在一些城市大幅飙升，2003年，由央行发布旨在提高开发商贷款门槛的121号文件开始，各部委也分别布置相应措施进行宏观调控。

　　“建设部宏观调控开始是供给需求双调，都压缩，结果一看不行，房价下不来，后来变成调需求，发改委的意见尤其是重点调需求，需求调完了房价还下不去，”聂梅生谈道，“最后，这个调控实际转变成了住房市场的结构性调整，转到了和谐社会的问题。”

　　政府最初发展房地产市场，是为了借助住房市场来启动国内疲软的“内需”，拉动经济增长。但是住房问题非常复杂，既有其经济性，又有其社会性。在实践中，“经济性”往往盖过了“社会性”，结果使得福利保障部分所占比例很小。当然，这与经济适用房的适用人群从一开始就界定不清也有关系。

　　一揽子新政

　　目前的高住房私有率和高空置率，说明现有的住房市场供应结构极不合理。

　　今年3月北京市房地产交易网的统计数据显示:北京市可售期房有15.5万套，其中，住宅商品期房约8.25万套;另有6.8万套现房尚未签约售出，其中，住宅现房2.03万套。空置率不小。再看住房自有率，我国的住房自有率超过了80%，这一比例远远超过世界平均水平。这说明当下我们面临的问题不是缺少可购买的住房，而是缺少廉租房、公房。

　　1998年房改文件被“歪曲”执行的十年间，其中5年在进行房地产的宏观调控，但是针对房地产行业的“纠偏”却是最近才刚刚开始。

　　中国房地产协会常务副会长朱中一总结了最近的变化:“第一是从往年的只强调调整，只强调稳定房价到调整结构与稳定房价； 第二从追求经济增长和平均住房面积的增长转到了注重解决民生问题，注重让更多的中低收入家庭住上房子。”

　　新出台的24号文对于廉租房与经济适用房的土地资金来源做了交待，尝试用有限产权与资格认定堵住经济适用房的寻租之路，同时第一次明确表示，除了两类企业外，停止非驴非马、大开行政寻租之门的单位集资建房。