央行调整个人住房贷款政策 房地产虚火待扑

    核心提示

　　昨日，央行决定，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策。具体做法是，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。

　　另外一条让人意想不到的政策是，以后金融机构在人民银行的超额准备金存款利率由现行年利率1.62%下调到0.99%，法定准备金存款利率则维持1.89%不变。

　　本次出台的政策不仅集中明确了国家对我国房地产市场的判断，而且表明央行通过货币政策调整市场的手段越来越高明。

　　这个政策表明决策层已经达成一致，并对房地产市场是否过热做出了最终的决断——我国的房地产虚火待扑。

　　3月16日傍晚，央行在其网站上发布了两条关乎我国房地产健康发展的重要政策。

　　央行还就此给出说明——本次政策调整有利于从需求方对未来资金价格形成较合理的预期，以及将商业银行个人住房贷款利率纳入正常贷款利率管理，有利于商业银行加强风险管理，完善定价机制。

　　记者在随后的采访过程中听到专家们更多的解读落点是：本次出台的政策不仅集中明确了国家对我国房地产市场的判断，而且表明央行通过货币政策调整市场的手段越来越高明。

　　高层最终做出判断：房地产过热

　　近段时间以来，业界关于我国房地产市场的现状作出了“过热”和“并未过热”的两个相反判断。摩根士丹利董事总经理兼亚洲区首席经济师谢国忠认为，中国的房地产市场需求存在相当的夸大成分。而国家建设部政策研究中心主任陈淮一直坚持房地产市场“并未过热”的说法。

　　业界人士的争论事实上对决策层作出相应调控政策有很大的影响。“央行此次出来的第一条政策，明显是给房地产价格降温之举。”国家商务部研究院的梅新育16日晚在接受记者采访时认定。

　　中国社会科学院金融研究所尹中立博士也认为，央行出台的这个新政策是一个很好的宏观调控措施，他说，自2003年以来国家对很多行业进行了大力调控，这次算是抓到关键点了。“以往对钢铁房地产等行业的宏观调控措施都是从供给着手，而现在在需求方面做文章，提高住房贷款利率，对遏制房价上涨将有积极作用。”

　　尹中立说，在温家宝总理的《政府工作报告》中，提出要“严格控制生产资料价格和房地产价格上涨”，而此次央行的举措被认为是响应总理之举。

　　中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容也给记者算了一笔账。他说，假定房子总价是120万元，一个人首付20%即24万元后即可入住；同时贷款利率是10%，在余下的30年里，他连本带息共要付出320多万元。“现在提高首付比例和贷款利率，给买房者一个信号，就是要警惕风险，不要盲目去炒房，以免一辈子给银行和房地产商打工。”

　　值得提及的是，央行行长周小川曾表示，不会针对上海楼市过热而采取个别行动，他认为没有任何一个国家有过这种先例。但与此同时，央行又专门调整商业银行住房信贷政策。专家认为，这个信号背后的含义依然值得研究。

　　后续动作还会陆续跟进

　　专家分析，央行已经对房地产过热的状况再次警觉，但是由于“121文件”的前车之鉴，现在只是温和动作，但是如果调控没有起色，不排除再出重拳的可能。

　　但央行货币政策司政策处一位人士说，这次房贷政策的调整很正常，在“两会”前就已经酝酿成熟，不是有针对性的，而是过去房贷利率有些偏低，给一些投机人士留下空间。

　　“央行决定金融机构在人民银行的超额准备金存款利率由现行年利率1.62%下调到0.99%。这个做法很有意思，很有创意。”梅新育说，“对利率下限管理，摆明了是要限制市场。”

　　“对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%，这一点对于自住房的所有者来说并无明显的消极作用；但对于有投资目的购房者来说，这个按揭成本就明显偏高，控制作用还是十分明显的。”梅新育觉得，“这也表明，那些总在鼓吹房地产尚未过热的利益集团终于在决策层面前打了败仗。”

　　尹中立认为，国家不仅不愿意看到房地产市场崩盘，也不可能对之坐视不管。因此，这次央行出台的政策效果如何，还有待观察，“如果下一步建设部等部门陆续出台相关配套措施，将会起到更好的效果。否则，单个政策效果难以显现。”

　　本报驻京记者　郑子轩