北京：后续政策谨慎出台

　　本报记者 阴 雪

　　北京报道

　　6月3日，我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖，以及包括开发商及中介机构负责人等一行人，被召集到北京市建委，向北京市建委有关领导汇报七部委房地产新政实施一段 时间以来北京的市场反响，以帮助建委为即将到来的七部委联合检查组做准备。

　　从建委咨询会上透露出的信息来看，除了已于5月31日公布的《北京市享受优惠政策的普通住房标准》以外，北京市还将陆续出台有关贯彻七部门《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(以下简称《意见》)的其他各项具体的实施细则，包括对营业税征收等的具体执行层面的细化等问题。

　　很明显，相对于上海、南京、杭州等城市迅速根据当地情况出台了较为详细、全面的实施细则，北京后续政策的出台，显得颇为谨慎保守。

　　二手房市场短兵相接

　　关于《意见》对北京二手房市场产生的影响，胡景晖这样分析道：由于征收营业税等政策的实施，短期内二手房的买卖双方难免有一些观望的情绪。另外，据本报记者观察，由于对政策的解读还未完全透彻，在办理二手房交易的手续时，一些工作人员对这个政策的了解还比较滞后。

　　“短期内北京二手房的交易量会有一定程度的下降”。尽管如此，胡景晖却并不认为，北京的中介市场会重蹈上海的覆辙。

　　“我爱我家”曾经做过这样的统计：在北京购买二手房的人90%以上还是出于刚性的自住需求，而上海60%以上买二手房则是为了再次炒作。胡景晖甚至笑言，上海去年二手房交易量“30万套”，这一数据更为准确的提法应该是“30万次”。“在上海，一年之内一套房子可能被频繁转手，所以显示出其二手房交易量很大，几乎与一手房相当。而去年我们统计的北京二手房交易量为四万套，并且很少有房子在一年之内被多次转手。”

　　另外很重要的一点是，“上海的大部分中介公司只做房屋买卖而不做租赁，而北京的中介公司，大部分是既做租赁又做买卖，基本上两项业务的份额是对半分的。”胡景晖认为，二级市场(二手房买卖市场)和三级市场(房屋租赁市场)的最大区别在于，二手房市场受经济周期、宏观政策等影响波动是非常大的，但相对来讲房屋租赁市场却比较稳定。如果投资客转投租赁做长线投资，那么中介公司也可以通过租赁业务在相当程度上缓解二手房买卖的损失。

　　“即便北京的中介市场短期内交易量受到一定程度的影响，”胡景晖说，“我想萎缩量也不会太大，应该可以控制在20%以内。”他甚至认为，二手房租赁的高峰期即将来临。

　　中高档楼盘最受影响

　　“比起二手房市场，北京的一手房市场受新政的影响会更大一些。”胡景晖表示，前段时间比较旺销的几个中高档楼盘或多或少地受到了一些影响。

　　SOHO尚都的一组销售数据证实了胡景晖的判断。

　　SOHO中国有限公司董事长潘石屹最近一次在SOHO小报网上聊天时谈到：去年12月到今年2月的三个月时间里，SOHO尚都完成了销售计划的120%。而随后的三、四、五三个月，却只完成了销售计划的80.2%。“尤其是4月16号以来，销售额的下降幅度非常大。”

　　伟业顾问有限公司(以下简称伟业顾问)的调研人员们也注意到了这一现象。

　　在伟业顾问对他们代理的8个典型项目所做的一个调查统计中，对比了今年五月份和今年四月份(环比)、今年五月份和去年五月份(同比)两组数据，得出了这样的结论：北京中高档楼盘受到的影响也比高档盘和低档盘大；其中投资型客户比较多的楼盘比自用客户比较多的楼盘受到的影响大；北京东部和北部的项目所受到的影响比西部和南部要大。而金融政策中，按揭成数的减少比利息的增加对市场需求量的影响要大得多。

　　对此，伟业顾问总经理林洁举例，价位在8000元／平方米～10000元／平方米的中高档项目，尤其是五环以外的一些别墅项目，是目前一手房市场中受政策影响较大的一类。而在东部及北部的泛CBD区域以及更远的区域，中高档盘较为集中，在新项目销售前，发展商定价比以往谨慎了。

　　总的来说，截至目前，北京的房地产市场还没有出现大的变化。业界人士认为最重要的原因是，北京的投机型客户比其他一线城市少，其市场处境目前仍然是比较健康的。但林洁还是不无担心地说，如果投资者和投机者们认准了政策的发展趋势，并且相信还会有后续动作，他们的心理预期就会立刻产生转变，从而带来市场波动。

　　观望抑或谨慎前行？

　　5月30日，北京市以政府文件的形式下发了《北京市人民政府关于贯彻落实国务院办公厅切实稳定住房价格文件的通知》，将《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》(国办发明电〔2005〕8号)和《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)作了很好的阐释，再次强调了两项《通知》中的主要条款，并将其落实到各区、县人民政府及各市属机构。

　　随后一天，按照《意见》制定的时间表，北京市建委宣布：北京市享受优惠政策，普通住房标准应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在140(含)平方米以下；实际成交价低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下。其中只有建筑面积一项执行了《意见》的上限。

　　继而，在6月1日，北京市建委有关负责人透露，北京市已将“建设1000万平方米经济适用房”纳入到第11个五年计划当中。

　　然而同样作为房价增幅较大的城市，比起上海、南京等地购买非普通住房征收3%契税、个人销售房产差额交纳20%个人所得税等条例，北京市目前仅仅出台了上述政策。

　　这样谨慎前行的政策之路，对市场的影响能有多少？

　　业内人士认为，无论是从宏观经济上的调整利率，金融政策角度的减按揭成数、加息，还是房地产本身的供应结构以及税收的调整，实际上是三管齐下。

　　相对上海于6月1日公布的实施细则，规定已购公房首次上市不在营业税征收范围之内，胡景晖表示，“北京市能不能也把这一部分豁免出来，我们在建委的会上也提了一些意见和建议，但是究竟如何还要看最终的文件。”