紫玉山庄业主：14年难设业委会

　　这里是北京最有名的别墅之一，平均售价高达每平方米2.4万元左右，物业费更是高达每月每平方米12.5元，但这些住在豪宅“金字塔塔尖”上的人们，却有着意想不到的烦恼——

紫玉山庄业主：14年难设业委会

　　★《中国经济周刊》记者 许浩

　　“从小区开盘入住至今已经14年了，我入住也有5年了，可是竟然到现在还没有成立业主委员会(下称“业委会”)，而且不知道还要等多久才能成立。”业主张先生无奈地对《中国经济周刊》说。

　　张先生居住在位于北京市朝阳区大屯乡的高档别墅小区紫玉山庄，由于地处6000亩森林公园的三面环抱之中，因而被开发商—北京紫玉山庄房地产开发有限公司称作北京“第一大城市人工肺”。

　　拥有如此优美的环境，

房价自然不菲。据介绍，该小区的楼盘均为面积170-500平方米不等的别墅，每平方米售价2.4万元左右。与此同时，业主还需要支付每月每平方米12.5元的物业费。

　　“紫玉山庄的业主们都是‘金字塔塔尖’上的人，不是来自全国各地的身家上亿的富商，就是娱乐圈里的明星大腕。”紫玉山庄的一位

售楼小姐骄傲地向《中国经济周刊》表示，但她可能没有想到，这些“金字塔塔尖”上的人们，正在为无法成立业委会来维权而烦恼着。

　　谁来叫板天价物业费？

　　“花天价购买的豪宅，每月又交这么多物业费，却享受不到应有的服务。物业公司的服务让人很不满意。” 紫玉山庄第一批入住的业主师先生告诉《中国经济周刊》，10多年来，该小区物业公司与业主产生了大量的纠纷，从别墅发生盗窃到小区公共绿地被开发商出租使用，再到物业费使用从未公开，每年纠纷不下百起。

　　高昂的物业费是双方矛盾的焦点。“每月每平方米12.5元的物业费在同档次的小区里算高的，北京有很多类似的高档别墅区，物业费也不过每平方米8元。”张先生向《中国经济周刊》介绍，“我的别墅有400多平方米，算下来每月仅物业费就要交5000多元。”

　　张先生等业主曾向物业公司询问过物业费的制定标准，得到的答复是，小区的绿地多，会所等公共设施维护也需要费用，但是物业公司拒绝公布具体账目。 “如果再问得深一点，他们就不搭理你了。” 张先生说。

　　紫玉山庄的物业公司是北京集祥物业管理有限公司(下称“集祥物业”)，为开发商全资子公司。记者于3月11日向集祥物业有关负责人提出采访要求，但截至发稿，对方一直未有答复。

　　据张先生介绍，为了解决此事，业主们曾向北京市建委小区管理办公室(下称“小区办”)咨询，一位工作人员向张先生表示，在社区业主大会成立之前，物业管理公司通常由开发商指定，物业收费标准也由其单方制定，对于前期收费，业主没有办法“讨价还价”。

　　“单个的业主跟物业公司斗，等于拿鸡蛋碰石头。业主唯一的维权办法就是成立业委会，和物业公司谈判，谈不妥就换掉这个管家！”张先生说。

　　可是令张先生没有想到的是，这条集体维权之路的第一步就迟迟无法迈出。

　　难以逾越的2/3门槛

　　“大概七八年前，业主们就有成立业委会的想法，但直到今天，仍停留在业主大会筹备组的阶段，甚至这个筹备组也尚未获得有关部门认可。” 张先生说，朝阳区建委小区办告诉他们，由于他们达不到全体业主的2/3，所以没有成立业委会的条件。

　　记者拨打了北京市小区办的咨询电话，一位工作人员解释说，根据《物业管理条例》第十二条规定：业委会的成立首先必须提交获得2/3以上业主同意的业主大会议事规则和业主公约。

