房产新政短期效应将导致房价全面滞涨

　　建设部：房价已滞涨 年底见分晓

　　本报记者 杨丽萍 北京报道

　　目前，地产商和购房者最关心的也许是，对于房价来说，宏观调控将持续多久？究竟要达到什么样的目标？

　　6月2日在北京举行的“2005房地产市场形势与调控政策报告会”透露的信息表明，最近一个月，房价已出现明显滞涨，而房价的涨跌大势，将于年底见分晓。

　　短期效应 房价全面滞涨

　　“中央关于稳定房价的文件出台后，商品住宅价格上涨趋缓，部分城市有所下降。据建设部的监控数据显示，5月16日至22日一周内，北京、重庆、南京、武汉等11城市商品住房平均价格涨幅与上周比略有回落。相反，多数城市二手住房挂牌量及日平均成交量都明显增加，5月份，南昌、武汉、长沙等，城市日平均成交量比4月份增长了20%以上。”建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾在这次会议上透露。

　　谢还表示，从22个城市房地产市场信息系统反馈的数据分析看，5月份以来，各地房地产市场运行基本平稳，并已出现积极变化。

　　“成交量也因6月1日起调整营业税政策而短期内明显增加。遏制投机炒作效果初步显现。消费者观望心态浓厚，购房行为渐趋理性，一些地区新开盘项目不再出现过去排队购房的场面；部分原准备短期转手住房的投资者，开始转向长期出租。”刘志峰在会议上汇总了《意见》出台后各地市场的积极变化。

　　而据记者了解，北京、上海、杭州等地商品房成交量降幅已经超过了20%。上海市商品住宅价格4月份环比上涨0.5%；进入5月份以来，周环比分别上涨0.26%、0.49%、0.91%，涨幅已明显超缓；南京市两个规模较大的在售楼盘销售均价分别由四月中下旬的5514元／平方米、6267元／平方米下调为5073元／平方米、5603元／平方米，降幅分别为8.0%、10.6%。

　　与此同时，投资者的市场心理预期也发生了变化，投资性购房短期内明显减少。

　　然而，房价的回落真的就这样轻松来临了吗？事实上，高房价与政策之间的较量绝不止这么简单。

　　年底可见分晓？

　　建设部副部长刘志峰在此次会议上的一席话显得意味深长。

　　“必须清醒地看到，这些调控效果还只是初步的，市场发展态势的变化更多反映的还只是心理预期的变化，房价涨幅总体上还处于高位。”而同时，刘志峰还向媒体坦言，“房价回落不是一朝一夕的事情，现在还不是乐观的时候，稳定房价还有许多很复杂的环节需要逐步去完善。”

　　“去年以来，商品房价格上涨过快。据国家统计局数据，2004年商品房平均价格同比增长14.4%，其中商品住宅价格同比增长15.2%，首次出现两位数增长，首次超过居民收入增长；少数城市房价涨幅超过20%。今年1～4月，商品房、商品住房平均价格同比又增长11.9%和12.9%。”刘志峰在会议上还透露，房价过快上涨已呈蔓延态势，由上海、浙江、江苏等东部沿海城市向其他地区扩展。

　　同时，记者从相关人士那里得到的可靠数据，也显示出了“房地产热”扩散的危险趋势。据了解，2005年一季度，全国累计完成房地产开发投资2324亿元，同比增长26.7%，而国内房地产开发投资增长超过30%以上的省市就已多达14个。

　　“个别地区房地产开发投资，超过全社会固定资产投资的50%，是推动当地全社会固定资产投资膨胀的重要因素。”刘志峰指出。

　　如果政策从土地或者金融等方面单刀直入不能治愈高房价的市场“顽疾”，那么，近日出台的《意见》则无奈地向高房价亮出了从政府、金融、土地、开发商，用户等多个层面入手的“组合拳”。

