用品质豪宅实践诚信地产

　　政府对房地产市场的宏观调控,使很多捧着房地产饭碗的人，虽不见得很恐慌，但心里总难免要打打鼓。但北京天恒拓展总裁李建国却显得很从容。

　　“咬定青山不放松,立根原在破岩中。千磨万击还坚劲,任尔东西南北风”。郑板桥的这首诗，是喜爱传统文化的李建国现时心态的真实写照。能够在如今房地产市场动荡不定的时候仍然轻松澹定，是因为李建国不随波逐流，把公司开发的方向锁定于“纯正”的高档买 家，在城内不可复制的稀有地块上盖高品质豪宅，不会受到房产信贷调整的太大影响。更值得一提的是，李建国正在Naga上院进行着一次颠覆传统物业管理模式的“物业革命”，以创建真正意义上的和谐、高尚社区。

　　找准极品豪宅的市场空间

　　七部委

房产新政出台后，对高档住宅产品的影响是非常明显的。但记者却从一些高档项目的售楼处了解到，凡以自住为主、环境较好的高档项目销售业绩不仅没受到影响，而且销售一直不凡。很多人在经历几年的郊外生活后，发觉城市中不仅生活便利，而且还能使自己的人脉环境得以延续，于是他们又“杀回”城区内购房居住，使京城城区内的高档项目炙手可热。特别是项目品质得到进一步升级的城市高档住宅，像Naga上院这样的极品豪宅成为最大的赢家。

　　Naga上院的缔造者——北京天恒拓展总裁李建国为记者解读了这一现象：七部委新政出台后，的确影响了一些高档项目的销售，但那主要只是以投资为主的项目，特别是市中心的一些高单价、低总价的投资型

小户型项目。事实上，调控政策对“纯正”的高档住宅买家的购买决策没有产生决定性影响。

　　“纯正”，李建国在谈话中特别喜欢用这个词来表述Naga上院的客户：“我们的客户100%是自住型的，所以在政府打击投机行为时对我们没影响”。在他的市场定位中这一人群购买动机更多的是在置业，当做一种不动产投资，并不是赚投资回报率，也不是赚租金，而是想在北京城里拥有一套好房子。他们的消费心理，更多的还在喜欢不喜欢，值得不值得买，这两个因素远大于政策对他的影响。产品品质过硬，客户认可，就会买来自住，价格的后期走势对他们来讲并没有实质性意义。

　　而且，高端项目的购买行为也不会受到房产信贷政策调整的太大影响，这次调控所采用的手段主要是控制按揭，Naga上院客户的资金通常没有问题，因为他们使用按揭的比例原本就不大，很多人还是一次性付款。

　　当然，就高端住宅市场而言，除了研究政策影响，更要研究目标客户群体即那些有钱人的消费心理。李建国用简单的比喻说明：“当海浪起来的时候，小船受到的影响肯定会比大船大。对于富有人群来说，他们的价值观更偏于成熟，受外界影响更小。房子作为其财富的一部分，购买时他并不特别在意，也不觉得有压力。这种高端客户的消费心理，包括他们对稀缺东西的看法，是和他们的身份相匹配的。买得起Naga上院房子的基本都是有成功事业的人，阅历丰富，有自己的判断力，不随波逐流”。从李建国的这段话里，人们可以感觉到他对Naga上院客户群体的满意和对公司正确市场定位的自信。

　　诚信是最好的竞争手段

　　“自己做项目开发实属逼上梁山”。回忆自己做业主时像皮球一样，被开发商和物业公司踢来踢去的几次无奈遭遇，李建国在哭笑不得之余，萌发了炒掉开发商自己做的念头。

　　由于有了以前作为业主的“苦难”经历，李建国对诚信有了更深的理解：“我认为任何人或公司如果不讲诚信，欺骗业主和客户，就如同杀鸡取卵，自掘坟墓”。于是，在企业的具体运行中，“创建和谐社区，实践诚信地产”的理念成为指导一切工作的灵魂。李建国说，尽管早就有人提出了“诚信地产”的口号，但是真正愿意身体力行的企业却不多。天恒拓展就是要说到做到，要言必信行必果。他坚信，企业要生存，诚信是无敌的法宝；在市场竞争的环境下，诚信是最好的竞争手段；企业要发展，诚信是最大的品牌竞争力。

