|
本报记者 杨丽萍 阴雪
北京报道
国务院督导组对8大城市房地产市场的调查虽然早在6月11日结束，然而，其向国务院上报的调查报告(以下简称调查报告)却一直未予公开。
“报告估计不会对媒体公开。”“内容就是各地情况的汇总，有些会形成意见性的东西。”据建设部住宅与房地产业司副司长沈建忠在接受本报记者采访时透露。
而本报记者却从国土资源部土地利用司司长廖永林那里得知，6月16日下午，国务院督导组部分成员就已经在建设部“碰头”，内容就是汇报四个督导组的调查情况，“碰完头之后，由建设部牵头起草一个报告给国务院。”廖永林说。
“新问题”是报告关注点
由国务院七部委抽调有关人员组成的4个督导组是从6月初开始奔赴北京、济南、青岛、石家庄、重庆、长沙、南京、合肥等8个城市开始调查的，6月11日回京，而负责北京的督导组又继续在北京进行了大约一周的调查。
“从调查的情况来看，国务院关于稳定房价的各项措施得到了社会各界的广泛支持和拥护，有关政策得到了较好的贯彻落实。目前，房地产市场出现了一些积极的变化，各项调控措施的综合效应正在开始显现。”6月25日，一位不愿公开姓名的国务院督导小组官员这样向本报记者总结调查结果。
在向本报记者解释这种“积极变化”和“综合效应”时，这位官员引用了一组来自国家统计局的统计资料：1～5月份，房地产开发投资的增速在上月回落0.8%的基础上，又回落了1.6%，比2004年全年的增速下降了3.8%。
就在“综合效应”的背后，房地产新产生的问题也引起了调查组的关注。“对此，调查组也将形成文字上报给国务院，并提出一些意见性的东西。”这位官员坦言。
“首先就是持币待购。以北京为例，据北京市建委6月6日公布的数据，5月份北京市预售商品房登记交易套数和登记面积比上月分别下降48%和47%。”这位官员说，“宏观调控政策遏制投机的作用的确已在调查中初步显现，市场各方对国家稳定房价的政策和市场的发展有所等待与观望。”
“这不一定是个好消息。”这位官员说，“因为限制需求本来就不是宏观调控的目的。”而据记者了解，北京的高档楼盘的销售速度正是因为消费者的持币待购而大大减缓。“销售额下降30%都算好的了，大部分高档楼盘的销售额下降幅度都在50%之上。”北京一知名楼盘的营销经理向记者透露，不少高档楼盘近期又加大了推广力度，以求能在消费需求中继续分得一杯羹。
不仅仅在北京，据这位调查组官员说，在汇总时，各路督导组都有这样的反映。
“另一个问题就是在调查中有个别地方政府所提供的数据与真实情况有一定差距，甚至有些数据连普通老百姓都有所质疑，调查起来很困难，而且也不利于未来政策的制定。”这位官员笑谈：“为什么会到地方去调查，肯定是因为那个地方有或多或少的问题。”
其中一个例子就发生在重庆。
“重庆市主城区商品房均价，2003年为2103元／平方米，同比增长5.5%；2004年为2374元／平方米，同比增长12.9%，均分别低于当年城镇居民收入增长速度(11.8%、13.9%)。今年1～4月，主城区由于中高档楼盘增长比例较快，商品住宅均价为2574元／平方米，同比增长25.8%，与上年第四季度相比增长9.76%，涨幅基本合理。”有重庆人士认为，2005年1～4月的同比数据没有公布，是否就能表明涨幅合理？
下一步：土地整改？
实际上，调查报告之所以受到如此的关注，除了报告内容本身之外，就是它会给房地产带来什么样的影响？下一步宏观调控的走向将会聚焦在哪里？
据了解，在6月16日的调查小组“碰头会”上，有成员提出由于房地产市场情况地区差异很大，宏观调控政策应加强分类指导，不搞一刀切，东部与中西部地区要区别对待。
而接受记者采访的那位调查组官员也持有相同的观点。“不同地区房地产市场发展程度不一致。除上海、浙江、江苏等经济较为发达的中心城市和东部沿海地区房价高、上涨过快外，很多城市和地区的房价仍然处于比较低的水平，特别是一些中小城市和乡村居民的居住条件还较为滞后，房地产市场还处于初级发展水平，但受到房价上涨趋势影响。这些地方的住房需求将会在今后一段时间逐步显现出来，并会保持一个较长时期的增长。对此，除了关注东部城市的高房价问题之外，低房价城市如何纳入到宏观调控体系也是值得关注的。”这位官员说。
“针对这种地区差异，国家宏观调控的下一步任务将放在政策的落实上。各地应当根据当地经济发展水平、居民承受能力，确定本地区房地产发展的目标和模式，调整好高档商品房、普通商品房、经济适用房和廉租住房的供应比例关系，要通过强化城市规划管理，加大土地供应调控力度，进而达到调整住房供应结构的目的。”这位官员透露，许多城市都将在经济适用房、廉租住宅的政策上有较大程度的调整。
土地政策的落实自然也会成为其中的重头戏。
“在调查中，有不少城市倾向于自己所在地方的房地产市场发展健康，认为应该大力发展而不是遏制，因此，有些地区对国家房地产宏观调控政策不落实。”这位官员强调，从2001年到2003年间，地方政府的土地出让收入达到了9100亿元，可供比较的是，在实施积极财政政策的1998年至2003年的五年间，全国发行国债也不过9300亿元。“显然，土地基本上成了地方政府的‘第二财政’，房地产投资也在地方政府的大力支持下越来越热，有的地方已经过热了。”
“土地整改还将继续加紧。首先，加强土地的监管，调整土地供应的总量、结构、供应方式以及供应时间，着力增加中低价位和中小户型的普通商品房和经济适用房的土地供应，来稳定市场。同时，要严格落实停止别墅类用地的供应，严格控制高档住房的土地供应。其次，要进一步完善土地出让的合同，在合同里要明确开工、竣工的条件和时间要求，以及违约责任，确保供应的土地能及时开发，防止开发商在土地供应出去以后囤积土地，不能及时开发，造成市场上住房供应的短缺。”这位官员透露。
而实际上，从8月1日开始实施的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》明显已让新政向前迈进了一步。
据了解，司法解释明确，土地使用权出让的主体只能是市、县人民政府，土地使用权出让合同的订立与履行则由市、县人民政府的土地管理部门具体负责。土地使用权出让合同的标的物仅限于国有建设性土地使用权，而不包括国有农场的土地使用权，更不包括集体土地使用权。根据这一司法解释，开发区管理委员会作为出让方订立的土地使用权合同，应当认定无效。
| 