　　而根据2004年北京市国土资源和房屋管理局印发的《北京市贯彻〈物业管理条例〉的若干意见》(338号文件)的规定：业主们购房面积要占小区总面积的2/3(66%)以上，才能成立业委会。业主在首次业主大会会议上的投票权，是按照其拥有的物业建筑物面积来计算的，每1平方米计为投票权计算基数，不足1平方米的部分不予计算。

　　“这就是说，如果我的房子是100平方米，你的房子是200平方米，你所持的投票权就是我的两倍。”房地产法律专家、北京汉卓律师事务所的秦兵律师解释说

　　正是这个计算法则，让紫玉山庄的业主们在入住14年之后，仍无法达到成立业委会的标准。

　　紫玉山庄的平面规划图显示，紫玉山庄于1993年开建，规划中分五期建设：一期二期已经入住多年；三期目前只售出一部分；四期于去年年底开始预售；五期还没有开工计划。而一、二、三期的购房面积仅占总面积的62%，距离成立业委会的66%底线尚差4%的面积。

　　那么，如果紫玉山庄的别墅再卖出去几套，是不是就能达标了呢？事情没有那么简单。秦兵律师介绍说，按照《物业管理条例》的规定，开发商持有产权的配套设施也有投票权。如果加上享有投票权的配套设施的面积，业主的投票权会进一步降低到53%。

　　“这就意味着，如果开发商不愿意成立业委会，达不到2/3的比例要求，就无法召开首届业主大会和选举业委会。”张先生说，“退一步说，即使开发商愿意成立业委会，他们也是大业主。要炒掉作为其子公司的物业公司，就好比儿子被告上法庭，判案的法官却是他爸爸，我们业主还怎么去维权？”

　　陷于绝望中的业主们并没有放弃，在仔细研究338号文件后，他们发现了“分期建设住宅物业的相对独立区域，也可参照本意见成立业主大会”的规定。

　　按照张先生等业主的理解，既然一期和二期已经大部分售出，经计算业主持有的投票权在80%以上，因此一期二期业主可以先成立业主委员会。三期的少量业主如果愿意，也可以加入进来。

　　他们再次找到了朝阳区建委小区办，但小区办认为，应把整个紫玉山庄作为一个完整的物业管理区域，理由是：一期、二期和另外三期共用小区的道路，不能算作“相对独立”的区域。

　　冀望《物权法》

　　像紫玉山庄这样因分期建设而无法成立业委会的大型小区，在北京还有很多。2006年7月，北京市政协公布小区物业管理问题调研报告显示，北京市新建的3077个小区中仅有11.7%成立了业主委员会，仍有大部分小区、尤其是分期建设小区没有成立。

　　秦兵律师认为，造成这一问题的原因很多，但最主要的还是因为《物业管理条例》对业主大会和业委会的组织成立规定存在缺陷。

　　“经验表明，小区规模越大、业主数量越多，业委会成功的难度越大。而规模越小的小区，业委会越容易成立。我建议，应该在小区里分区域分楼地成立业委会。此外，现行《物业管理条例》规定的2/3以上业主同意的门槛太高了，我认为有10%业主同意就可以成立。”秦兵律师说。

　　同时，秦兵律师还认为，分期建设小区成立业委会很难，是因为开发商所有的产权比例很大：有未售的现房，有已售的期房，另外就是配套设施。而把享有物业所有权的开发商也作为普通业主，与普通业主享有同等权利，逻辑上是不通的，不利于保障多数业主的合法权益。

　　北京华龙律师事务所的刘伟律师认为，虽然在338号文件中规定了分期建设的小区，其相对独立的区域可以参照相关规定成立业委会。但对于“相对独立的区域”却没有清晰的概念，在现实操作中容易沦为一纸空文。

　　“我们现在只能把希望寄托在物权法上了，听说人大马上要审议的物权法草案中，把成立业委会的2/3以上比例要求降到了1/2。如果真是这样，我们就有希望了。”张先生说。

　　但秦兵律师提醒，即使业委会成立的门槛降低了，也并不代表能解决所有问题，“比如，对于业委会的成立是采取备案制还是登记制，由谁来管理，这在现实中都是很重要的问题。”他说。