　　出身金融投资的李建国，多年来隐居幕后，以投资人的角色投资过多种热点领域，涉及众多项目,所以对房地产一行并不是完全的门外汉：“我们在房地产界的投资是有依据的”。他对记者细解了一下他们为什么看好房地产的主要原因：“第一中国现在经济飞速发展，GDP猛增，第二中国城市化进程加快，第三，人均居住水平相对很小，所以我觉得中国房地产至少还有10～20年的稳步发展是必然。可能近期会有一些波动，但由于土地供应、建材价格高企，北京高档住宅的房价将不会下跌，反而有上升的空间”。

　　借着Naga上院，他从幕后走到台前，出任北京天恒拓展房地产开发公司总裁。作为一个新兴的房地产公司，只做了两个项目：在东直门内大街9号的“Naga上院”国际公寓开发项目，于2002年拿地，之后就开始破土兴建，可谓四年磨一剑。这是李建国继天津海河之子商务大厦项目后主持开发的第二个精品。

　　但这仅有的两个项目已显示出了很强的投资实力和开发实力。Naga上院项目开发的成本巨大。总建筑面积7万平方米，总投资达8亿多人民币。而且开发资金大半都是自有，看来天恒拓展并不是缺钱的小公司。

　　能在寸土寸金的东直门内拿到项目开发用地，李建国铁了心要做一个“称心”的产品。这个项目地理位置比较特殊，是在东直门二环内，区位优越，国贸、燕莎、丽都、使馆区四大商圈仰首可见。后面是东城区的南馆公园，有几百年的历史，旁边是俄罗斯使馆。“我们觉得在这种地段做其他项目简直就是浪费资源，”李建国决定，“在稀有地块上盖豪宅！”

　　虽然市场上不断有豪宅出现，但是真正称得上豪宅的却不多见。李建国认为，只有城内不可复制的地段，才具备做豪宅的条件。

　　当然，李建国把公司开发的方向锁定在豪宅上，除了因为个人有着一份打造精品的执著外，在很大程度上还是源于其对公司实力的高度自信。“我们不是大公司，通过程序化、规模化获利不是我们的路子”。他坚信自己的公司具备打造精品的能力，“打造房地产精品投资大，周期长，虽然天恒拓展规模适中，但实力却强大，具备小型企业所无法具备的财力资源。同时，又具有一般大公司对于精雕细琢所缺乏的耐心。其次，公司有开发天津海河之子商务大厦的成功经历，从而为精品打造提供了经验上的借鉴和充分的思想准备”。

　　李建国钟情豪宅、喜欢精品，但并不会作茧自缚。他的“精品情结”从本质上来说是一个开发态度问题。他说：“所谓精品，是一个产品品质问题。公司还会开发其他项目，从而开创有重点的多元化开发格局。而中低档的房子也可以做成精品”。

　　在东直门区域所剩无几的地块上，李建国打造了高档公寓项目Naga上院。而其后续项目，还将陆续落脚在城内稀有地块上。李建国透露，公司下一个项目将在已近无地可开发的西长安街上启动。

　　虽然投身房地产界只有短短几年时间，李建国就以其经常“出位”的创新思维，赢得了业内外人士的广泛认同和赞扬，曾获得“创造城市价值2004中国地产年度推动人物奖”、“2005年度中国地产最具影响力企业领袖奖”，当选为“2004年全国十大诚信英才”，荣获“2004年中华十大财智人物”年度奖和“中国改革创新人物”称号等等。

　　对于这些荣誉，从投资人“变身”为开发商的李建国觉得只是一种幸运：“我很感谢董事会，因为他们的支持，我才能够从始至终地贯彻我的想法，做一件纯粹的事情”。

　　执著打造品质豪宅

　　做人的态度决定做事的风格。所谓“知足常乐”不适应李建国的人生观。这个业余玩玩羽毛球都会去向国家队教练请教的“完美主义者”，已经完成了原始资金的积累，过了“拿速度挣钱”的年代，而进入一个想做让自己满意和感动的产品的阶段。在他看来，真正的成就感并不在于赚多少钱，而是在于给社会留下了什么。