　　“宏观调控的目标是三个回归：一个是消费者的预期要回归，从原来看涨的预期回到理性的预期上来。二是增幅的回归，前段时间特别是2004年，房价的涨幅，从全国来看是比较高。这次房价的调控目标也要回归到一个理性上来。三是价格的回归，前段时间价格比较高、上涨幅度比较快的城市，价格有可能会下降。”中国社会科学院财贸经济研究所倪鹏飞博士这样分析新一轮房地产新政。

　　“新政主要是抑制投机性投资，而中高档住宅市场的投资型客户比例比较高，中高档住宅将会出现一定程度的疲软，”北京蓝石营销策划公司董事长李春平认为，短期投机者的撤出，会使部分自住需求‘持币待购’，从而带来供需关系的变化，房价可能受到一定程度的影响。

　　对于新政效应的区域性差异，北京市国际投资发展公司总经理杜猛也持相同观点。他以珠三角和长三角受政策的影响为例指出，上海的情况比较特殊，虽然是国际大都市，但是有它的特殊性。因为近三年在房价的走势方面，上海走得太猛，2004年比2003年上涨了1／3，现在的下降是一个价值的回归，这个回归是有限的回归，无非是在涨幅中下降。而北京由于有首都效应，需求来自很多方面，所以政策对房价还没有形成很大的波动。

　　调控剑指何方？

　　业界关注的是，调控的目标在哪里？是降房价，抑或稳定房价，使之不再大幅增长？作为重点调控城市的上海、杭州房地产市场，这个问题尤其为地产商们关注。两个月来，在大小会议或私下场合，上海地产商相互发问最多的就是：国家宏观调控，究竟是想让(上海)房价降2000元还是3000元，甚至是5000元？

　　刘志峰是这么回答的：具体要求房价降多少钱，“那本身就不是市场经济的做法”。

　　谢家瑾则表示，目前各地房价已经回落，房地产整个行业都正处于观望期，她估计“观望”的时间大约会持续3个月左右，而真正显效的，应在半年之后，“到年底时房地产市场(房价)应该回归到正常状态”。

　　SOHO中国有限公司总裁张欣与谢家瑾的看法居然惊人地一致。她在财富论坛期间的一个公开场合说，最近一个月，上海、北京的高端物业成交量基本为零，购房者处于观望之中，这个时间可能会持续3-6个月，6个月之后就可以看出房价的大势来。

　　但记者采访的几位上海和北京的专家表示，房地产宏观调控可能会持续两年左右。

　　新政的确有可能导致住宅价格在未来一两个月内有所下降，然而这仅仅是一种短期效果，并不是一种长期趋势。作为一个时常处于风口浪尖的商人，SOHO中国董事长潘石屹当然意识到这一点，他不失时机地强调，“如果按这个趋势一直跌下去，中国的房地产就彻底停顿了”。

　　没有一个人愿意看到房地产市场“彻底停顿”。

　　“必须清醒地看到，这些调控效果还只是初步的，市场发展态势的变化更多反映的还只是心理预期的变化，房价涨幅总体上还处于高位。同时，市场发展也表现出明显的区域性差异。”刘志峰提出，“一些投资投机性需求量较大、供求矛盾突出、房价上涨较快的东部沿海和内地部分中心城市，特别是近期措施得力的地方，政策效应表现得更加明显些。下一步，政府在继续关注东部沿海地区和一些中心城市房价变化的同时，也要关注中西部地区出现的新情况、新问题及其发展走势。

　　从各地房价滞胀的情况来看，调控的初步效应很明显。

　　谢家瑾也明确了当下要做的工作，关键是要从土地供应、产品供应等前期环节上下功夫，要合理确定供应对象，保证中低价位、中小套型住房的有效供应，满足中低收入家庭住房需求。各地房地产主管部门要坚决贯彻执行国务院关于禁止期房转让的决定，认真组织实施，在预售合同备案、房屋权属登记等环节严格把关。直辖市、计划单列市、省会城市和住房价格上涨过快的重点城市，今年6月底前要基本实现商品房预销售合同网上即时备案。

　　一项值得业界关注的措施是：为了加强房地产市场监测，建设部决定从2005年7月份起建立40个大中城市房地产信息系统主要数据指标和市场监测报告上报和发布制度。