开发商硬币正反面：成也土地储备 败也土地储备

　　郝倩

　　套用许荣茂所作出的预算，平均每1000万平方米的土地储备，需要耗费人民币85.3亿元左右。但是这些已经是过去获取的土地，也很难追溯是否每块土地都通过招拍挂获取，所以土地价格相对应该有一定优势。如果在今年之后，再要获取1000万土地储备，可想而知需要占用更大的资本

　　扩张还是收缩。这是一个悖论。

　　资本密集型的房地产行业正在迎来吸纳土地的春天。经过了去年扩张以及并购的狂潮之后，土地储备仍将成为房地产企业的“关键词”。

　　但是，土地并非越多越好，因为过多的土地储备会占用大量的资金，“利润率”增长的同时，如果“资产周转率”下跌，同样拉低

房地产企业的资金利用效率。

　　从2006年部分地产上市公司发布的年报已经可以看出，资产周转率几乎较去年都有所下降。一旦举棋不慎，就有可能成为企业陷入财务困境的诱因。

　　一场“储粮”比拼

　　衡量“地主们”的实力大小，似乎都要开仓验粮，才能分出伯仲。在“百亿军团”已经过时之后，业内不成文的判断标准是：土地储备超过2000万平方米，可以在“项目资源”这一板块中，被视为进入第一梯队。

　　由此，今年的“储粮”热潮从春天就已经开始了。上海绿地集团在3月底，又以近2.7亿元的价格，成功竞得成都市今年首次公开挂牌的1号地块42亩土地。这是该集团在成都获得的第3块土地，更为重要的是，仅2007年第一季度，该公司已经获取了7幅土地，为其增加土地储备总建筑面积超过200万平方米，预计总投资额超过90亿元。

　　按照该集团公布的2006年业绩，其全年房地产施工面积超过700万平方米，销售收入超过190亿元。而最新的消息则是，该集团2007年计划销售收入要超过260亿元。按照这一销售目标，绿地集团仍将继续在全国吸纳土地。

　　“尽管政府加大已有政策的执行力度可以预期，但全国房地产市场整体向上的趋势在2007年仍然不会改变。

房价调控热点地区的市场将趋于稳定，而部分大城市以及二、三线城市则存在较好的发展机会。” 在3月12日召开的2006年度股东大会上，金地集团董事长凌克表示。

　　金地集团亦有雄心勃勃的“纳粮”计划：到2006年年底，公司未结算的土地储备建筑面积超过700万平方米。2007 年，公司计划土地投资额约100 亿元， 主要投资区域包括长三角区域(30%)、环渤海经济圈(25%)、珠三角区域(25%)、西安、武汉、沈阳(合计20%)。这些土地储备足以支撑公司三年半左右的快速滚动开发的需要。

　　第一梯队的“地主们”的“储粮”量都实现了几何倍数的递增，并将继续膨胀。

　　根据去年在香港联交所上市的世茂房地产(0813.HK)日前所发布的2006年业绩，截至2007年3月27日，该集团拥有的土地储备总计划建筑面积为2016万平方米，可以满足未来6到7年的开发需要。

　　而如今，能够与这一数字抗衡的，目前看来只有广州富力(2777.HK)，已获权益的土地与新增土地储备相加，足有2451.1万平方米之多。

　　万科A年内新增规划中项目1201万平方米(其中163万平方米正在办理有关手续)。在本年度经营安排中，计划增加1000万平方米左右的规划中项目资源。

　　然而，就如同一枚硬币的两面，土地储备的上升，必然带来资本的沉淀，导致公司的引擎在巨大的土地成本压力下，运转低速。

　　土地储备=企业实力增强？

　　如果以公开获得土地为前提，为保持公司稳定经营，所持有的项目资源越少越好。业内普遍认同这是防范风险的原则。

　　“稳定经营”意味着：项目资源可供利用时间在1到5年之间。而超过了5年的项目资源量，就可能导致长期风险和低周转。因为资产周转率将会因为资金的急速沉淀而急速下跌。

　　按照总资产回报率(ROA)的计算方式，公司的总资产回报率由资产周转能力和利润率决定(ROA=资产周转率×营业利润率)。要提高企业全部资产的利用效率，必须一方面提高销售收入；一方面减少企业资产的占用，加速资产周转。否则，利润率的提升并不能代表企业的核心竞争力提高。

　　《第一财经日报》了解到：现在在一线城市，土地成本一般占到房地产项目成本的40%，这一比例仍将在接下来几年继续提升。这就意味着，每100元的生意，需要沉淀40元的资本。如果这40元需要沉淀5年时间，那就意味着需要花费200元的资本，做100元的生意。资产周转率就将低于0.5倍。如果地价今后上升到项目成本的60%，那么资产周转率更要降到0.33倍。

　　一些上市公司去年的经营业绩已经初步印证了这一说法。

　　按照总资产周转率(销售收入/总资产)计算，广州富力的总资产周转率为0.383倍左右；世茂房地产则为0.25倍左右。相比来看，在上市公司中资产周转速度较快的万科受限于年底增发，周转率也出现下降。虽然按照“平均总资产周转率”来看，万科勉强可以触线0.5，但是总资产周转率也仅为0.44倍，没有超过0.5。

　　资产周转率的下跌，还没有停止的迹象出现。因为更多的土地储备就如同一块海绵，仍需要吸纳资金水分。

　　例如作为暂居“地王”之位的广州富力，其2006年已经获得权益的土地储备面积为1789万平方米，这一数字足够该公司4到5年的发展。目前，该公司仍在继续办理662.1万平方米新增土地储备的转让手续。从2006年业绩看来，该公司的总负债为180.73亿元，按照其总资产266亿元计算，该公司负债率已经达到接近68%。

　　如果接下来仍需要支付其他的土地款项，是否会进一步提升广州富力的负债率，现在还很难定论。但是有一个例子可以作为类比：在世茂房地产上市之前，世茂实际控制人许荣茂曾表示，2006年上半年，世茂房地产的土地储备为1400万平方米，其中480万平方米土地已经获得土地使用证。未来3年，将用70亿元获取820万平方米的土地储备，这一项平均需要花费20亿/年。

　　套用许荣茂所作出的预算，平均每1000万平方米的土地储备，需要耗费人民币85.3亿元左右。但是这些已经是过去获取的土地，也很难追溯是否每块土地都通过招拍挂获取，所以土地价格相对应该有一定优势。如果在今年之后，再要获取1000万土地储备，可想而知需要占用更大的资本。

　　“业界落后的价值标准一直没有被修改。一个

开发商有无实力，就看有没有土地，只要有土地，股价就会上扬。”一位不愿透露姓名的业内资深人士对本报记者分析说。

　　他认为，这种评判标准是对于之前香港地产企业发展模式的一种延续。起源于之前很多地产商通过协议获得土地，继而可以获得丰厚的土地溢价。但是现在，随着土地市场的逐渐透明化与规范化，土地溢价逐渐降低，高价拿地、土地成本上升。根据土地储备来判断企业的实力的时代会逐渐逝去。