　　因此，李建国要尽最大的努力将自己的Naga上院打造成为一个城市的标志性建筑，使其历经百年而依然充满活力。实际上，无论是买房人还是开发商，都习惯性地将北京1万元以上、户型在200平方米以上的房子称作“豪宅”。但住过这些所谓“豪宅”的人可能心里都知道，除了价格称得上“豪”之外，就这些房子本身很难有“高档豪宅”的感觉。所以，李建国一反过去这种因地段或景观而高价的传统豪宅的定位标准，要让自己的Naga上院在隐性层面上突出四个特征：科学性、合理性、前瞻性和文化品位——即强调环境、产品、细节、物业、配套等各方面全优发展的品质豪宅。

　　李建国用一句话来概括：“Naga上院是用最先进的技术、最高端的品牌精心打造而成的，它代表精品豪宅的未来发展方向”。

　　在这种思想指导下，李建国在项目中引进了先进的决策体系，聘用了百余位国内外著名行业专家共同参与，把握该项目每一个设计施工关键细节，作为最为重要的决策依据。李建国笑谈到：“他们决定用什么东西最好、最合理、最科学，我们只负责招标、价格。近百名专家，每人近30年的从业经验。我们做的是集合3000年智慧的建筑”。

　　“做集合3000年智慧的建筑”，这一点倒是首先从Naga上院的名字中体现出了象征意义：Naga是印度传说中尊为水神和海神，相当于中国的龙，能赐予人类安全、繁荣和财富，被古印度贵族奉为专供之神。李建国说：“我们希望把‘Naga’的精神带到我们的项目中来，庇护我们的项目”。

　　当然，这个名字只是表达了一种美好愿景，怎么才能做出适合市场需求的好产品。李建国的认识是细节决定成败。而且这种亮点不是一个，是所有的都是亮点。

　　为此，Naga上院重金礼聘意、马、港、台国际名师来共同演奏这部“极品豪宅交响乐”。在建筑设计方面，奥雅纳工程顾问公司与林正煊建筑设计事物所分别负责Naga上院的商业设计与建筑立面设计部分。奥雅纳工程顾问公司的主要代表作品有澳大利亚悉尼歌剧院、北京国家体育场(鸟巢)、中央电视台和香港国际金融中心。四合院及户型是由来自香港的著名设计师Alan Chan负责，而上海外滩3号、黄浦会、Evian Spa、长沙白沙园是其在室内设计领域的设计作品。公共空间与大户型由来自台湾的邱德光大师亲自操刀，他的代表作品有信义之星、台北花园、创世纪、钻石双星等。雅博奥顿国际设计有限公司负责上院的景观设计部分，其主要作品有北京君悦酒店—绿洲俱乐部、北京东方广场、香港Deerhill Bay、上海Royal Garden。灯光设计则交给曾做过巴黎卢浮宫、埃及卢可素神庙的意大利Iguzzini照明有限公司。如此豪华的设计阵容只能用“奢侈”两字形容了。

　　Naga上院所用的建材也是从国际顶级品牌中千甄万选的——立面为意大利GrantiFiandre珍稀石材，经1500度高温煅烧，经23道堪比钻石切割工艺的工序研磨，具有无辐射、高耐久、保温隔热等优良品性；德国Schüco落地窗，采用低辐射先进技术；素有德国卫浴国宝之誉的Villeroy&Boch洁具，是全世界工艺最考究、历史最悠久之传奇品牌；专供世界级豪宅使用的Poggenpohl橱柜；世界厨房电器顶级品牌GAGGENAU；日本三菱1350公斤的原装电梯是首次用于民用建筑，以前只在银行金库才能看到的松下视网膜门禁系统，也被第一次出现在民居……专家说，Naga上院已成为国际顶级品牌在中国的“样板房”。

　　如果说，李建国是一个完美主义者。这一点儿也不假，他的完美追求不光体现在对Naga上院这个精品的严格规范中，而且还表现在对于Naga上院未来业主的“苛刻”要求上。“Naga上院不是任何一个有钱人都能住进来的”，李建国郑重地说，“Naga上院的业主必须满足四个基本要求：高素质、有责任心、爱好行善、成功人士”。在李建国看来，Naga上院不光是一个居住共同体，也是一个道德共同体。可以说，对业主的特别要求是Naga上院特色中的特色。

