395万亩闲置土地出路

　　本报记者 杨丽萍

　　北京报道

　　“截至2004年底，全国城镇规划范围内共有闲置、空闲、批而未供土地395万亩。”6月19日，国土资源部部长孙文盛在厅局长座谈会上公布了这一消息。

　　至此，从今年年初就开始进行的全国范围内最大规模的城镇存量建设用地“家底”调查尘埃落定。同样是来自国土资源部的数据，到2003年年底，土地闲置只有170万亩。

　　也就是说，有近230万亩土地在这一次国土资源部的调查中“落网”。

　　395万亩闲置土地浮出水面

　　“到2004年底，全国城镇规划范围内共有闲置土地108万亩，空闲土地84万亩，批而未供土地203万亩，三类土地总量为395万亩，相当于现有城镇建设用地总量的7.8%。”孙文盛透露。

　　“400万亩相当于26.68亿平方米。”京城某开发商听到这个消息的第一反应就是“非常大的一个数字”。

　　一位对此数据提出质疑的专家向记者算了另外一笔账。

　　“我注意到这400万亩的前提条件是全国城市规划范围内，这个城市规划范围内指的是新的城市规划还是旧的城市规划？如果各地上报的是旧的城市规划内的闲置土地，那么按照新的城市规划，全国的闲置土地面积还会比400万亩多。”这位不愿具名的专家分析道。

　　于是，数字给出的震撼开始令人担忧。

　　“难就难在上有政策下有对策。”中国人民大学土地管理系教授严金明认为，最主要的就是闲置土地的清理收回和存量土地的盘活。

　　今年年初，国务院又决定对全国存量土地进行资源调查，国土资源部还以《紧急通知》的方式将该项工作下达给基层，以2004年12月31日为基准日期，到2005年3月前查清城镇闲置土地、空闲地和批而未供地的情况。这一次调查就是全国范围内规模最大的城镇存量建设用地的“家底”调查。

　　然而，环环相扣的土地新政并没有取得预想的成效，闲置土地反而有增加之势。

　　近日，记者从国土资源部一知情人士那里得知，包括上海、北京、南京、杭州、广州等在内的房价涨幅过快地区，其闲置土地清理工作并没有明显进展。相反，在过去形成的闲置土地尚未得到清理情况下，却仍在不断形成新的增量。

　　有数据显示，2004年，广东全省的土地购置总量为2956.22万平方米，但同期土地开发量却只有2227.19万平方米，即广东去年一年又产生了700多万平方米的闲置土地，占广东全省去年开发面积的近1／3；上海土地购置面积为1038.76万平方米，而同期完成土地开发的面积仅有672.76万平方米，也有近400万平方米的增量。

　　“截至2004年底，上海还有3000多公顷等待开发的土地闲置在开发商手里，仅中心城区可能就有七八百公顷。其中的相当部分闲置的时间已经远远超过了应该无偿收回的两年大限，甚至很多是开发商在上个世纪90年代就拿到手了。”这位国土资源部的知情人士向记者列出了一些数据。

　　记者还从北京市相关部门了解到，北京仍有18万公顷未利用的剩余土地。

　　或将引发新土地潮？

　　“闲置土地一般都分布散乱、债权债务关系比较复杂，开发整理成本高，这给盘活存量、节约集约用地带来一些实际困难。”孙文盛在第十五个土地日的纪念讲话中有所感慨。

　　“大量闲置土地的存在会扰乱这个市场。”潘石屹说，有钱的买不到地，有地的没有钱，这样，这些闲置土地形成不了真实的供应量，就会使得土地市场供不应求，地价上涨从而影响到房价的上涨。

　　据国家统计局最新的数据显示，1月-5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%。其中，商品住宅平均销售价格上涨11.3%。

　　除了投资者的炒卖炒买之外，土地闲置也从土地源头影响了房价的平抑。只有当闲置土地真正进入市场，成为有效的供应量后，房地产市场才能真正做到由真实的供求关系来决定价格的涨跌。

　　国土资源部一位官员表示，征收闲置费是一种疏导土地供应的途径。“本来土地供应是正常的，但是由于某些人没有正常进行开发，而是囤积起来等待升值，造成了土地资源的浪费。征收闲置费可以打击土地囤积。”

　　目前，包括广州、北京、宁波在内的多个城市已经出台了相关的实施办法。用北京市国土资源局一位相关部门负责人的话说，在“国八条”的指引下，未来闲置土地只有两条出路，要么按照规定将土地建设成产品进入市场，要么被政府收回，再投向市场。

　　但也有不同声音表示，执行相关政策还是有难度。

　　“对超过出让合同约定动工开发日期满1年而尚未开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，将无偿收回土地使用权”的规定早在1994年颁布的《城市房地产管理法》和1999年颁发的《闲置土地处置办法》就有了。“但现在看来，明显执行得不好。”严金明说，“国八条”只是对这一规定的重申和强调，具体能起多大的作用还很难说。但他指出，想要找出一个土地闲置问题的治本之策或者灵丹妙药是一个很难的事，如今，国土资源部提出盘活存量土地，节约集约用地的方向是对的。

　　记者在采访中了解到，由于闲置土地形成的原因非常复杂，无偿收回的办法推行难度相当大，而相对开发商当初取得这些土地的增值收益来说，被征收的闲置税费又显得微不足道。闲置土地的清理之路并没有想象的那样容易。

　　尽管近期也深受楼盘销售的困扰，SOHO中国董事长潘石屹在接受记者采访时还是坦言，“国八条”和七部委意见发布后的近两个月时间里，各地更多的是从抑制消费需求、打压投资行为的角度来进行调控，而缺少从土地源头特别是闲置土地的清理角度来出台相关的实施细则。

　　“比如，什么叫土地闲置1年？是从发土地证，还是从发开工证算起？”潘石屹说，“对闲置土地的清理成效有多大还是要看政府的决心有多大，如果政府将‘国八条’坚持执行到底，房地产格局就会有一个大变样。”