国土资源部有关负责人就房价与地价关系答问

　　新华网北京5月13日电 记者 张晓松

　　国务院办公厅日前转发了建设部、国土资源部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，提出要“加大土地供应调控力度，严格土地管理”。记者13日就此采访了国土资源部土地利用司有关负责人。

　　一手改善住房供应结构，一手抑制房价过快上涨

　　问：国土资源部门将如何贯彻落实《关于做好稳定住房价格工作的意见》？

　　答：针对当前房地产用地中存在的问题，为促进房地产市场持续健康发展，实现“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”的目标，国土资源部门将根据自己的职能定位从以下两个方面着手开展工作：

　　在改善住房供应结构不合理方面，通过土地调控措施保证中低价位、中小套型住房的有效供应。对中低价位普通商品住房建设项目，在供应土地前，由城市规划主管部门依据控制性详细规划出具建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件，房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件。

　　在抑制商品住房价格过快上涨方面，将在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间。一是对住宅价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量；对闲置土地、空置房面积较大，房地产价格出现下跌的地方，减少房地产用地供应量。二是加大结构调整力度，继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住宅土地供应。

　　问：房地产市场相当敏感，各地在执行上述措施时需要注意哪些问题？

　　答：首先，稳定房价有利于保持房地产市场持续健康稳定发展，巩固宏观调控成果，促进国民经济平稳较快发展和和谐社会建设，其意义十分重大。各地必须高度重视，加大力度，取得实效。

　　第二，要大力宣传，促进住宅消费观念转变。对正常的住房消费需求要加强引导，要纠正盲目追求大面积等不切实际、不合国情的消费观念，防止经济适用房单元面积和占地过大。

　　第三，要加强对建设用地供应、土地价格变动情况的监测分析，科学预测房地产开发对土地的需求，适时披露土地供应情况、房地产市场供求及房价、地价变动等信息，稳定市场心理预期。

　　第四，各地要根据中央要求，结合本地实际，采取切实措施调整结构，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。

　　一些城市地价上涨过快应引起警惕

　　问：从地价监测报告看，近年来土地价格一直在上涨。这是什么原因造成的？

　　答：我国正处在城市化、工业化加快发展的时期，对土地的需求十分强烈，而人多地少的基本国情，却决定了建设用地供应的有限性。

　　当前，住房需求快速增长，进一步加剧了房地产开发土地供需矛盾。特别在经济较发达地区，土地供给缺乏弹性和需求不断增长之间的矛盾尤为突出。如杭州市，其老城区邻近西湖风景区，繁华程度高，基础设施条件好，需求巨大，但已无地可供，而周边地区可用于房地产开发的土地资源又严重不足，在供求不平衡的条件下，必然形成比较高的房价。

　　从土地区位看，同一城市内部，城市中心区人口集中，拆迁成本大，存量土地的可供量日益减少。土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致土地供应的相对不足和土地供需不平衡，在一定程度上推动了区域地价上涨。

　　问：当前，一些城市地价上涨过快。您对此有何看法？

　　答：地价是社会经济发展状况的反映，是由土地供求状况决定的。地价稳中有升，是经济发展和社会财富不断积累的表现，有利于房地产的保值增值，有利于增强投资者的信心。

　　从我国所处的社会经济发展阶段和土地供求形势看，地价的上涨有其必然性，但过快的增长则应引起高度的重视。从全国城市地价动态监测的结果看，少数城市近几年地价增长较快，特别是长江三角洲地区的一些城市，如上海、杭州、宁波、温州等，其地价增幅有的已接近或超过了当地生产总值、固定资产投资增长率，这种情况应引起警惕。

　　问：请您预测一下今后土地供应形势和地价走势。

　　答：从长远看，土地供应是有限的，但目前居住用地的供应是充足的。通过进一步加大存量建设用地内涵挖潜力度，加上目前在开发商手中有大量土地待开发，房地产开发用地基本上是可以得到保障的。

　　根据我们对2004年及2005年一季度房地产用地价格变化的分析，地价水平有一定上涨，但幅度不大，低于同期商品房平均销售价格涨幅。我们认为，2005年下半年地价仍将保持稳中有升的态势，不会出现大的起伏。

　　房价过快上涨不是地价上涨引起的

　　问：房价和地价的关系如何？地价上涨是否会引起房价上涨？

　　答：从成本角度看，地价确是房价的构成部分，但这绝不是说地价决定房价。

　　房价上涨缘于综合性因素，最主要是需求引起的。市场供求决定了房价，开发商根据房子的市场价格来倒推取得土地的成本，然后到市场上举牌竞价。开发商竞拍土地时并不是毫无章法，而是根据当时当地的房价来“出牌”，多高的土地价格能维持多高的利润他们心里清清楚楚。

　　目前，房地产用地基本是协议和“招拍挂”同时并存，两个方式取得土地时的价格一般相差很远，但是从来没有看到同等条件的楼盘价格能有明显的差别。比如，“招拍挂”获取土地的房子卖10000元／平方米，协议获取土地的房子也绝不会卖9000元／平方米。

　　问：那么，您认为目前一些地方房价过快上涨的原因是什么？

　　答：针对当前部分地区商品住宅价格上涨过快的问题，我们对近两年全国房地产开发土地供应情况及全国城市地价动态变化情况进行了分析。

　　在综合分析的基础上，我们认为，需求强劲是当前引起部分地区房价过快上涨的主要原因，同时还有其他多方面的复杂原因，如在住房消费观念的宣传上存在偏差，忽视我国土地资源的承受能力和社会经济发展水平，标准过高，面积过大；政府对住房消费中的恶意炒作和投机性购房管理不到位，对违规开发商和投机购房者缺乏处罚措施；房地产开发行业竞争不充分，甚至开发商联手垄断市场抬高房价，且开发商利润明显高于社会平均利润水平；地方政府对住房需求预测缺乏科学性，大拆大建，提前释放住房需求，进一步加剧了土地供应的紧张。

　　问：有人提出“地荒论”，认为房价的攀升是因为用于房地产开发的土地少了。您怎么看？

　　答：所谓“地荒”是不存在的。尽管2003年起国家开展了土地市场秩序治理整顿工作，2004年又要求严把土地“闸门”，但房地产用地的供给是适应需求的。因为，房地产土地供应中，不仅包括新增建设用地，还有存量土地，而且存量土地的数量还很大。

　　根据我们对北京、上海、杭州、宁波、温州、广州等6个城市的调查，2004年房地产用地供应总量基本满足了房地产开发需求，一些城市还有较大幅度的增加。

　　调查还显示，房地产开发用地供应中存量土地的数量明显增加。从全国看，2004年土地供应总量中存量土地占56．3％，且呈现逐季提高的态势。同时，房地产开发土地供应向中低价位商品住宅倾斜明显，供应结构进一步优化。