　　为了保证建筑质量，用诚信赢得业主的心。天恒拓展还出资几百万建立售后服务基金，在三年内，任何由于天恒拓展原因造成的再小的质量问题，都可以动用这一基金，问题出现，先行赔付。这是李建国第一次在全国房地产界率先提出，应该可以看做是天恒拓展非常严格地把住产品质量关后“真金不怕火炼”的自信之举。

　　“当你把它当成一件作品去看待时，完美的欲望就会越来越强”。此时的李建国，俨然已超脱了开发商和投资商角色。

　　物业革命颠覆传统模式

　　李建国现在是开发商，而曾经也是业主和投资商。多种角色的经历，使他深谙业主、开发商、物业管理公司三者矛盾对立之根源。传统的物业管理考虑业主的利益不够。物业公司为了生存必须要盈利，利润的多少与物业收费的透明度不够，再加上物业管理的服务不到位，业主在无奈之下便选择了拒交物业管理费的手段来表示抗议。相互之间的不理解不信任，形成了一种恶性循环。于是，在此触动下，他产生了在地产行业创建真正意义上的和谐社区的想法：“我个人喜欢创新，我希望通过自己的实践为社会摸索出解决物业管理矛盾的新路子”。

　　李建国对佛教学有一定的认识。佛教教义中有一句话：“舍得，有舍才有得”。也许是受这句话的影响，李建国在“舍”与“得”之间有更深一层的领悟：“发展商是付出不是获得，本身有的发展商成立物业公司也是以后想养这些人盈利，我们等于把这些利润归给业主。所以我觉得是舍的过程，不是得的过程。诚信的发展商，还必须让业主入住后感觉到舒适、安全与和谐。发展商要肯于舍去部分利益，努力将业主和物业的关系紧密地联系在一起，设立售后服务体系，致力为社区打造百年物业，从而支撑今后的业主房产升值”。

　　从去年开始，李建国进行了一系列颠覆性改革和创新，尤其是在全国创造性提出“物业革命”的理念。“物业革命”主张“业主持股”，以打破物业管理公司与业主之间的固有关系；主张业主对物业管理公司的所有权，以《公司法》和《信托法》为基础设立新的物管模式；并据此提出“一切权力归业主”、“业主自管”、“高度自治”等一系列颠覆性概念,从体制上消除业主、开发商、物业公司矛盾对立的根源。

　　李建国自信地认为，Naga上院的“物业革命”一定会成功：“我几年前一直做投资，我们对股份公司的运营非常精通。后来投资房地产，我们结合自己的项目，结合国内外专家的意见，率先把这套理论实施一下”。

　　Naga上院“物业革命”的具体操作方式是：在销售之前先由天恒拓展出资200万注册上院物业公司。在销售的同时，把物业公司的股份按照业主所购房屋面积占整个项目可售面积的比例，通过股权信托的办法分配给全体业主，使业主成为上院物业公司的最终股权受益人。受益人选举董事会，选聘上院物业公司总经理，实行董事会领导下的总经理负责制，并组织优秀管理团队，保证高品质高标准的服务。业主有权召开董事会及受益人大会，通过表决来决定上院物业公司的一切重要事项，实现他们“当家作主”的意愿。李建国相信自己理念的合理性，一定能够得到李建国业主们的广泛支持。

　　但至于这种物业管理模式的普遍推广在目前看来存在一定的难度。李建国认为，主要的障碍有两个：一个是技术问题，一个是心态问题。技术上的问题可以通过变通的手段来最终解决，比如说利用信托手段解除法律上关于有限公司股东人数的限制等。而心态问题却非一朝一夕所能解决。比如说，有些开发商不愿意吃一点亏，尽管自己先期投资创建物业管理公司并将股权让给业主，但他们可能采取“羊毛出在羊身上”的策略，业主也会对开发商的意图疑虑重重。这样一来，势必会使“物业革命”的推广受到很大限制。

　　可是，李建国坚信，能从业主角度换位思考的物业管理一定是发展方向：“时间会是最好的证明。我们应该用发展的眼光来看待眼前的困难。随着发展商的素质逐步提高，业主对开发商的信任也会不断提高，他们之间总会有相互理解心态平和的一天，‘物业革命’终究会被他们所理解所接受”。