二手房交易个税缺乏监管细则

　　深圳楼市“阴阳合同”阴魂不散

　　毛瀚民

　　“我们花费两半年的时间看房，但每次都因为20%个税的问题而不能交易”一直在深圳准备买套二手楼的香港人YOYO已经看楼看得筋疲力尽，“中介说只能以房产证上的原来价格来过户，不然就得由卖方来支付20%的税额。”

　　以一套不满5年转让的非普通住宅为例，所发生的税费至少会占现行房价总额的11%以上，这尚不算买方所支付的其他成本，而在2005年之前，这个税费可能仅为房价总额的不足5%。以龙华一套107平方米的多层3房为例，售价85万元，涉及的账面税费就可能在9万元以上。

　　不过，按照评估公司的评估价格，该项目合理的市场评估价约为70万元，即便如此，其计算下来的各项税费总额也超过了8.5万元，约占房屋总价款的11%。也就是说，如果该房屋成交，买家将至少需要支付88.5万元的价格，折合单价已经接近1万元/平方米。

　　逃税是目的

　　为了促成交易，

地产中介公司一般要求双方签两份协议，所谓的“阴阳合同”，即国土局备案价格远低于实际成交价格，导致合同显示卖家“无收益”，从而无需缴纳个税。比如售价60万元的房子，在房地产交易中心办理过户手续时只登记为30万元，卖家就可以“节约”6万元个税。

　　深圳市房地产交易中心的尹潜德博士告诉记者，这种“阴阳合同”的把戏在深圳楼市中较普遍，估计可以占到交易总量的20%~30%。

　　据深圳市房地产交易中心统计，每年深圳二手房供应量大约有300万平方米，损失的税收超过5亿元。尽管对于如何阻截阴阳合同的方案尚未有定论。但基本的思路是使用政府的评估价格，作为纳税的根据，从而使“阴合同”失去价值。

　　在二手房的买卖中，为了逃避增值部分的税收，卖方和买方往往签订两份合同，一份是以协议的形式以真实的成交价格签订的转让合同，另一份是在国土局备案中以原

房产证价格签订的正式合同。因为两份合同，一份是私下的，一份是公开的，所以被形象地称为“阴阳合同”，一位业内人士这样解释说。

　　“规避法律的行为是无效的，但是政府取证非常困难。”蛇口律师事务所魏影表示。阴阳合同在北京、深圳等活跃的房地产市场表现非常活跃。“在深圳已经成为潜规则，二手房交易几乎每套必用。”中介公司人士称。

　　然而，“长时间以来，由于阴阳合同的普遍盛行，深圳市政府二手房市场的统计是无效的。”中原地产李耀智说，实际上从2004年开始，二手房的价格上升非常快，但是政府的数据没有体现出来。

　　更为重要的是，每年由于阴阳合同，政府少收巨额税负。每年深圳二手房供应量大约有300万平方米，损失的税收超过5亿元。深圳社会科学院地产研究所主任高海燕对记者说。

　　强征个税缺乏细则

　　“深圳市税务局已经向国土部门咨询解决有关‘阴阳合同’的问题，不久将可能推出相应的政策。”3月底，深圳市国土资源与房产管理局

房地产业管理处一位负责人在电话中向记者表示。

　　而中原深圳地产总经理李耀智透露：“深圳龙岗布吉已经开始试行，政府正在等待市场检验的结果。”

　　“该方案最迟于今年上半年推出。”另一知情人士表示。

　　去年7月26日，《国税总局征收个人住房转让所得税有关问题通知》由国家税务总局正式发出，通知要求自2006年8月1日开始，二手房转让个人所得税正式开征，对于出售购买未满5年新房的房主而言，卖房产生的收益部分将被课以20%的税收，营业税及个人所得税这两项税费成了不可避免的售房成本。

　　事实上，据记者调查，早在2006年上半年甚至更早之前，深圳就已经以龙岗为试点，率先启动个税的强制征收工作了。由专业评估人员拟定出分区商品房的市场评估基准价，作为核定个税征收的参考依据，如果房屋转让价明显低于这个基准价，卖方将有可能被地税部门按照市场评估基准价征收个税。

　　而对于本次业界盛传的深圳将在全市范围内推广龙岗个税政策，深圳市地税局办公室一位负责人表示，地税局对龙岗区的尝试密切关注，但目前尚无详细的在全市范围内铺开的计划以及时间表。

　　“加强房地产税收征管工作已经成为今年地税局的一项重点工作，我们已经向市里打了报告，今年将重点推进房地产税收一体化管理工作。”上述负责人表示，“可以肯定，今后有关房地产税收管理将会越来越严格。”

　　对于如何避免阴阳合同，深圳相关部门目前尚未做出细致规定，而目前深圳二手房交易仍旧按照《国税总局征收个人住房转让所得税有关问题通知》之前的操作进行。而深圳业界目前则对政府可能采取的措施进行了多种猜测和建议。