严控房价走高 新政打出税收牌供需双向调节

　　日前，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》(以下简称《意见》)，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。

　　此次《意见》紧随“国八条”后，被业界认为是政府对房地产市场的宏观调控措施的进一步细化，其中“保证中小套型住房供应”、“打击炒地”、“期房禁止转让”、“全额 征税”等措施给出具体实施细则，尤其为业界关注。

　　建设部副部长刘志峰表示，新政中的措施，将切实解决当前房市中存在的突出问题，消除市场发展中的不稳定、不健康因素，稳定住房价格，“房地产业是国民经济支柱产业，与解决居民住房问题关系密切，既是经济问题，也是社会问题。”　

　　而华远集团董事长任志强则表示，此次新政最突出的特点是基本采取经济手段来进行调控，此外，此次出台的政策基本上是国际上通用的、比较成熟的政策，“唯一的问题是这些政策出台时间较晚，过于集中，如果早些分步执行，应有更好的效果。”

　　税收手段打击房产投机

　　按照意见，自2005年6月1日起，国家将调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。对个人购房后转手交易，尤其是个人购房不足2年即转手交易的行为加大税收调控力度。

　　意见指出，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　意见强调，各地要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围，加强税收征收管理。对不符合享受优惠政策的住房，一律不得给予税收优惠。房地产管理部门要积极配合税务部门加强相关税收的征管，具体办法由税务总局会同建设部等部门研究制定。

　　在“意见”下达后，国家税务总局负责人表示，各级税务机关将严格税收征管，确保调整住房转让环节营业税等政策落实到位。

　　该负责人同时指出，七部委新政的落实，能增加住宅特别是普通住宅的有效供给，可以抑制目前已经出现的一部分不合理需求，同时，可以调整住宅业供需结构，而税收政策是发挥调整结构功能的一项重大举措。

　　目前我国的房地产税费主要集中在开发投资环节，而这些费用最终被房地产商摊入成本被消费者承担，而保有、交易环节相对偏轻。但严重的房市投机行为，使得房价越来越背离其实际价值和普通百姓的实际承受能力，要抑制房价疯涨，就必须遏制投机炒作风。

　　该国家税务总局负责人更表示，国家税务总局正会同建设部等部门研究制定具体操作办法，下发以后各地要严格执行。对不符合享受优惠政策标准的住宅，一律不得给予税收优惠，对于违法给予税收优惠，影响国家宏观调控政策效果的，要追究有关人员责任。

　　新政倾向于供需双向调节

　　“此次新政调控工作将实行供应和需求双向调节、综合治理的办法。”刘志峰表示，投资规模太大、房价上涨太快是当前房地产市场存在的两大问题，因此新政的调控将倾向于供需双向调节。

　　刘志峰表示，此次新政调节需求的重点，是遏制投机性需求、控制投资性需求、限制被动性需求，引导合理的住房消费。改善供应的重点，是鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，增加中低价位、中小户型普通商品住房和经济适用住房供应。　

　　在供给方面，新政策将责成各地改善供给结构，鼓励普通商品房及经济适用房的建设，增加中低价位住房供应量。

　　在加强经济适用住房建设方面，将严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象，切实降低开发建设成本，建设单位利润要控制在3%以内。

　　而享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

　　《意见》要求，各地要根据本地房地产市场需求情况，尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排。在住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地方，住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主，并明确开工、竣工面积和占住房建设总量的比例，尽快向社会公布，接受社会监督，稳定市场预期。

　　以上政策被业界看作是鼓励支持普通百姓自住住房需求，“把中低收入家庭的住房问题和政府责任连在一起，明确了这是政府应当承担的责任，这也是以前文件没有明确提到的。”任志强表示。

　　至于新政效果如何，中国城市经济学会秘书长、中国社科院研究员刘维新表示，“至少要等三个月。”刘维新认为，《意见》中的许多政策无疑都是“对症下药”的，但能否取得效果关键在于实际中操作的情况以及执行的力度。(陈一木)