推进住房金融发展 外国专家中国支招

    FN记者  袁蓉君

　　伴随着经济改革的不断发展与深化，我国房地产业对经济的重要性已日益显现，未来城市化和住房商品化的进程加快将进一步促进房地产业的发展。不过，与美国等发达国家已经成熟的住房金融体系相比，我国的住房金融尚处于“学步”阶段。4月25日，在中国人民银行主办的住房金融体系国际研讨会上，来自美国的住房金融专家为中国出谋划策，介绍了建 设高效的住房金融体系的经验。

　　作为美国房贷巨头房迪美公司的前任首席经济学家、Cardiff顾问公司总裁、世界银行中国住房金融政策研究顾问麦克·立对房地产金融有着20多年的研究和实践。他在研讨会上提出了建立有效住房金融体系的条件，并阐述了包括资产组合贷款人加上流动性便利、暂时性贷款人加上二级市场、政府住房银行、贷款人提供住房项目合同储蓄这4种住房金融体系类型。

　　他认为，有效的住房金融体系具备如下特征：拥有种类繁多的房贷产品，能满足消费者多样化的需求，可以提供贷款给所有合格的借贷人；房贷产品的利差小，应介于借、贷利率之间或按揭与其他证券之间；具有高效的留置权；强劲稳健，能够吸收包括通货膨胀在内的各种冲击，向需要的人提供信贷。另外，还要保护那些单纯的借款人，使其免受贷款人的欺诈。

　　那么，建立有效的住房金融体系必须具备哪些前提条件呢？

　　麦克·立指出，首先，要避免严重的通货膨胀。如果出现了严重通货膨胀，利率就将大幅上涨或变动剧烈，抵押贷款产品的设计会很困难，贷款人也很难承担这样高成本的产品。同时，针对通货膨胀设计的指标式或其他特殊按揭也很容易引发一些问题。通胀上升会减少各种实际收入，延迟实际收入的增长。

　　第二个条件是建立一个高效的财产登记体系。有效的住房金融体系要求对财产的留置权要有执行力，且该留置权的执行需要明确的财产权，而明确的财产权又需要有效的产权。只有如此，才能低成本、高效率地进行资产的产权登记。有些国家在财产登记过程中有很高的费用，如印花税，这不利于房地产市场的发展。“上周我听说，中国有些地方产权登记的时间特别长。这意味着交易双方有一些风险，最终会降低住房金融体系的效率，对此我们要给予足够的关注”，他说。

　　第三个重要条件是建立土地和住房自由交易的市场。如果没有这个市场，留置权就没有价值，贷款人通过形式抵押权力所获得的财产就不能出售。麦克·立还强调了发展

二手房交易市场的重要性，认为此举能有效利用住房的存量并促进新建住房市场的发展。另外，消费者有权决定是租还是买，价格控制会影响或制约出租房市场的建设，特别是劳动力的自由流动，所以还必须有一个出租市场。

　　一个竞争性的金融市场对一个高效的住房金融体系也至关重要，麦克·立说。这会使新公司很容易进入市场，且符合稳定性的要求，还能增加竞争，促进新产品的发展。一个竞争性的市场也会提供最大限度的资产和负债来满足消费者需求，贷款人可以提供任何没有限制的工具。由市场决定的利率能够充分反映信贷的风险与成本。

　　支持住房金融的法律架构和支持金融体系的监管架构也缺一不可，麦克·立表示。他说，私人合同必须要有执行力，一级市场要求在借贷双方的权利划分上保持合理的平衡，要求强制披露贷款条款，并对执行留置权没有严格的限制；二级市场要求有能力按照合理的成本转让证券利息。还有就是法律的构架应该能够支持住房金融，这一点是至关重要的。在监管架构方面，要有良好的审慎监管以树立公众对监管机构的信心，并保持系统的流动性。

　　在确定财产价值方面，麦克·立建议，可以采用市场价格、建设成本、专业评估、自动估价等多种方法。他还强调了政府的重要作用，认为政府在建立完善的法律架构，取消繁琐的阻碍住房金融发展的法律、税收和监管规定方面大有作为，并能够在市场上为投资者提供激励，尤其是在二级市场。

　　据了解，因发展阶段未到、认识不够、缺乏需求而导致理论、政策、制度准备不足，目前我国的住房金融还处于发展的初级阶段，尚未形成有关未来市场发展的、清晰的整体框架。住房金融市场主体主要是商业银行，深度限于一级市场，缺乏二级市场，产品主要是贷款，风险主要由银行承担，未形成分担机制。同时，住房金融服务比较初级，缺乏真正的政策性住房金融业务和机构。在这种基础上要发展住房金融体系的难度是可想而知的。

　　不过，记者当天获悉，为了大力发展中国的住房金融，人民银行房地产金融处已提出建议，应研究拟定未来一段时间的发展目标和框架，同时从小处着手尽快推进，比如丰富包括固定利率贷款产品、再融资产品、房地产项目债券、房地产信托基金等在内的一级市场产品；推进住房贷款合同标准化、贷款保险(担保)体系等制度性建设；开拓二级市场，从住房贷款证券化开始，研究所涉及的法律、政策、制度、机构等。

　　“千里之行，始于足下”。在充分借鉴国外经验教训的基础上，经过不懈的努力，我们有理由相信，随着条件的逐渐成熟，中国的住房金融体系建设也会“更上一层楼”。