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总策划 尚鸣
创造流行300多年“土地是财富之母”精典段子的威廉·配第爵士，通过对英国经济的实证研究，揭示了支配产业结构变迁的深层原因,就是资本总是倾向于向获利多的产业转移, 告诉人们驱动商业模式变迁的动力是资本逐利的本质，提出了产业分析的“配第——克拉克经济法则”。
以先哲的智慧解剖房地产业,可以帮助我们理解近几年房地产屡创发财奇迹、不断制造富翁的深层原因，可以揭开覆盖在房地产商业模式变迁背后的那只无形之手。这几年在支撑房地产发展的诸多市场要素中，百姓们争相讨论房价，经济学家面红耳赤地争论房地产泡沫，政府接二连三颁布调控措施，可以说无论是“国八条”、“地产新政”、 “人民币升值”， 还是社会舆论对房地产业的质疑，不仅改变了投资者的收益预期、消费者购房的价格预期，而且改变了政府对房地产发展的支持理念和支持方式。沿袭多年的房地产商业模式的发展环境和生存土壤的巨大变化，使房地产企业不得不直面全新的行业政策、经济、需求的巨大挑战。一些聪明的房地产商埋头苦练内功，寻求新的商业模式撬动各种开发资源,继续演绎财富增长的传奇故事。
房地产企业选择何种商业模式，决定了其对经济周期的抗跌性,决定了其能否持续发展。在房地产业兴起初期，单纯的混合开发模式和百货公司模式占主导地位，开发商利用大量银行资金买地、挖坑、盖房、卖房，然后再开始新一轮循环。他们之所以能够生存、发展,依靠的不是产品和服务质量，而是土地制度的不完善以及消费者的不成熟。他们占用建设单位的资金，让工程公司垫资修建；他们通过预售占用一部分客房的资金,他们在税费上减、免、拖。还有一些开发商自己缺乏开发资金,就千方百计构建关系链，靠关系拿土地，靠关系银行拿钱，他们依靠这种不成熟的赢利模式、不规范的市场运作办法很快地完成了资本积累，为企业进一步发展赢得了时间和物质基础。但这种开发模式在住房短缺、市场不完善的条件下，最差的房子、最差的物业管理也有市场需求。但房地产市场发展环境今非昔比，这种模式现在已经暴露出诸多弊端，不仅投资结构不合理，而且潜藏着巨大的信贷风险。
从产业的发展规律来看, 企业商业模式的创新已经取代了产品创新，成为投资者选择投资对象的重要原因。商业模式的确定是纲，是企业发展的根本，是一切经营活动的重心，其他一切要素都是为其提供支持和服务的。现在房地产业政策的不断调整、市场状况的不断变化，要求企业的商业模式也要不断改革、与时俱进。尤其是金融紧缩和土地严控，大多数房地产企业失去了“钱袋”和“粮票”，传统的“卖烧饼”的开发模式已难以为继。改造公司的商业模式、确定企业的战略定位、 采用与市场相适应的商业模式，已成为企业能否生存发展的命脉。为此，本刊通过大量采访和调研，推出万通、华侨城、顺驰、万科、华远、SOHO中国、万达集团改造传统房地产商业模式的探索路径、创新模式，以期为房地产商业新模式的形成抛砖引玉，为房地产业的健康持续发展建言献策。
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